Единщик! Сдаешь недвиж в аренду? Плати земельный налог!

Думаем, говорить всерьез о незаконности таких изменений, с точки зрения стабильности налогового законодательства (п.п. 4.1.9 НКУ), нет никакого смысла. Единственное, что скажем: новая законодательная норма не поставила окончательную точку в этой длинной истории, а наоборот, вызвала ряд вопросов, о которых, может, никто и не подозревал.

Как к их решению подойдет главное налоговое ведомство, пока что неизвестно. На момент выхода этого номера ГНСУ успела лишь констатировать*, что Законом № 466** «ограничивается распространение льготы в виде земельного налога на плательщиков единого налога 1 — 3 групп при предоставлении недвижимого имущества в аренду», безо всяких дополнительных разъяснений. Поэтому дадим сейчас свои ответы на злободневные для единщиков вопросы. А как только узнаем официальную позицию — сразу сообщим вам о ней.

* См. разъяснения ГНСУ от 25.05.2020 г. по ссылке: tax.gov.ua/nove-pro-podatki—novini-/419682.html

** Закон Украины от 16.01.2020 г. № 466-IX (см. «Налоги & бухучет», 2020, № 44, с. 2).

Кто именно утратит освобождение?

Вы уже, вероятно, поняли, что весь сегодняшний разговор будет вращаться вокруг новой редакции п.п. 4 п. 297.1 НКУ, которая заработает с 01.07.2020 г. Начиная с указанной даты обязанность начислять, уплачивать и подавать налоговую отчетность по земельному налогу будет возложена на плательщиков ЕН первой — третьей групп

Согласитесь, немного похоже на предписания п. 284.3 НКУ. Этот пункт, напомним, лишает льгот по земельному налогу плательщиков, которые ими пользуются и при этом предоставляют в аренду земельные участки, отдельные здания, сооружения или их части.

К обсуждению этого вопроса мы еще вернемся, а теперь успокоим остальных единщиков, для которых с 1 июля ничего не изменится.

У кого все без изменений?

Арендаторы госкомземель. Подпункт 4 п. 297.1 НКУ освобождал и освобождает от налогообложения только плательщиков земельного налога. То есть единщики — арендаторы земельных участков государственной и коммунальной форм собственности никаких послаблений не имеют. Они, как и раньше, будут уплачивать арендную плату в бюджет в полном размере.

Неоформленное землепользование. На сегодня здесь все более чем однозначно. Пока у вас нет оформленного права собственности или постоянного пользования на землю, уплачивать за нее земельный налог не нужно! Эту твердую позицию Минфина, изложенную в ОНК № 602***, разделяют и налоговики (БЗ 111.01). Поэтому сдаете вы свою недвижимость в аренду или нет — вам должно быть все равно.

*** Обобщающая налоговая консультация, утвержденная приказом Минфина от 06.07.2018 г. № 602.

Правда, до тех пор, пока вашему местному совету не заблагорассудится взыскать с вас через суд убытки, нанесенные территориальной громаде неоформленным землепользованием. О таких судебных прецедентах читайте в «Налоги & бухучет», 2017, № 54, с. 36. Поэтому слишком долго тянуть с оформлением прав на землю, которой реально пользуетесь, не стоит — это может вам очень дорого обойтись.

Нежилые помещения в многоэтажках. Тот же Минфин в той же ОНК № 602 пришел к заключению, что непосредственным плательщиком налога за земельные участки под многоэтажными домами является ОСМД или предприятие, которое осуществляет управление домом. Зато совладельцы, в том числе и владельцы нежилых помещений, будут компенсировать ОСМД/управителю земельный налог в составе расходов на содержание дома.

И хотя такой подход прямо противоречит п. 287.8 НКУ, с легкой руки Минфина он закрепился на практике. Поэтому ни один единщик, который владеет нежилым помещением в многоэтажке, не должен платить земналог в бюджет независимо от хозяйственного использования им такого помещения и/или передачи его в аренду (наем, ссуду).

