Нежилые помещения в многоэтажке: кто, когда и как платит земналог?

Для определенности будем считать, что ОСМД, о котором идет речь в вопросе нашего читателя, оформило вещные права на «многоквартирнодомовую» землю. Пусть это будет ситуация № 1. А поскольку она достаточно редкая, то, чтобы удовлетворить всех заинтересованных читателей, дорисуем в воображении еще несколько ситуаций.

Ситуация № 2 (традиционная). У ОСМД отсутствуют какие-либо документы, которые бы подтверждали его права на земельный участок (придомовую территорию). Более того, эта земля вообще ни на кого не оформлена. Такое случается тогда, когда ОСМД создают в домах, которые раньше обслуживались государственными или коммунальными ЖЭКами.

Ситуация № 3 (нетипичная). Как и в ситуации № 2, у ОСМД нет никаких прав на землю. Однако они есть у стройподрядчика, который после окончания строительства многоквартирного дома просто так избавиться от них не может (особенно когда идет речь о праве собственности).

А есть еще и ситуация № 4 (самая распространенная) — ОСМД не создано, а дом продолжает обслуживать ЖЭК, которго оформление прав на землю совершенно не заботит. Эта ситуация вроде бы выходит за рамки нашего тематического номера, посвященного ОСМД, но для полноты картины вспомнить о ней все равно нужно. Ну и как же быть при таком многообразии ситуаций?

Платит ли за землю ОСМД?

Казалось бы, это вопрос к теме статьи не имеет никакого отношения. Но в действительности они взаимосвязаны (почему и как — объясним немного позже). Если отвечать на него лишь с точки зрения налогового законодательства, то достаточно сказать, что на ОСМД, как и на любого другого землепользователя, распространяются общие нормы НКУ, регулирующие взимание платы за землю. В самом концентрированном виде как раз для ОСМД они сформулированы в консультации из БЗ 112.05:

Таким образом, только в ситуации № 1 ОСМД будет плательщиком земельного налога.

В ситуации № 3 налоговая повинность лежит на бывшем стройподрядчике*, потому что вещные права на землю и до сих пор у него. Это подчеркивает и Верховный Суд (см. постановление ВС от 28.03.2018 г. по делу № 910/1200/17** // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 54, с. 20). В то же время он не возражает, чтобы подрядчик и ОСМД заключили договор о возмещении земельного налога.

* Кстати, если он единоналожник, то освобождение от земельного налога, предусмотренное п.п. 4 п. 297.1 НКУ, на него не распространяется (письмо ГУ ГФС в Черновицкой обл. от 11.07.2018 г. № 3063 /ІПК/24-13-12-03-13).

** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73097988.

А вот в ситуации № 2 за землю при таком подходе не должен был бы платить вообще никто. И суды соглашаются с этим (см., например, постановление Киевского апелляционного админсуда от 02.04.2018 г. по делу № 826/5830/17*, которое кассации не подлежит из-за так называемой малозначительности).

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73137310.

И в ситуации № 4 тоже, вроде бы, платить некому...

Конечно, обойти такую «несправедливость» фискалы никоим образом не могли.

Платит ли за землю «нежилой» собственник?

Возложить на собственников нежилой недвижимости в жилой многоэтажке обязанность по уплате земельного налога — мечта налоговиков еще с «докодексных» времен. Но хотя лелеяли они ее достаточно давно, в законодательную норму эта мечта воплотилась сравнительно недавно — в 2011 году. И с тех пор п. 287.8 НКУ, где она прописана, не подвергался никаким изменениям.

Таким образом, с 01.01.2011 г. (даты вступления в силу НКУ), если у вас в собственности есть нежилое помещение (его часть) в многоквартирном жилом доме, вы должны уплачивать земельный налог:

1) за площади под такими помещениями (их частями), с учетом пропорциональной части придомовой территории;

2) с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вообще-то, данная норма является исключением из общего правила, так как обязывает уплачивать земельный налог лиц, которые под само определение его плательщика не подпадают.

Напомним, плательщиками земельного налога выступают собственники земли и землепользователи (п. 269.1 НКУ), а основанием для его начисления являются данные земельного кадастра (п. 286.1 НКУ).

Вокруг неоднозначности п. 287.8 НКУ сломано много копий, но мы вынуждены констатировать лишь одно. Верховный Суд постановлением от 06.02.2018 г. по делу № 826/15139/16** подтвердил: собственник нежилого помещения, расположенного в жилом фонде, является плательщиком земельного налога с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72065353.

