«С чего начинается...» ОСМД

Что же такое ОСМД?

В принципе, здесь все просто. ОСМД — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для более эффективного использования их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона об ОСМД).

Разберем подробнее основные особенности ОСМД.

Во-первых, участники ОСМД — совладельцы многоквартирного дома. Арендаторы и прочие пользователи помещений в многоквартирном доме к ОСМД не имеют никакого отношения. Разве что объединение выступит арендодателем или же речь идет о нанимателе (арендаторе) квартир (нежилых помещений) государственной или коммунальной собственности (подробнее см. на с. 2 этого номера).

Во-вторых, ОСМД создается для содействия в управлении, содержании и использовании совместной собственности в многоэтажке. Это значит, что ОСМД никак не может быть собственником многоквартирного дома.

В-третьих, ОСМД находится в статусе юридического лица. Этот статус отражается как минимум на процедуре создания объединения.

Обратите внимание:

Кроме того, к признакам, о которых мы сказали выше, добавляется еще один немаловажный. ОСМД — неприбыльная организация (часть седьмая ст. 4 Закона об ОСМД)*. Что также накладывает свой отпечаток на статус и особенности функционирования этого объединения.

* См. подробнее о неприбыльном статусе на с. 9 этого номера.

Создание ОСМД

Подробно о процедуре создания ОСМД мы уже писали в одном из номеров нашего издания. Здесь напомним самые важные моменты.

Итак, чтобы создать ОСМД, вам необходимо пройти такие этапы.

Этап 1. Созываем учредительное собрание собственников квартир (нежилых помещений) в многоквартирном доме.

В «новостройках» такие собрания могут проводиться после государственной регистрации права собственности на более 50 % квартир и нежилых помещений в таком доме.

Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, которая состоит из не менее чем 3 владельцев квартир или нежилых помещений.

Уведомление о проведении учредительного собрания направляется в письменном виде и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В уведомлении о проведении учредительного собрания указывается, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения, проект повестки дня.

Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное части общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме.

Например: общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 8000 м², а площадь квартиры, принадлежащей Иванову И. И., — 40 м². В этом случае Иванов И. И. на учредительном собрании имеет: (40 м² / 8000 м²) х 100 % = 0,5 % голосов.

Однако если 1 лицо владеет квартирой (квартирами) и/или нежилыми помещениями с общей площадью более 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то каждый совладелец на учредительном собрании имеет 1 голос. Причем независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

В соответствии с частью девятой ст. 6 Закона об ОСМД

Если на учредительном собрании для принятия решения не набрано достаточное количество голосов, то переходим ко второму этапу.

Этап 2. Проведение письменного опроса.

Он проводится среди участников, не голосовавших на учредительном собрании. Срок проведения: 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов «за» не набрано, решение считается непринятым. То есть в таком случае ОСМД не создается.

Решение принимается путем поименного голосования.

Во время подсчета голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения учредительного собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса.

Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования («за» либо «против»).

Подробный порядок проведения письменного опроса предусмотрен ч. 8 ст. 10 Закона № 417 (ср. ). Обращаем ваше внимание на основные моменты. Так, письменный опрос проводится путем собственноручного заполнения совладельцами листков опроса. В таких листках указываются:

— день опроса;

— фамилия, имя, отчество совладельца;

— документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение;

— номер квартиры или нежилого помещения;

— общая площадь квартиры (нежилого помещения);

— документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей);

— ответ совладельца на вопрос «да», «нет» или «воздержался»;

— личная подпись совладельца и лица, проводившего опрос.

Листки письменного опроса нумеруются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу общего собрания.

После того, как голоса собраны и подсчитаны, учредительное собрание принимает решение о создании ОСМД и утверждает его устав. Учредительные документы подписывает глава учредительного собрания или иное уполномоченное собранием лицо.

Решение о создании ОСМД оформляется протоколом. Форма протокола утверждена приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 г. № 203.

Обратите внимание: устав должен соответствовать Типовому уставу ОСМД, утвержденному приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 27.08.2003 г. № 141 (далее — Типовой устав). Иначе, по мнению Минрегионстроя, такое несоответствие влечет за собой отказ в осуществлении госрегистрации ОСМД (см. письмо Минрегионстроя от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15).

Этап 3. Проведение государственной регистрации.

Для прохождения этого этапа представителю ОСМД необходимо обратиться к государственному регистратору или нотариусу.

Регистратору нужно подать (ст. 17 Закона Украины от 15.05.2003 г. № 755-IV):

1. Заявление (Форма 1, утвержденная приказом Минюста от 18.11.2016 № 3268/5).

2. Оригинал устава в 1 экземпляре.

3. Оригинал (нотариально заверенная копия) решения совладельцев дома.

4. Реестр граждан, принимавших участие в учредительном собрании.

5. Заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Порядку № 440).

Этап 4. Созданное ОСМД принимает от бывшего балансодержателя* (лица, которое осуществляло управление многоэтажкой до создания ОСМД) документы на дом.

* См. подробнее о передаче дома ОСМД на с. 20 этого номера.

В соответствии с положениями ст. 6 Закона об ОСМД бывший балансодержатель (управитель) в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу объединению экземпляра технической и иной предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

Если документация на многоквартирный дом отсутствует, то бывший балансодержатель (управитель) в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за свой счет.

Для наглядности все этапы мы отразили на рисунке ниже.

«К нам едет...» управитель

Наверняка вы знаете о том, что для создания ОСМД наши законодатели определили сроки.

А вот если в течение года после вступления в силу данного Закона ОСМД (т. е. после 01 июля 2016 года) не было создано — управление домом должен был осуществлять управляющий, назначенный исполнительным органом местной власти (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Хотя можно создавать было ОСМД и после 1 июля 2016 года.

Управление домом при участии управляющего и через ОСМД — это отдельные формы управления, однако они не взаимоисключающие.

Подтверждением этому может служить ст. 12 Закона об ОСМД.

Указанная норма предусматривает возможность общего собрания передать управляющему функции по управлению многоквартирным домом.

Но! Если ОСМД создавалось бы позднее 01.07.2016 г. — дом должен был находиться в ведении управляющего по меньшей мере один год (начиная с 01.07.2016 г.).

Именно на такой срок должны были заключатся договоры между управляющим и совладельцами в доме, где по состоянию на 1 июля 2016 года не создано ОСМД (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Однако в соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона № 417, если в течение действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управителя,

Кроме того, обращаем ваше внимание, что согласно п. 6 разд. VI Закона № 2189 в отношении тех многоквартирных домов, где не созданы ОСМД, до тех пор, пока совладельцы не примут решение о конкурсном назначении нового управителя, все останется по-прежнему.

То есть законодатели признали, что предельные сроки, установленные в ч. 5 ст. 13 Закона № 417 для конкурсного назначения управителей многоквартирных домов, провалены.

Об этом мы уже писали в материале «Потребитель жилкомуслуг, будь готов!..» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 21, с. 13.

Итак, с созданием и сутью ОСМД разобрались. Далее вас ждут материалы о специфических моментах функционирования объединения.

Что ж, подводим промежуточные итоги.