СельхозЕН. Плательщики единого налога четвертой группы, как и раньше, освобождены от земналога за земельные участки, используемые для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства. Поскольку для этих единщиков совсем ничего не изменилось, о них дальше упоминать не будем, а сосредоточимся на представителях первой — третьей групп.

Хозяйственное использование земли. Остальные плательщики ЕН первой — третьей групп тоже вполне довольны. Ключевое требование к ним осталось тем же:

Так было до 1 июля, так будет и потом. Не посчастливилось лишь арендодателям, а также ссудодателям**** недвижимости. Насколько жестким является ограничение, выписанное специально для таких единщиков? Для ответа на этот вопрос надо сначала выяснить, что прячется за формулировкой «осуществление деятельности»?

**** Согласно ч. 1 ст. 827 ГКУ по договору ссуды одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока.

Что такое «осуществление деятельности по…»?

Честно говоря, определения такого термина в действующем законодательстве мы не нашли, хотя сам термин употребляется достаточно часто. Вместе с тем с большой вероятностью можно утверждать, что в п.п. 4 п. 297.1 НКУ он означает то же, что и во всем разд. XIV этого Кодекса, который содержит единоналожные правила.

Если очень упрощенно, то из всего перечня возможных видов хозяйственной деятельности, определенных в КВЭД, единщики имеют право осуществлять только некоторые, причем они обязаны зарегистрировать желаемые (из числа разрешенных) виды деятельности в Реестре плательщиков ЕН. Фактическое осуществление необъявленных заранее видов деятельности имеет определенные негативные последствия.

Вместе с тем коды КВЭД приводятся еще и в сведениях ЕГР, и этот перечень может быть значительно шире, поскольку само по себе наличие в ЕГР запрещенных для упрощенки видов деятельности ни на что не влияет при условии, что такие виды единоналожник реально не осуществляет.

Итак, с одной стороны, «осуществление деятельности» для единщика означает конкретный код КВЭД в Реестре плательщиков ЕН.

Однако, с другой стороны, наличие/отсутствие такого кода не является решающим условием освобождения от земельного налога. На наш взгляд, новая редакция п.п. 4 п. 297.1 НКУ направлена на тех единщиков, которые

Кстати, а о каком коде идет речь?

Какой код КВЭД имеет аренда недвижимости?

Деятельность по предоставлению в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества кодифицируется по КВЭД-2010 под кодом 68.20.

Из Методологических основ и объяснений к позициям КВЭД***** узнаем, что этот класс включает, в частности:

***** Утверждены приказом Госкомстата от 23.12.2011 г. № 396.

— предоставление в аренду такого недвижимого имущества, как многоквартирные здания и жилье; нежилые здания, в том числе выставочные залы, складские помещения; земельные участки;

— предоставление зданий, обустроенных или необустроенных квартир или апартаментов для долгосрочного использования обычно на условиях ежемесячной или годовой оплаты.

Вместе с тем этот класс не включает эксплуатацию гостиниц, многокомнатных гостиниц, домов отдыха, меблированных домов, палаточных городков, кемпингов и других нежилых или предназначенных для краткосрочного проживания комплексов.

У вас именно этот код внесен в Реестр плательщиков ЕН? Пока что волноваться не стоит. Хотя прямо сейчас подумать над следующим вопросом будет точно не лишним.

Как избежать арендных отношений?

Предложим свои варианты.

Временное размещение. Перечитайте еще раз внимательно виды деятельности, которые не относятся к классу 68.20 (см. выше). Не исключено, что при соответствующем документальном оформлении вам удастся представить временное пользование вашей недвижимостью не как аренду, а как, скажем, деятельность по временному размещению (см. разд. 55 КВЭД). В таком случае после внесения нового кода в Реестр плательщиков ЕН и фактического прекращения арендных операций вы снова будете иметь все основания воспользоваться освобождением от земельного налога. Не забывайте только о хозяйственной направленности использования земельных участков.

Хранение. Подумайте, насколько ваша деятельность охватывается кодом 52.10 «Складское хозяйство». Этот класс, в частности, включает деятельность по хранению и складированию всех видов товаров. К тому же сами налоговики в свое время различали деятельность по предоставлению в аренду недвижимого имущества и складскую деятельность, хотя и выдвигали идентичные условия для освобождения от уплаты земельного налога.

