Ремонтируем арендованную у физлица недвижимость

Из предыдущих статей вы смогли узнать, друзья, что представляет собой техническое обслуживание, ремонт и улучшение основных средств, а также кто и каким образом обязан поддерживать в работоспособном состоянии имущество, находящееся в аренде.

Теперь наша с вами задача — выяснить, какова судьба расходов на ремонтные мероприятия, если в роли арендодателя выступает обычное физическое лицо. Этим прямо сейчас и займемся.

Техническое обслуживание арендуемой недвижимости

Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии — обязанность арендатора. Для этих целей он осуществляет техническое обслуживание объекта.

Проведение таких работ направлено лишь на обеспечение безопасной и надежной работы арендованного имущества и не приводит ни к восстановлению первоначально ожидаемых экономических выгод от его использования, ни к его улучшению.

В связи с этим расходы арендатора на проведение технического обслуживания объекта аренды не являются доходом физлица-арендодателя. А значит, облагать НДФЛ и ВС тут просто нечего. Не возникает здесь вопрос и о взимании ЕСВ.

Ремонт арендуемой недвижимости

Текущий ремонт. В большинстве случаев текущий ремонт за свой счет осуществляет арендатор ( ч. 1 ст. 776 ГКУ).

Такой ремонт не приводит к улучшению объекта аренды или увеличению срока его службы, а лишь обеспечивает или восстанавливает его работоспособность. Никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель не получает. Следовательно,

расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя

Соответственно здесь также нет объекта обложения НДФЛ и ВС. И также нет необходимости взимать ЕСВ.

Капитальный ремонт. В общем случае обязанность по проведению капитального ремонта ч. 2 ст. 776 ГКУ возлагает на арендодателя (если иное не установлено договором или законом).

Зачастую капремонт осуществляет арендатор, а арендодатель компенсирует ему стоимость такого ремонта (отдельным платежом или путем зачета в счет арендной платы). Если компенсация была, ни о каком налогооблагаемом доходе физлица не может быть и речи.

Однако бывает, что арендатор осуществляет капитальный ремонт, а арендодатель не компенсирует его стоимость. Тогда получается, что арендатор бесплатно предоставляет арендодателю услугу по капитальному ремонту арендованного имущества.

В этом случае у арендодателя возникнет доход в виде дополнительного блага ( п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Такой доход облагают НДФЛ и ВС. О том, в каком именно порядке это происходит, расскажем ниже, поскольку подход здесь такой же, как и при улучшении арендованного объекта.

Улучшение арендуемой недвижимости

Когда капремонт приводит к возникновению дополнительных экономических выгод для арендодателя, то с учетной точки зрения его рассматривают как улучшение объекта аренды.

НДФЛ. Напомним, что арендатор может произвести улучшение арендованного имущества только с согласия арендодателя ( ч. 1 ст. 778 ГКУ). Нет согласия — нет оснований требовать компенсации за такие мероприятия.

Предположим, на проведение улучшений согласие получено и арендодатель компенсирует арендатору их стоимость. Тогда никакого налогооблагаемого дохода у арендодателя не возникает. То же самое касается случая, когда предварительное согласие получено не было, но после проведения улучшений арендодатель их одобрил и возместил арендатору понесенные на них расходы.

А если компенсация расходов на улучшение арендатору не осуществляется? Так, например, может случиться, если арендатор произвел улучшения без согласия арендодателя либо арендодатель дал согласие на их проведение, но в последующем по каким-то причинам не компенсировал расходы на них.

Здесь можно говорить, что

арендатор бесплатно улучшил объект аренды

То есть тут имеет место доход арендодателя в виде дополнительного блага ( п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ).

Доход не возникнет только в случае, если улучшения были отделимыми и арендатор до возврата недвижимости арендодателю изымет их ( ч. 2 ст. 778 ГКУ).

Внимание! Доход в виде стоимости капитального ремонта и улучшений предоставляется арендодателю-физлицу в неденежной форме. Поэтому в базу обложения НДФЛ он должен попасть увеличенным на «натуральный» коэффициент, предусмотренный п. 164.5 НКУ (ср. ). При ставке НДФЛ 18 % его величина составляет 1,219512.

Важно! По нашему мнению, и при капремонте, и при улучшении объекта аренды доход арендодателя, не возместившего стоимость этих работ, возникает не в месяце завершения капремонта (осуществления улучшений), а в момент передачи (возврата) такого объекта арендодателю. Ведь воспользоваться результатом таких работ арендодатель сможет только после получения объекта аренды обратно.

К тому же к окончанию срока договора аренды улучшения могут значительно износиться, а то и вовсе утратить свою актуальность. Вдобавок арендодатель может передумать и все-таки компенсировать расходы арендатора. А еще в случае с отделимыми улучшениями арендатор может их изъять перед возвратом объекта аренды арендодателю. Тогда оснований для начисления дохода, как мы сказали выше, вообще не будет.

На момент возврата объекта аренды арендодателю замененная при проведении капитального ремонта конструкция и/или дополнительные усовершенствования в определенной степени будут изношены. В связи с этим считаем, что сумму дохода физлица нужно определять как стоимость выполненных работ, уменьшенную на сумму фактического износа замененных или установленных конструкций (деталей, усовершенствований).

