Аренда госимущества — объект обложения НДС
Операции по поставке услуг, место поставки которых находится на таможенной территории Украины, являются объектом обложения НДС (п.п. «б» п. 185.1 НКУ). Поэтому услуги по аренде госимущества облагаются НДС, если местом их поставки согласно ст. 186 НКУ является таможенная территория Украины и лицо, их оказывающее, является плательщиком НДС.
Исключение: операции по оплате аренды целостных имущественных комплексов государственного или коммунального предприятия (его структурного подразделения) (п.п. 196.1.15 НКУ).
Учтите! Согласно ст. 5 Закона № 2269* арендодателем недвижимого имущества бюджетных учреждений (госимущества) является:
* Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.
1) само бюджетное учреждение — если общая площадь сдаваемых им в аренду помещений не превышает 200 кв. м на одно учреждение (по всем договорам аренды);
2) региональное отделение Фонда госимущества (ФГИ) — если площадь сдаваемого бюджетником помещения (его части) составляет более 200 кв. м.
Тем не менее в любом случае ответственным за начисление НДС с услуг аренды госимущества является балансодержатель. Именно он обязан начислять НДС на сумму арендной платы, которая, кстати, не включает в себя НДС (п. 3.1 Типового договора**). Так что, если балансодержатель является плательщиком НДС, на суммуарендной платы НДС начисляется сверху.
** Утвержден приказом ФГИ от 23.08.2000 г. № 1774.
Распределение арендных платежей и право на НК
Еще одна важная особенность аренды имущества у бюджетников: платежи за аренду государственного имущества подлежат распределению в порядке, прописанном в п. 16 Методики № 786*** и п. 10 ч. 3 ст. 29 БКУ.
При аренде имущества бюджетных учреждений 50 % направляются в доход спецфонда госбюджета, а оставшиеся 50 % являются собственными поступлениями учреждения-балансодержателя
При этом, как пояснил Минфин (см. письмо от 05.09.2017 г. № 06220-12/23-3435/5/2785), распределение проводится 50/50 независимо от того, кто является арендодателем: ФГИ или непосредственно бюджетное учреждение-балансодержатель.
Как правило, функцию распределения арендной платы возлагают на арендатора (пп. 3.6, 5.3 и 5.4 Типового договора).
В таком случае бюджетное учреждение в свое распоряжение получает только положенные ему 50 % арендного платежа, а часть, подлежащая перечислению в бюджет, поступает туда напрямую от арендатора.
Однако, несмотря на это, бюджетное учреждение на дату возникновения налоговых обязательств обязано начислить НДС на полную сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды.
То есть независимо от того, распределяет арендатор сумму арендной платы или перечисляет ее на счет бюджетника в полном объеме.
На всю сумму арендной платы бюджетник должен составить и налоговую накладную (см. письмо ГФСУ от 04.02.2016 г. № 2383/6/99-99-19-03-02-15, БЗ 101.04).
Причем только такая НН, составленная на полную сумму арендной платы и зарегистрированная в ЕРНН, будет основанием для отражения арендатором налогового кредита.
Это правило распространяется как на случай, когда арендодателем по договору является сам балансодержатель, так и на случай, когда арендодателем является ФГИ.
Как правильно заплатить НДС
Когда распределение входит в обязанности арендатора, то в бюджет он должен перечислить 50 % арендного платежа без учета НДС (примеры заполнения платежных поручений на перечисление средств, подлежащих уплате в бюджет, приведены в приказе Минфина от 24.07.2015 г. № 666).
НДС, приходящийся на часть отправленного в бюджет платежа, арендатор отдельной платежкой перечисляет балансодержателю. В назначении такого платежа должно быть указано: «НДС с 50 % арендной платы, перечисленной в бюджет».
Второй платеж в пользу балансодержателя — уплата причитающейся ему остальной части (50 %) арендного платежа с учетом НДС (см. таблицу).
Учет НДС при аренде у бюджетника
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | Сумма, грн. | |
| Дт | Кт | |||
| 1 | Отражена сумма арендной платы в составе расходов: | |||
| — в части, перечисляемой в бюджет | 92 | 642 | 10000 | |
| — в части, перечисляемой бюджетнику-балансодержателю | 92 | 685 | 10000 | |
| 2 | Отражено право на налоговый кредит по НДС | 644/1 | 685 | 4000 |
| 3 | Получена от бюджетника-балансодержателя НН и отражена в составе НК | 641/НДС | 644/1 | 4000 |
| 4 | Перечислена арендная плата: | |||
| — в бюджет | 642 | 311 | 10000 | |
| — балансодержателю | 685 | 311 | 12000 | |
| 5 | Перечислена балансодержателю сумма НДС с 50 % арендной платы, перечисленной в бюджет | 685 | 311 | 2000 |
Компенсация расходов и коммунальных платежей
Арендный платеж не покрывает расходов на коммунальные услуги и содержание арендодателем объекта аренды. Такие расходы арендатор должен возмещать по отдельному договору с балансодержателем (п. 1.1 Примерного договора о возмещении расходов на содержание арендованного имущества)
пропорционально занимаемой им площади в здании, если иное не вытекает из характера услуг, предоставляемых балансодержателем по этому договору
Если балансодержатель — бюджетное учреждение, то возмещение расходов на содержание предоставленного в аренду недвижимого имущества, коммунальных услуг и электроэнергии в базу обложения бюджетного учреждения не включается и НДС не облагается (п. 188.1 НКУ).
На средства, поступившие арендодателю-бюджетнику в виде компенсации расходов последнего на содержание переданного в аренду недвижимого имущества, коммунальных услуг и электроэнергии, НН не составляется (см. БЗ 101.16).
Аналогично дела обстоят и с компенсацией бюджетнику земельного налога. Эти расходы, учитывая нормы ст. 797 ГКУ, налоговики рассматривают как составляющую расходов на содержание недвижимого имущества, предоставленного в аренду. И при компенсации в адрес бюджетников исключают из обложения НДС (см. письма ГФСУ от 16.05.2018 г. № 2201/6/99-95-42-03-15/ІПК и от 28.03.2019 г. № 1306/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, БЗ 101.04).