В отношении складской деятельности они требовали наличия гражданско-правовых соглашений, действие которых распространяется не только на помещения и имущество, предоставляемое на хранение, но и на земельный участок, на котором это помещение расположено или хранится имущество. При этом освободить от уплаты земналога разрешали ту площадь участка, которая указана в соответствующем гражданско-правовом соглашении (письмо ГНСУ от 16.09.2019 г. № 245/6/99-00-04-04-03-15/ІПК/).

Таким образом, достаточно перезаключить договоры аренды склада на договоры хранения товаров (или любого другого имущества) — и освобождение от земналога у вас в кармане.

Кто и что должен делать до/после 1 июля?

Субъектный состав тех единщиков, которых затрагивает новая редакция п.п. 4 п. 297.1 НКУ, остался без изменений. Как и раньше, она распространяется и на ФЛП, и на «юриков». Однако порядок действий для этих двух категорий будет разным.

ФЛП. Казалось бы, им посчастливилось, ну хотя бы потому, что самим ничего делать не придется. Ведь начисление физическим лицам платы за землю проводят контролирующие органы (по местонахождению земельного участка) и направляют до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение (НУР) о внесении налога (п. 286.5 НКУ).

Как видите, у налоговиков еще достаточно времени, чтобы сформировать НУР всем ФЛП на ЕН первой — третьей групп, которые их пока не получили. Причем нельзя исключать того, что в качестве определяющего критерия для ФЛП налоговики возьмут именно наличие в Реестре плательщиков ЕН опального кода КВЭД 68.20. Ведь других доказательств того, на самом ли деле ФЛП сдает недвижимость в аренду, кроме этого сугубо формального, у налоговиков нет.

При таких обстоятельствах они могут рассчитать налог наобум Лазаря и тогда вам придется сначала свериться с ними в порядке, предусмотренном п. 286.5 НКУ, после чего оспаривать определенную ими сумму, если вы так и не придете к согласию.

А вот тем, пусть и вымышленным фискалами ФЛП, которые вроде бы имеют правоустанавливающие документы на землю, оформленные на предпринимателя, а не на физлицо, действительно посчастливилось. Они могут самостоятельно рассчитать свое налоговое обязательство по земналогу и задекларировать его в том же порядке, что и единщики-юрлица. Поэтому читаем дальше.

«Юрики». По разъяснениям налоговиков (БЗ 111.05), освобождение от земельного налога по п.п. 4 п. 297.1 НКУ не считается льготой. Как следствие, все юридические лица — плательщики ЕН не должны были подавать годовые налоговые декларации по плате за землю на текущий год, если свои земельные участки использовали для осуществления хозяйственной деятельности.

Сказанное выше должно было распространяться и на арендодателей недвижимости. Однако теперь, в связи со вступлением в силу с 1 июля новой редакции п.п. 4 п. 297.1 НКУ, они должны подать декларацию по плате за землю.

Какую именно? Варианты здесь такие:

— или отчетную ежемесячную, начиная с отчета за тот месяц, в котором впервые будет осуществлена операция по предоставлению недвижимости в аренду (наем, ссуду), но не раньше отчета за июль. Если такая деятельность осуществлялась с 1 июля или раньше, то начиная с отчета за июль. Срок предоставления — в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным (п. 286.3 НКУ);

— или отчетную годовую, в которой определить налоговые обязательства по земельному налогу начиная с того месяца, о котором мы сказали выше. Срок предоставления — в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным (п. 286.4 НКУ; см. также БЗ 111.05).

Возможность использования обоих перечисленных вариантов подтверждает по аналогии другая консультация из БЗ 111.05, где идет речь о декларировании земналога в случае отказа от упрощенной системы налогообложения (поскольку последствия такого отказа аналогичны тем, которые следуют из новой редакции п.п. 4 п. 297.1 НКУ).

