Темы статей
Выбрать темы

Продажа недвижимости и налог с доходов

Редакция СД
Статья

Продажа недвижимости и налог с доходов

 

На сегодняшний день одна из самых животрепещущих тем в нашей стране — это ситуация на рынке недвижимости. Несмотря на бешеный рост цен, предпосылок для снижения спроса на недвижимость не наблюдается. Не уменьшается и количество желающих продать свою квартиру, дом и т. д. Однако не стоит забывать, что с полученных от продажи средств в некоторых случаях надлежит уплатить налог с доходов.

О порядке налогообложения доходов от операций с недвижимостью в 2008 году и пойдет речь в этой статье.

Маргарита СМИРНОВА, консультант газеты «Собственное Дело»

 

Налог с доходов в 2008 году

Как известно, с 1 января 2007 года «заработала»

статья 11 Закона о налоге с доходов документ 1 «Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества». Нормы этой статьи действуют и в текущем году, т. е. налог с доходов при продаже гражданами объектов недвижимости в 2008 году взимается в том же порядке, что и в прошлом году.

Так, согласно

статье 11 Закона о налоге с доходов средства, полученные гражданами от продажи собственной недвижимости, являются объектом для обложения налогом с доходов. Однако согласно установленным правилам платить налог физическим лицам нужно далеко не при каждой продаже. Отметим, что доход физических лиц — предпринимателей, которые будут продавать собственную недвижимость в качестве обычных граждан, также подпадет под налогообложение согласно статье 11 Закона о налоге с доходов (в частности, об этом говорится в письмах ГНАУ от 28.04.2007 г. № 2125/ч/17-0715, от 05.10.2007 г. № 4851/В/17-0715).

 

Как платить налог с доходов

Налог с доходов

при осуществлении операций с недвижимым имуществом начисляется налоговым агентом — нотариусом, удостоверяющим договор купли-продажи (подпункт 11.3 статьи 11 Закона о налоге с доходов).

Продавец недвижимости (физлицо) должен уплатить налог с доходов до нотариального удостоверения договора купли-продажи. Налог физическое лицо платит через банковское учреждение — путем безналичного расчета или внесения наличных средств.

Нотариус удостоверяет договор только при наличии документа об уплате налога, а затем уведомляет об этом налоговый орган.

Еще одно условие, без которого договор не может быть нотариально удостоверен, — определение

оценочной стоимости недвижимого имущества, подлежащего продаже .

Она рассчитывается

уполномоченным органом (необязательно государственным) в порядке, который должен разработать Кабинет Министров Украины. Пока такового нет, уполномоченным органом можно считать то же БТИ. Ориентироваться на стоимость, указанную в его справках, рекомендуется в письме ГНАУ от 19.02.2007 г. № 3200/7/17-0116.

Обратите внимание: в неофициальной консультации налоговиков справка 1 говорится о том, что

рассчитывает сумму налога плательщик самостоятельно, а нотариус лишь проверяет ее.

Аналогичные выводы можно сделать и из

письма ГНАУ от 19.02.2007 г. № 3200/7/17-0116: «...поскольку ответственность за уплату налога несет плательщик налога и функции относительно начисления, удержания и перечисления налога в бюджет фактически выполняются гражданами, которые получают доходы от операций с имуществом, нотариусы выполняют функции налоговых агентов в части контроля полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров и обеспечивают предоставление соответствующей информации налоговому органу».

Следовательно, при таком варианте к нотариусу не нужно обращаться для начисления налога, а самостоятельно определить сумму и уплатить ее, а затем уже предъявить платежку. Тем не менее, если налог будет рассчитан неверно, вполне возможно, что нотариус откажется заверять договор.

 

Расчет налога с доходов

Теперь перейдем непосредственно к составляющим для расчета величины налога с доходов. Итак,

на порядок налогообложения влияет:

1)

сколько раз в течение отчетного налогового года продавались определенные объекты недвижимости;

2)

от продажи какого объекта недвижимости был получен доход. Условно их можно разбить на две группы:

а)

жилой дом, квартира или часть квартиры, комната, садовый дом (включая земельный участок, на котором размещены эти объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);

б)

прочие возможные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства.