Если только налоговым законодательством и ограничиться, то получится, что при определенных условиях плательщиками земельного налога являются как ОСМД (за всю площадь земельного участка под домом), так и собственники нежилых помещений в доме (за отдельные части этого самого земельного участка). А это уже двойное налогообложение, что недопустимо. Хотя фискалы благословляют его и до сих пор (см. БЗ 112.05). Они продолжают утверждать, что НКУ не предусматривает возможности для ОСМД при расчете налоговых обязательств по земельному налогу уменьшать площадь земельного участка под многоэтажными жилыми домами на площадь земельного участка с учетом пропорциональной части нежилых помещений (их частей), которые находятся в собственности других лиц.

Однако если выйти за пределы НКУ и посмотреть на проблему с точки зрения Закона № 417, то общая картина будет несколько иной.

Чья земля? ОСМД или каждого совладельца?

Увы, но и до сих пор непонятно,

Ведь со вступлением в силу Закона № 417, то есть с 1 июля 2015 года, правовой режим земельных участков многоквартирных домов коренным образом изменился. С указанной даты земельные участки, на которых расположены многоэтажные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома (см. ч. 2 ст. 42 ЗКУ).

По нашему мнению, эта норма означает, что

Оно по решению совладельцев только осуществляет функции по управлению, содержанию и обслуживанию дома, поэтому не может иметь в собственности ни самого дома, ни отдельных помещений в нем (см. по этому поводу постановление ВС от 24.07.2018 г. по делу № 910/13384/17*), ни землю под ним и вокруг него.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75501089.

Вместе с тем автоматической передачи таких земельных участков Закон № 417 не предусмотрел. Соответствующий механизм должен был бы разработать Кабмин, но, к сожалению, не сделал этого и до сих пор. Как следствие, ситуация с оформлением такой земли уже четвертый год к ряду висит в воздухе. Это, в свою очередь, приводит к правовой неопределенности. Почему так?

Смотрите. Если бы стало четко понятно, что земля (точнее, соответствующая ее часть пропорционально площади жилых/нежилых помещений/их частей) принадлежит каждому из совладельцев многоквартирного дома, ответ на вопрос читателя был бы однозначным. В таком случае собственники нежилых помещений (а также и жилых помещений, то есть квартир) в многоэтажке должны были бы самостоятельно платить земельный налог по общим правилам. При этом ОСМД устранялось бы от этого по понятным причинам.

Но, похоже, нас ожидает другой сценарий. Он прописан в Обобщающей налоговой консультации по некоторым вопросам налогообложения платой за землю, утвержденной приказом Минфина от 06.07.2018 г. № 602 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 57, с. 4).

Что обобщил Минфин?

Минфин называет «непосредственным» плательщиком платы за землю в этом случае именно ОСМД, которое, по его мнению, является субъектом регистрации вещных прав на землю. В таком случае

А ОСМД, в свою очередь, будет перечислять ее в бюджет.

Заметим, что впервые такой подход к решению рассматриваемой проблемы прозвучал в письме ГУ ГФС в Днепропетровской обл. от 21.06.2017 г. № 759/ІПК/04-36-12-23-19, но тогда он показался нам уж слишком смелым, чтобы рекомендовать его широкой общественности. Теперь же, когда так же высказался Минфин в ОНК, есть все основания взять его рекомендации на вооружение. Тем более что согласно п. 53.1 НКУ не может быть привлечен к ответственности, включая финансовую (штрафные санкции и/или пеня), налогоплательщик, который действовал в соответствии с обобщающей налоговой консультацией.

Сказанное означает, что:

— в ситуации № 1 за землю продолжает платить только ОСМД;

— в ситуации № 3 — только бывший стройподрядчик;

— в ситуациях № 2 и 4 — не платит никто.

Причем во всех случаях «нежилые» собственники-юрлица, которые во исполнение п. 287.8 НКУ подавали в течение последних трех лет декларации по плате за землю, имеют право их сейчас обнулить. Да еще и потребовать возврата переплаты земналога с учетом срока давности, предусмотренного п. 102.1 НКУ (это же могут сделать и «физики», которые платили земналог, рассчитанный контролерами в соответствии с п. 287.8 НКУ).

Что, кажется уж слишком смелым? Ничего, не бойтесь. «Старший сказал!» ☺