То есть доход физлица-арендодателя будет равен сумме расходов на капремонт (улучшение) за вычетом физического износа замененных (установленных) конструкций, умноженной на «натуральный» коэффициент.

Чтобы определить обычную цену (справедливую стоимость) возвращаемых улучшений, арендатору целесообразно создать у себя специальную комиссию.

Налоговым агентом арендодателя в данном случае является предприятие-арендатор

Сумму предоставленного арендодателю дохода отразите в разделе I Налогового расчета по форме № 1ДФ с учетом «натурального» коэффициента (см. письмо ГФСУ от 04.04.2016 г. № 7309/6/99-95-42-02-16 и консультацию в подкатегории 103.25 БЗ). Для этой цели предусмотрен признак дохода — «126».

ВС. За НДФЛ, как ниточка за иголочкой, следует ВС. Налоговики настаивают на том, что в случае предоставления неденежного дохода ВС следует рассчитывать от «чистой» стоимости неденежной выплаты (см., в частности, письма ГФСУ от 20.11.2015 г. № 24759/6/99-99-17-02-01-15 и от 08.06.2016 г. № 12626/6/99-99-13-02-03-15, а также консультации в подкатегории 103.25 БЗ и в «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 97, с. 39). То есть без увеличения ее на «натуральный» коэффициент.

Вы готовы следовать разъяснениям налоговиков? Тогда рекомендуем получить индивидуальную налоговую консультацию по этому вопросу. Так вы обезопасите себя, если вдруг мнение налоговиков изменится.

Ставка ВС составляет 1,5 % от суммы облагаемого сбором дохода.

Еще один нюанс. Поскольку доход предоставлен в неденежной форме, а применение «натурального» ВС-коэффициента НКУ не предусмотрено, возникает вопрос с уплатой ВС с такого дохода. Считаем, что в данном случае во избежание нарушения требований НКУ в части полноты и своевременности уплаты ВС предприятие может за счет собственных средств уплатить сбор при выплате дохода, а затем попросить физлицо — получателя дохода компенсировать ему сумму средств, направленную на погашение обязательств по ВС. Соглашаются с этим и налоговики.

И кстати, не забудьте отразить сумму неденежной выплаты арендодателю в строке «Військовий збір» раздела II Налогового расчета по форме № 1ДФ.

ЕСВ. Даже если при проведении капремонта или улучшений объекта аренды за счет арендатора у арендодателя-физлица возникает доход, к ЕСВ-последствиям это не приводит. Почему? Потому что такой доход возник не в рамках трудовых отношений и не в связи с выполнением этим лицом работ (услуг) по гражданско-правовому договору. А значит, базы для начисления ЕСВ в данном случае нет.

Пример. Предприятие арендует у физлица здание склада и офисное помещение. Чтобы не перегружать пример, предположим, что предприятие-арендатор не является плательщиком НДС.

В текущем месяце арендатор осуществил:

1) текущий ремонт арендованного здания склада хозяйственным способом (направленный на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии) на сумму 10000 грн.;

2) улучшение арендованного офисного помещения (подрядным способом) на сумму 22500 грн.

На объект «улучшения» арендатор ежемесячно начисляет в бухучете амортизацию по прямолинейному методу в сумме 750 грн. Такие улучшения передаются арендодателю по окончании срока действия договора без компенсации.

Остаточная стоимость улучшений на конец месяца их передачи — 4500 грн.

Размер облагаемого НДФЛ дохода арендодателя составляет 5487,80 грн. (4500 грн. х 1,219512). Соответственно предприятие должно перечислить в бюджет не позднее трех банковских дней, следующих за днем передачи улучшений, НДФЛ в сумме 987,80 грн. (5487,80 грн. х 18 % : 100 %).

Предположим, что у предприятия есть индивидуальная налоговая консультация, из которой следует, что ВС следует удерживать с «чистой» стоимости неденежных доходов. Тогда сумма ВС будет равна 67,50 грн. (4500 грн. х 1,5 % : 100 %).

В своем учете данные операции предприятие отражает так, как показано в таблице ниже.

Учет ремонта и улучшения недвижимости, арендованной у физлица

В заключение пару слов о том, как обстоят дела с НДС при улучшении объекта аренды без компенсации его стоимости арендодателем.

В данном случае имеет место передача товаров (услуг), которая приравнивается к поставке. Сопровождается такая поставка начислением налоговых обязательств по НДС исходя из «минбазы» — балансовой стоимости объекта основных средств, состоящего из расходов на улучшение, на начало отчетного периода, в котором состоялся возврат арендуемой недвижимости ( п. 188.1 НКУ).

Более того, если такая поставка получает статус «бесплатной» (подробнее см. статью на с. 23), то налоговики еще совсем недавно хотели видеть и вторые — «компенсирующие» — НДС-обязательства по п. 198.5 НКУ в связи с использованием объекта в нехоздеятельности (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 17, с. 4; № 22, с. 8).

Однако последние разъяснения контролеров позволяют сделать вывод, что начислять вторые НДС-обязательства все-таки не нужно (см. консультацию в подкатегории 101.17 БЗ).

Это, пожалуй, все нюансы взаимоотношений с арендодателем-физлицом, возникающие при осуществлении ремонта/улучшения арендуемой у него недвижимости. Но разговор на «ремонтную» тему пока не закончен. Впереди еще много интересного.