Далее. Доход

от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи , но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.

То есть продавать (покупать) недвижимость можно по любой цене, но

если сумма, указанная в договоре, будет меньше оценочной стоимости, то для определения размера налога с доходов берется оценочная стоимость.

Отметим, что для целей налогообложения

одним объектом продажи будет считаться жилой или садовый дом (его часть) с земельным участком (ее частью), независимо от количества договоров (два или один), которыми оформлена купля-продажа такого дома с земельным участком, на котором он расположен. Причем стоимость хозяйственно-бытовых сооружений и зданий, которые будут расположены на таком земельном участке, учитывается при определении общей стоимости продажи (суммы полученного дохода) (письмо ГНАУ от 01.06.2007 г. № 2596/С/17-0715, № 10935/7/17-0717).

Теперь перейдем к расчету налога при получении физлицом дохода

от продажи недвижимости.

 

Условная первая группа (жилая недвижимость)

I.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года объектов условной первой группы, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 кв. м.

Если площадь такого объекта недвижимости

превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 % от стоимости такого объекта недвижимого имущества (подпункты 11.1.1,11.2.1 статьи 11 Закона о налоге с доходов).

Приведем

примеры.

1. Зинченко В. А. в феврале 2008 года продал собственную квартиру площадью 40 кв. м (первая продажа в течение года) за 300000 грн. Поскольку площадь квартиры не превышает 100 кв. м, налог с доходов не взимается.

2. Веселова Н. И. в марте 2008 года продала принадлежащий ей жилой дом площадью 150 кв. м (первая продажа в течение года). Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, — 900000 грн. (эта сумма не ниже оценочной стоимости).

Рассчитаем стоимость 1 кв. м жилья:

1 кв. м = 900000 : 150 = 6000 грн.

Не облагается (100 кв. м):

6000

х 100 кв. м = 600000 грн.

Сумма налога по ставке 1 % (50 кв. м): 6000

х 50 кв. м х 1 % : 100 = 3000 грн.

II.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного объекта недвижимости, условно отнесенного к первой группе, облагается налогом по ставке 5 % (подпункты 11.1.2, 11.2.2 статьи 11 Закона о налоге с доходов).

Приведем

пример. Кульков С. П. в апреле 2008 года продал собственную квартиру площадью 40 кв. м — это вторая продажа в течение года объекта недвижимости условной первой группы, которую осуществляет этот гражданин. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, — 300000 грн. (эта сумма не ниже оценочной стоимости).

Рассчитаем сумму налога: 300000

х 5 % : 100 = 15000 грн.

Допустим, при тех же условиях Кульков С. П. продает квартиру за 200000 грн. (сумма указана в договоре), но оценочная стоимость 300000 грн. В этом случае налог будет рассчитываться исходя из оценочной стоимости и также составит 15000 грн.

 

Условная вторая группа (нежилая недвижимость)

Что касается прочих объектов, а также объектов незавершенного строительства, то доход, полученный от их продажи,

независимо от того, сколько раз осуществлялась продажа таких объектов в течение года, облагается налогом по ставке 5 %.

Приведем

пример. Кривенко  М. Б. продает в марте 2008 года принадлежащий ему гараж. Стоимость гаража по оценке органов БТИ — 10000 грн., по этой же стоимости будет осуществляться продажа.

Сумма налога:

10000

х 5 % : 100 = 500 грн.

Затем, в течение 2008 года он продает квартиру площадью 34 кв. м. Поскольку это продажа объекта недвижимости

условной первой группы первый раз в течение года, метраж которой не превышает 100 кв. м, то с гражданина налог с доходов не взимается.

 

Обмен объектов недвижимости

При обмене одного объекта недвижимости на другой (другие)

каждая сторона договора мены уплачивает 50 % суммы налога от стоимости соответствующего отчужденного такой стороной объекта недвижимости. Налог с доходов рассчитывается согласно нормам, установленным для продажи объектов недвижимости (приведены выше) (подпункт 11.1.4 статьи 11 Закона о налоге с доходов).