В обоих случаях, считаем, следует заполнить графу, «починаючи з», в которой указать число и месяц передачи земельного участка в аренду (ссуду), но не раньше 1 июля (по аналогии с заполнением отчетной декларации за новоотведенные земельные участки или по новозаключенным договорам — см. БЗ 111.05).

Обратите внимание, что при представлении первой декларации (фактическом начале деятельности как плательщика платы за землю) вместе с ней следует подать извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, а впоследствии такое извлечение подавать в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли (п. 286.2 НКУ).

Хотя могло быть и так, что «юрик»-едино-наложник, имея в одном населенном пункте несколько земельных участков, одни из которых хоздеятельные, а другие — нет, подал до 20 февраля отчетную годовую декларацию относительно тех участков, которые не получили освобождения согласно предыдущей редакции п.п. 4 п. 297.1 НКУ.

Очевидно, что они подпадают под налогообложение и при новой редакции этого подпункта. Поэтому по ним ничего делать не нужно. Но если те участки, которые раньше были освобождены, сейчас (или после 1 июля) окажутся в аренде (ссуде), в таком случае

Сроки здесь такие же — в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным (БЗ 111.05). Если эти сроки будут соблюдены, то единщику никаких финсанкций (пени/штрафа, в том числе самоштрафа) можно не бояться.

Обратите внимание: в такой уточняющей декларации, по нашему мнению, следует заполнить графу «з урахуванням уточнень з», в которой указать число и месяц передачи земельного участка в аренду (ссуду), поскольку именно это событие повлияло на размер налогового обязательства, но не раньше 1 июля (по аналогии с заполнением уточняющей декларации за новоотведенные земельные участки или по новозаключенным договорам — см. БЗ 111.05).

Как исчислить налоговые обязательства по тем земельным участкам, которые станут объектом налогообложения в связи с предоставлением их самих и/или недвижимого имущества, которое находится на них, в аренду (наем, ссуду)? Учитывайте здесь следующее.

1. В случае предоставления в аренду земельных участков (в пределах населенных пунктов), отдельных зданий (сооружений) или их частей владельцами и землепользователями налог за площади, которые предоставляются в аренду, исчисляется с даты заключения договора аренды земучастка или с даты заключения договора аренды зданий (их частей) (п. 287.7 НКУ).

2. Расчет земельного налога за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, переданный в аренду, не должен вызывать никаких проблем. Если все же возникнут затруднения — ищите подсказки в «Налоги & бухучет», 2020, № 10, с. 9.

3. Наиболее интересным является случай, когда в аренду передали часть здания. Должен ли единщик в этом случае уплачивать земельный налог за весь участок, на котором расположен такой объект? На наш взгляд, несмотря на то что освобождение от земналога согласно п.п. 4 п. 297.1 НКУ не является льготой, применение п. 284.3 НКУ (о нем шла речь в самом начале) к этому случаю вполне возможно.

Если это так, то, сдавая в аренду помещение площадью 20 кв. м в здании площадью 200 кв. м, расположенном на земельном участке площадью 600 кв. м, единщику пришлось бы заплатить земналог лишь за 60 кв. м (600 х (20 : 200)). И если остальную площадь этого здания занимает сам единщик под свой офис, то часть земельного участка площадью 540 кв. м (600 - 60) не используется «для осуществления деятельности по предоставлению земельных участков и/или недвижимого имущества, которое находится на таких земельных участках, в аренду». Однако безусловно используется в хозяйственной деятельности такого единщика. Поэтому она, по идее, должна быть освобождена от налогообложения и согласно новой редакции п.п. 4 п. 297.1 НКУ.

Но пойдут ли на это фискалы? Единственный совет здесь — узнать об этом у них самостоятельно, получив соответствующую ИНК.

А у нас на сегодня все. В завершение приведем фрагмент заполнения разд. І и ІІІ отчетной декларации по плате за землю на 2020 год (см. рис.), при условии, что единщик в течение всего года сдает в аренду все здание, которое находится на его земельном участке. Подать такую декларацию следует не позднее 20 августа.

скачать файл

Фрагмент декларации по плате за землю на 2020 год единщика-арендодателя