вывод документа
Планируется отменять мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения
В последнее время снова обострилась борьба сторонников и противников снятия моратория на продажу сельхозугодий. И вот наконец Верховная Рада сделала хоть маленький шаг к снятию моратория на продажу таких земель. А именно 13.11.2019 г. она в первом чтении согласовала комментируемый законопроект.
Станет ли он законом, еще говорить рановато. Во время второго чтения может случиться что угодно. Его могут не поддержать, или поддержать, но с многочисленными поправками. Поэтому делать прогнозы не беремся. Но и обходить стороной этот документ не стоит. Поэтому далее кратко расскажем, что именно он принесет агросектору.
Самое главное нововведение, которое может вскоре стать реальностью, — это исключение с 01.10.2020 г. ограничительного п. 15 из разд. Х ЗКУ (этим пунктом в свое время был введен мораторий на продажу сельхозугодий) и открытие рынка земли.
Потенциальные собственники. Отмена действия этого пункта хотя и открывает путь к продаже земли, но, как следует из изменений, которые должны внести в ст. 130 ЗКУ, стать собственниками сельхозугодий смогут не все желающие, а только:
а) граждане Украины;
б) юридические лица Украины, созданные по законодательству Украины;
в) территориальные громады;
г) государство.
При этом, по общему правилу, чтобы вышеупомянутые лица могли купить сельхозземлю государственной или коммунальной собственности, им следует принять участие в торгах. Приобретение земель частной собственности может происходить на торгах исключительно по инициативе собственников земельных участков (ст. 135 ЗКУ).
Кроме того, законодатели намереваются дать преимущественное право на приобретение сельхозземли ее арендатору, если он:
— при приобретении земли не через аукцион — платит цену, по которой она продается;
— в случае продажи на аукционе — если его предложение является равным предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона.
Хотя непонятно, как такие требования уживутся с запретом на использование преимущественного права покупки госземли на земельных торгах, установленным абзацем вторым ч. 2 ст. 135 ЗКУ.
Также законодатели собираются установить особенности покупки земли гражданами, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного унаследованного владения гос- и коммунземлей, выделенной для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также арендаторами, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования землей. Они могут выкупить такие земли (1) без проведения земельных торгов, к тому же (2) по цене, равной нормативной денежной оценке таких земель, да еще и (3) с рассрочкой платежа до 5 лет.
Иностранцы — собственники земли. Относительно иностранных физических лиц и юрлиц планируется, что напрямую стать собственниками сельхозугодий они не смогут. Это касается даже физлиц-иностранцев и лиц без гражданства, которые приобретают право собственности на сельхозугодья в порядке наследования. Долго быть собственниками таких угодий они не смогут. Унаследованную сельхозземлю эти лица обязаны будут отчуждать (например, продать) в течение одного года со дня приобретения права собственности.
Итак, прямо приобрести землю иностранной компании или, например, филиалу иностранной компании, которая работает в Украине, или иностранцу даже после снятия моратория не удастся.
Хотя если прямо стать собственником сельхозугодий иностранные физические лица и юрлица не смогут, то они это могут сделать «через голову». Например, через украинское юрлицо. То есть если станут учредителями такого юрлица, например, бенефициарными собственниками (контролерами).
К сведению! Если физлицо-иностранец, чтобы работать в Украине, зарегистрируется физлицом-предпринимателем по украинскому законодательству, то оно в таком своем статусе приобрести землю вообще не сможет. Дело в том, что физлицо-предприниматель не является субъектом права собственности на землю в Украине.
То есть, чтобы иностранцы могли приобрести сельхозугодья, им следует создать юрлицо по украинскому законодательству, например, предприятие с иностранными инвестициями.
В то же время и здесь не все так просто. Дело в том, что в целом до 01.01.2024 г. украинским юрлицам, бенефициарным собственником (контролером) которых являются иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства, юрлица, созданные по законодательству иному, нежели законодательство Украины, запрещено приобретать:
— земельные участки сельхозназначения государственной и коммунальной собственности;
— земельные участки, которые находятся в частной собственности и предназначены для ведения товарного сельхозпроизводства, выделены в натуре (на местности) собственникам земдолей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельные доли (паи).
Этот запрет только не касается случая, когда украинское предприятие, бенефициарным собственником которого является иностранец, выполняет несколько требований:
1) такое предприятие является сельхозтоваропроизводителем. О том, какие юрлица могут иметь такой статус, говорит п.п. 14.1.235 НКУ;
2) со времени госрегистрации такого юрлица должно пройти не менее 3 лет. То есть, чтобы с 01.10.2020 г. можно было приобрести сельхозугодья юрлицу, бенефициаром которого является иностранец, оно должно быть создано не позднее 01.10.2017 г.
При этом, даже придерживаясь таких требований, юрлицо с бенефициаром-иностранцем может приобрести в период с 01.10.2020 г. до 01.01.2024 г. не любую землю, а только те сельхозугодья, по которым на момент отмены моратория у него было оформлено право аренды, эмфитевзиса.
И только после 01.01.2024 г. таким юрлицам будет открыт украинский рынок земли.
Если юрлицо нарушит вышеприведенные правила, то это станет основанием для принудительного отчуждения такого земельного участка.
К сведению! Кроме вышеприведенных лиц запрет на покупку сельхозугодий может задеть и других. Дело в том, что законодатели собираются запретить приобретение сельхозугодий юрлицам, созданным иностранцами родом из стран, действия которых создают угрозу национальным интересам, национальной безопасности, суверенитету и территориальной целостности Украины и т. п.
Размер владения. Чтобы вся сельхозземля не сосредоточилась у одного собственника, законодатели предлагают ограничить объем ее концентрации в одних руках. Так, в собственности одного гражданина, юрлица, с учетом связанных лиц или юрлиц, созданных согласно законодательству Украины, которые имеют общего конечного бенефициарного собственника (контролера), концентрация земли не может быть больше:
— в пределах одной объединенной территориальной громады — 35 % сельхозземель такой громады;
— в пределах одной области или АР Крым — 8 % сельхозземель такой области или АР Крым;
— в пределах Украины — 0,5 % сельхозземель Украины.
По данным Госстата, в Украине площадь сельхозугодий составляет приблизительно 41,5 млн га. То есть один гражданин или юрлицо может иметь в собственности не больше 207 тыс. га. На сегодня несколько агрохолдингов, которые работают в Украине, используют в своей деятельности площадь сельхозугодий больше, чем эта величина. При этом некоторые из них имеют в пользовании площадь вдвое больше, чем предельный размер. Много это или мало, судить будет каждый самостоятельно.
Чтобы не допустить превышения предельной площади в одних руках, законодатели вносят изменения в ряд нормативно-правовых актов по поводу обмена данных между Госкадастром, Госреестром вещных прав на недвижимое имущество, ЕГР и Госреестром актов гражданского состояния граждан.
Нарушение этого предела является основанием для признания сделки недействительной, а также для принудительного отчуждения сельхозземли (наверняка той, которая превышает предельный размер).