Приведем

пример. Гриценко О. Н., владеющий квартирой общей площадью 83 кв. м, оценочная стоимость которой составляет 700000 грн., заключил с Мельниковым Д. Э. договор на обмен квартиры на принадлежащий Мельникову Д. Э. дом площадью 250 кв. м и оценочной стоимостью 800000 грн. Других операций с недвижимостью в течение 2008 года стороны договора не осуществляли, договорная стоимость соответствует оценочной.

Налог при отчуждении квартиры Гриценко О. Н. не начисляется (площадь меньше 100 кв. м), следовательно, то же самое при обмене.

Рассчитываем налог, подлежащий уплате Мельниковым Д. Э.

(площадь более 100 кв. м):

стоимость 1 кв. м = 800000 : 250 = 3200 грн.;

налог по ставке 1 % = 3200

х 150 кв. м х 1 % : 100 = 4800 грн.

Общая сумма налога, подлежащая уплате Мельниковым  Д. Э.: 4800

х 50 % = 2400 грн.

 

Доходы нерезидентов

В

пункте 11.3 статьи 11 Закона о налоге с доходов сказано, что доходы нерезидентов от продажи недвижимости облагаются согласно порядку обложения таких доходов для резидентов.

Тем не менее Минюст справка 2, а вместе с ним и ГНАУ справка 3 дали свою трактовку этой нормы. Если нерезидент продает в Украине

жилую недвижимость (первая условная группа) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, то его доход не облагается налогом, если общая площадь объекта не превышает 100 кв. м.

В случае превышения площадью проданного жилья 100 кв. м к части дохода, пропорциональной такому превышению, применяется ставка

пункта 7.3 статьи 7 Закона о налоге с доходовв 2008 году это 30 %.

Кроме того, вторая и каждая следующая продажа нерезидентом в течение отчетного года жилой недвижимости, а также продажа другой недвижимости, в том числе земли (вторая условная группа), также

облагаются налогом по ставке 30 %.

 

Выводы

Налог с доходов при продаже гражданами объектов недвижимости в 2008 году взимается в том же порядке, что и в прошлом году.

Налог с доходов граждане уплачивают перед заключением договора купли-продажи. Налоговики допускают, чтобы расчет налога с доходов граждане осуществляли самостоятельно.

Налог с доходов при продаже недвижимости уплачивается исходя из цены, указанной в договоре, но если оценочная стоимость выше договорной, то для определения размера налога с доходов берется оценочная стоимость.

Ставки налога зависят от вида объекта недвижимости (условно подразделяются на две группы) и количества сделок, совершаемых гражданином в течение года, по продаже квартиры, жилого дома, садового дома и других объектов жилой недвижимости (первой условной группы).

Если площадь объекта первой условной группы (квартиры, жилого дома, садового дома и др.), который продается не чаще одного раза в год, не превышает 100 кв. м, полученный от продажи доход налогом с доходов не облагается. Но если площадь такого объекта недвижимости превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 %.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного объекта недвижимости, условно отнесенного к первой группе, облагается налогом по ставке 5 %.

Продажа «прочих объектов» облагается одинаково, по ставке 5 %, независимо от того, какую по счету сделку совершает гражданин в текущем году.


Расшифровка нормативных ссылок (документ)

1

Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

 

Справочная информация (справка)

1

Консультация в журнале «Вестник налоговой службы Украины»», 2007, № 4, с. 39.

2

Письмо Минюста Украины от 12.04.2007 г. № 20-35-59.

3

Письма ГНАУ от 06.09.2007 г. № 4408/М/17-0715, № 10841/5/17-0716, № 17678/7/17-0717; от 01.10.2007 г. № 11925/5/17-0716; от 23.04.2007 г. № 8151/7/17-0717; от 22.06.2007 г. № 6151/6/17-0716.
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше