Арендодатель отказывается принять помещение обратно

Вначале разберемся с подписью арендодателя на акте приема-передачи помещения и возможными новыми счетами, а затем возьмемся за расходы.

Как обезопасить?

Ваши опасения получить арендный счет за месяцы после прекращения договора вполне обоснованы. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 795 ГКУ

Если наниматель не возвращает вещь, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за все время просрочки (ч. 2 ст. 785 ГКУ).

При этом обратиться в суд с иском о принуждении арендодателя принять помещение по акту приемки-передачи и признать договор аренды прекращенным не получится. Скорее всего, суд откажет в удовлетворении иска (см. постановление Большой палаты ВС от 27.11.2018 г. по делу № 905/2260/17*).

* См. по ссылке: reyestr.court.gov.ua/Review/78376916

Арендодатель может пойти и другим путем: заявить, что в соответствии со ст. 764 ГКУ договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором. Напомним: эта статья предусматривает, что если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то в случае отсутствия возражений наймодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

А раз договор продлен, то можно потребовать арендную плату за периоды после окончания срока аренды, указанного в договоре.

Что же в таком случае делать? Самый простой вариант — заплатить за злосчастные жалюзи.

Но если вы не ищете легких путей, то в этой ситуации нужно переходить на письменное общение с арендодателем. Основная задача: доказать, что помещение уже не используется. Можно осуществить такие действия:

1) зафиксировать факт неиспользования помещения. Например, привлечь представителей ОСМД/ЖЭКа (если помещение находится в жилом доме) и составить соответствующий акт. Если дело дойдет до суда — привлечь еще и свидетелей (§ 2 гл. 5 разд. І ХПКУ). Вы не вернули ключи? Их можно отправить по почте с описью вложения;

2) направить арендодателю акты приема-передачи помещения с просьбой принять объект из аренды, а также подписать акты и один экземпляр вернуть вам.

Сопроводительное письмо можно сформулировать так:

Если нет никакой реакции от арендодателя, то письмо из п. 2 можно отправлять несколько раз. А дальше ждать, пока с вас попытаются взыскать арендную плату (ст. 764 ГКУ) или неустойку (ч. 2 ст. 795 ГКУ).

Арендодатель в суде утверждает, что вы пытались вернуть помещение в ненадлежащем состоянии, упоминая о жалюзи?

Ссылайтесь на «первичный» акт приема-передачи помещения и договор аренды. А соответствие помещения его техническому паспорту можно подтвердить заключением строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках судебного разбирательства.

И помните: неустойка по ч. 2 ст. 795 ГКУ — это мера ответственности. То есть должны быть все элементы правонарушения. В частности, вина. Поскольку речь идет о хозяйственно-правовом обязательстве, то действует презумпция вины нарушителя (т. е. арендатора). Но вы же осуществили все зависящие от вас действия для того, чтобы обязательство было выполнено (пп. 1 и 2 нашего списка). Значит, вины вашей нет. А нет вины — нет и санкций по ч. 2 ст. 795 ГКУ (см., например, постановление ВХСУ от 11.09.2017 г. по делу № 908/168/14**).

** См. по ссылке: reyestr.court.gov.ua/Review/68819712

Расходы без актов

В отношении расходов, считаем, не все потеряно. Отразить расходы можно и без подписанного арендодателем акта — на основании надлежащим образом оформленного внутреннего первичного документа (подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 55, с. 11).

К тому же заметим, что среди специалистов издревле велись споры насчет того, нужно ли вообще (с какой-то периодичностью***) составлять акты на предоставление «услуг» по аренде во время действия такого договора.

*** На практике обычно такие «услужные» акты составляют раз в месяц.

Дело в том, что с точки зрения гражданского законодательства аренда не является услугой. На это обращал внимание Минюст еще в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11 (ср. ).

С тем, что с юридической точки зрения договор аренды (имущественного найма) по своей природе не является договором на предоставление услуг, согласны и налоговики (см. БЗ 103.25).

Поэтому ряд специалистов считает, что если условиями договора аренды специально не предусмотрено актирование «процесса» (определенных периодов) аренды, то акты составлять не нужно.

Но хотя «де-юре» аренда услугой не является, однако «де-налогово» ☺ (с точки зрения НКУ) оперативная аренда рассматривается как услуга — ввиду безразмерного определения термина «поставка услуг» в п.п. 14.1.185 НКУ.

Впрочем, этот факт не свидетельствует в пользу того, что предоставляемые (в налоговом понимании) услуги по аренде должны обязательно актироваться.

Косвенный повод для составления актов на аренду в НКУ дает п. 187.1, устанавливающий даты возникновения НО по первому из событий: получению плательщиком предоплаты или подписанию документа, удостоверяющего факт предоставления услуг.

Акт и бухучет

Минфин в письме от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182 ссылается на п. 1 ст. 9 Закона о бухучете, где говорится, что отражение любой операции в бухучете должно основываться на первичных документах. При этом в письме указывается, что для осуществления арендных платежей, как правило (!), составляется акт выполненных работ (услуг), являющийся основанием для расчетов, порядок которых определяется договором об аренде, и подписывается должностными лицами арендодателя и арендатора.

Но если условиями договора об аренде установлен отдельный первичный документ, который является подтверждением для расчетов по предоставлению услуг (аренды имущества), то создается первичный документ, определенный таким договором.

Кроме того, в письме указано, что первичный документ (акт) о передаче имущества в аренду составляется после заключения соответствующего соглашения при фактической передаче объекта аренды от арендодателя к арендатору.

В случае аренды недвижимости с этим никто не спорит****.

**** Необходимость оформления акта приемки-передачи недвижимого имущества в аренду и возврата его арендодателю (по окончании срока аренды и в иных случаях) неоспорима (см. ст. 795 ГКУ).

Заметим, что это письмо Минфин издал еще до внесения изменений в Положение № 88*****, п. 2.6 которого позволяет отражать «бездокументарные» расходы на основании внутреннего акта (подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 57, с. 23). Потому, даже если стороны при аренде не оформляют акт или иной документ, то это не значит, что они нарушают нормативы, и что арендатору нельзя включать в расходы суммы арендной платы.

***** Положение о документальном обеспечении записей в бухгалтерском учете, утвержденное приказом Минфина от 24.06.95 г. № 88.

А поскольку нормативно не предусмотрено составление акта по самой аренде (в отличие от операций по передаче «недвижимого» объекта аренды), то для целей отражения расходов в бухучете формально достаточно договора аренды и расчетных документов. Но для перестраховки в вашем случае лучше еще составить упомянутый внутренний акт.

А чтобы все было совсем красиво — предусмотреть (если еще этого не сделали) такую возможность «бездокументарного» отражения расходов во внутренних правилах документооборота. Ну и указать во внутреннем акте (актах) все обязательные реквизиты, предусмотренные для первичного документа в п. 2 ст. 9 Закона о бухучете.

Поэтому считаем, что если арендодатель так и не подпишет вам акты за эти два месяца, то вы все равно имеете право вовремя включить суммы арендной платы в расходы.