В первую очередь риски из-за невыполнения арендного договора возникают именно у арендатора.
В зависимости от условий конкретного договора это:
— штраф/пеня за неуплату или несвоевременную уплату арендной платы;
— расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке (снова же за неуплату или несвоевременную уплату арендных платежей).
А ситуации в условиях нынешнего карантина могут быть различными.
Во-первых, арендатор может вовсе не использовать помещение в силу ограничения его вида деятельности.
Например, в аренду взято помещение для размещения там магазина, торгующего запрещенными товарами (см. об этом в «Налоги и бухгалтерский учет», 2020, № 26, с. 9, а также в новой редакции постановления КМУ от 11.03.2020 г. № 211). То есть в силу законодательных запретов, независимо от воли арендатора, помещение не используется. Или же помещение арендуется в торгово-развлекательном центре, который вообще закрыт.
Во-вторых, арендатор может не попадать под запрет, но все так же не использует помещение. Причина — арендатор перевел всех работников на работу из дома, а помещение пустует.
В-третьих, арендатор продолжает использовать помещение (например, как склад). Но в связи с тем, что поток клиентов значительно снизился, у него попросту нет денег на оплату аренды.
Что делать арендатору?
1. Вступите в диалог с вашим контрагентом. Здесь нужно запомнить, как минимум, две вещи:
1) не пренебрегайте переговорами с вашим арендодателем. Это и уважение со стороны контрагента вызовет, и увеличит шанс продлить отношения с ним;
2) лучше все договоренности закрепить в дополнительном соглашении к договору. В нем можно сослаться на возникшие обстоятельства.
2. Если арендодатель не идет на контакт. В зависимости от ситуации у вас в силу закона может появиться право на:
— уменьшение арендной платы (скидку);
— освобождение от арендных платежей.
В случае, когда арендодатель, несмотря на переговоры, предъявит вам требование уплатить арендную плату, есть шанс отбиться. Но не всегда!
Скидка. Положения ч. 4 ст. 762 ГКУ предусматривают, что наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность использования имущества существенно уменьшилась.
Схожая норма есть и в ч. 2 ст. 286 ХКУ. ХКУ лишь добавляет, что уменьшение платы может произойти также, если из-за независящих от хозсубъекта обстоятельств изменились предусмотренные в договоре условия хозяйствования.
Обратите внимание: «имеет право требовать» не означает, что наймодатель (арендодатель) обязан уменьшить арендную плату. Возможно вы не сможете согласовать новый размер арендной платы. Кроме того, эту норму вряд ли можно применить в ситуации «во-вторых» и «в-третьих».
Однако требовать скидку через суд можно. И в дополнение к ч. 4 ст. 762 ГКУ придут на помощь ч. 2 и 4 ст. 652 ГКУ. В частности, в связи с существенным изменением обстоятельств в договор могут вноситься изменения по решению суда по требованию заинтересованной стороны. Карантинные запреты вполне можно назвать существенным изменением обстоятельств.
Освобождение от арендной платы. Согласно ч. 6 ст. 762 ГКУ наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло использоваться им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. То есть эту норму вполне можно применить к нашей ситуации «во-первых» (арендодатель попал под ограничения). Это означает, что даже если в процессе переговоров арендодатель не пойдет на послабления и, предположим, обратится в суд и попытается истребовать арендные платежи, то арендатор сможет отбиться с помощью ч. 6 ст. 762 ГКУ.
Кроме того, в скором времени в случае «во-первых» можно будет сослаться на новый п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ. Дело в том, что 30 марта Верховная Рада приняла Закон № 540 Он устанавливает, что в случае введения карантина, установленного постановлением КМУ от 11.03.2011 г. № 211,
арендатор может освобождаться от арендной платы на весь период карантина в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГКУ
Обратите внимание: новую норму нельзя применить, если арендатор не попадает под запрет (ситуация «во-вторых») или продолжает использовать помещение (ситуация «в-третьих»). Ведь в самой ч. 6 ст. 762 ГКУ речь идет об освобождении только тогда, когда арендатор не использует помещение по независящим от него причинам (об этом мы уже говорили выше).
Однако даже если вы попадаете под запрет, то это не всегда будет означать освобождение от арендной платы.
Возьмем, к примеру, кафе с кухней. Да, прием посетителей запрещен в этом случае. Но арендатор может заниматься адресной доставкой блюд, а арендодатель — предоставить право пользоваться кухней. В таком случае можно рассчитывать на скидку по ч. 4 ст. 762 ГКУ.
А вот в ситуации «во-вторых» освобождение, считаем, не сработает. Ведь решение о работе на дому принимает, в сущности, сам арендатор. Пусть даже это вызвано необходимостью поберечь свое здоровье, здоровье сотрудников и благородной миссией — не распространять коронавирус среди других людей. Все-таки в этом случае неиспользование помещения будет зависеть от воли арендатора.
Что же касается ситуации «в-третьих», то здесь все сложно. Поскольку использование помещения продолжается, то от выполнения обязательств никто не освобожден.
То есть за карантинный период нужно платить.
«А как же форс-мажор?» — спросите вы.
Дело в том, что форс-мажор освобождает от ответственности за невыполнение обязательств. Однако от самого выполнения обязательств он не освобождает.
Другими словами, если по договору за неуплату арендной платы вам грозит неустойка (штраф или пеня), то из-за форс-мажорных обстоятельств ваш контрагент ее взыскать не сможет. Но уплатить арендные платежи нужно обязательно. Конечно, если вы не попадете под действие ч. 6 ст. 762 ГКУ или не договоритесь с вашим арендодателем.
К слову, загляните в свой договор. Часто в форс-мажорной оговорке указано, что предельный срок выполнения обязательства сдвигается до момента окончания действия форс-мажора.
Однако в ситуации с отсутствием денег даже освобождение от ответственности сложно применить. Ведь по общему правилу отсутствие денег не является форс-мажором. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 286 ХКУ арендная плата уплачивается независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Итак, запомните:
1) начинать стоит с переговоров с арендатором. Лучше послать письмо, в котором объяснить текущую ситуацию;
2) любые договоренности закрепляйте допсоглашением;
3) если арендодатель не идет на контакт, то, скорее всего, решать проблему придется через суд. В зависимости от ситуации можно обойтись без сертификата из ТПП.
