По общему правилу при расторжении договора судьба всех улучшений определяется между арендатором и арендодателем*. Что-то передается арендодателю, что-то остается в собственности арендатора. Новый арендатор в этом процессе не участвует.
* О том, как учитываются улучшения у арендатора и арендодателя в разных ситуациях, см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 74, с. 6 и 11, а также № 81, с. 14.
Поэтому для того, чтобы понять, а можно ли продать улучшение, нужно выяснить, кто получает право собственности на него после расторжения договора аренды. Возникает право собственности — значит, есть возможность продать такие улучшения.
Выяснить это нам поможет ст. 778 ГКУ. Исходя из этой нормы может возникнуть три ситуации:
1) улучшения могут быть отделены от арендованной вещи без ее повреждения;
2) улучшения не могут быть отделены от арендованной вещи без ее повреждения;
3) в результате улучшения была создана новая вещь.
Теперь подробнее поговорим о каждом пункте.
Отделимые улучшения. Такие улучшения арендатор может изъять (ч. 2 ст. 778 ГКУ). Например, можно изъять установленную вами в помещении охранную сигнализацию. Стало быть,
право собственности на отделимые улучшения принадлежит арендатору
А это значит, что такие улучшения вы сможете продать новому арендатору.
Неотделимые улучшения. В отношении таких улучшений в нашем случае вы можете лишь получить от арендодателя компенсацию затрат на проведение такого улучшения. И только тогда, когда улучшение произошло по согласию арендодателя (ч. 3 ст. 778 ГКУ). При этом не важно, в какой форме это согласие будет выражено: соответствующим пунктом в договоре аренды или письмом в адрес арендатора. Если согласия арендодателя на улучшение не было, то и компенсацию за неотделимое улучшение арендатор не получит ☹ (ч. 5 ст. 778 ГКУ).
Таким образом, право собственности на неотделимое улучшение к арендатору после расторжения договора аренды не переходит. То есть продать такое улучшение новому арендатору вы не сможете.
Создана новая вещь. При создании новой вещи в результате улучшения, проведенного по согласию арендодателя, арендатор становится ее совладельцем (ч. 4 ст. 778 ГКУ). При этом доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено в договоре или законе.
Какие улучшения могут считаться новой вещью в контексте ч. 4 ст. 778 ГКУ? Это понятие оценочное.
Хорошо, если в договоре стороны определили, что они считают новой вещью, а что — просто отделимыми/неотделимыми улучшениями. В таком случае проблем с определением права собственности возникнуть не должно. Но если договор аренды умалчивает о том, что такое новая вещь в понимании сторон, то в случае возникновения спора между арендатором и арендодателем разрешить ситуацию поможет только суд.
Например, новой вещью может стать помещение, которое сменило свое целевое назначение в результате реконструкции (постановление ВХСУ от 10.04.2013 г. по делу № 5015/2286/12**).
** См. по ссылке: reyestr.court.gov.ua/Review/30705013
Если ваше улучшение можно считать новой вещью, то не забывайте, что право собственности будет совместным долевым. А раз так, то продать новому арендатору такую вещь можно, но здесь возникнет преимущественное право покупки доли в праве совместной долевой собственности.
Здесь два варианта: (1) вы покупаете долю новой вещи арендодателя (право совместной долевой собственности прекратится), а затем продаете вещь «новичку» или (2) продаете последнему свою долю новой вещи. Вариант 2 возможен, если арендодатель откажется от преимущественного права покупки вашей доли, или не выкупит долю новой вещи в течение 1 месяца со дня получения уведомления о такой продаже (ч. 2 ст. 362 ГКУ).
