Удержание налога с доходов при продаже недвижимости
ВОПРОС. Физическое лицо — предприниматель намеревается продать собственный дом (недвижимость). Как и по какой ставке уплачивается налог с доходов от продажи недвижимости, нужно ли подавать декларацию о доходах?
ОТВЕТ. Помимо доходов от предпринимательской деятельности, физические лица — предприниматели на любой системе налогообложения (общей, едином налоге, фиксированном налоге) могут получать прочие доходы, не связанные с предпринимательством. В частности, это может быть доход от продажи собственной недвижимости.
Такой параллельный доход облагается налогом с доходов по общим правилам, установленным для обычных граждан, не являющихся предпринимателями.
В большинстве случаев обязанность начислять, удерживать, платить в бюджет налог с доходов за счет плательщиков, а также подавать по нему отчетность согласно Закону о налоге с доходов документ 1 возлагается на налоговых агентов. Как правило, это субъекты предпринимательства или независимые профессионалы, которые выплачивают гражданам доход.
При осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества налоговым агентом является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор. Однако по сути доход продавцу выплачивает не нотариус, а покупатель, поэтому здесь есть свои особенности уплаты налога.
Так, налог с доходов начисляет нотариус, его сумма определяется исходя из цены продажи, но не ниже оценочной стоимости. Однако уплачивается он стороной (сторонами) договора купли-продажи (мены), причем до его (договора) нотариального удостоверения. Начисленный налог физическое лицо платит через банковское учреждение (путем безналичного расчета или внесения наличных средств).
Нотариус удостоверяет договор только при наличии документа об уплате налога, а затем уведомляет об этом налоговый орган.
Заметим, что в консультации налоговиков (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2007, № 4, с. 39) предлагается несколько иной порядок уплаты налога: сумму налога плательщик рассчитывает самостоятельно, а нотариус лишь проверяет ее. Но все же в самом
Законе о налоге с доходов предложен другой механизм, о чем мы сказали выше.Теперь перейдем к налогу с дохода, полученного от продажи собственного дома физического лица. Отметим, что
на порядок налогообложения влияет и то, сколько раз в течение отчетного налогового года лицом продавались объекты недвижимости.Так, доход, полученный плательщиком налога
от продажи жилого дома не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома не превышает 100 кв. м.Если площадь такого объекта недвижимости
превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 % от стоимости такого объекта недвижимого имущества (подпункты 11.1.1, 11.2.1 статьи 11 Закона о налоге с доходов).Приведем пример.
Медова Т. И. продала принадлежащий ей жилой дом площадью 150 кв. м (первая продажа в течение года). Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, — 900000 грн. (эта сумма не ниже оценочной стоимости).Рассчитаем стоимость 1 кв. м жилья:
1 кв. м = 900000 : 150 = 6000 грн.
Не облагается (100 кв. м): 6000
х 100 кв. м = 600000 грн.Сумма налога по ставке 1 % (50 кв. м): 6000
х 50 х 1 : 100 = 3000 грн.Если же до продажи жилого дома гражданин на протяжении отчетного налогового года уже продавал жилой дом, квартиру (ее часть) комнату, садовый дом
, тогда его доход (вся полученная сумма) будет облагаться налогом по ставке 5 %, независимо от площади объекта (подпункты 11.1.2, 11.2.2 статьи 11 Закона о налоге с доходов).Как уже было сказано выше, доход от продажи объекта недвижимого имущества
определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством справка 1.Следовательно, продавать (покупать) недвижимость можно по любой цене, но
если сумма, указанная в договоре, будет меньше оценочной стоимости, то для определения размера налога берется оценочная стоимость.Теперь
о необходимости подавать физическим лицом «гражданскую» декларацию, если в течение года продавалась недвижимость. Нотариус, который удостоверил договор отчуждения объекта недвижимости, обязан послать информацию о таком договоре налоговому органу по налоговому адресу плательщика налога в сроки, установленные законом для налогового квартала. Пока специальной формы для подачи таких сведений нет, но нотариусы указывают эту информацию в форме № 1ДФ (письмо ГНАУ от 22.03.2007 г. № 1370/Б/17-0715), хотя и подают ее по месту своего нахождения.Фактически благодаря такому предоставлению информации
гражданин избавлен от подачи декларации о доходах. В то же время существуют случаи добровольной подачи «гражданской» декларации, при условии, что предприниматель работал по трудовому договору и получал заработную плату. В частности, он может подать декларацию, если желает включить в налоговый кредит понесенные им в 2007 году расходы согласно перечню, установленному пунктом 5.3 Закона о налоге с доходов. В этом случае представители налоговых органов просят, чтобы гражданин указывал в декларации в том числе и доходы от продажи недвижимости, если такие доходы облагались налогом с доходов.И еще один момент в случае форс-мажора
: когда налог был уплачен, но стороны сделку не заключили или она была признана недействительной (договор не был нотариально удостоверен), плательщик может вернуть уплаченную сумму налога. Для этого ему придется предоставить годовую декларацию и документ, подтверждающий фактическую уплату налога.Декларация о доходах подается налогоплательщиками в налоговый орган по их месту жительства
до 1 апреля, т. е. последним днем сдачи является 31 марта 2008 года. Декларация заполняется налогоплательщиком самостоятельно или другим лицом, уполномоченным на это нотариально. Если гражданин не знает, как правильно заполнить декларацию, то он вправе до 1 марта обратиться в налоговый орган с просьбой заполнить ему декларацию. Причем налоговики обязаны бесплатно предоставить ему такие услуги (пункт 18.10 статьи 18 Закона о налоге с доходов).Подробнее о заполнении гражданской декларации мы расскажем в следующем номере «СД».
Расшифровка нормативных ссылок (документ)
1
Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.
Справочная информация (справка)
1
На сегодняшний день орган, уполномоченный осуществлять такую оценку, не определен. Поэтому пока при начислении налога следует исходить из цены, отмеченной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже стоимости такого имущества, определенной в справке бюро технической инвентаризации (письмо ГНАУ от 22.03.2007 г. N 1370/Б/17-0715).
