Из аренды да в собственность!
Несмотря на то что приватизационный процесс в Украине начался в начале 90-х годов прошлого века, осталось достаточное количество привлекательных объектов недвижимости, находящихся в коммунальной либо государственной собственности. А как известно, такие объекты могут быть переданы в частное владение только путем приватизации.
Тема нашей статьи такова: предприниматель арендует объект недвижимости коммунальной собственности — варианты приватизации данного объекта.
По вопросам приватизации коммунального имущества консультирует начальник управления по вопросам коммунальной собственности исполнительного аппарата облсовета Поливаный Анатолий Петрович.
Правовая база
Базовыми нормативными актами, регулирующими процесс приватизации, можно назвать
Закон «О приватизации государственного имущества» от 04.03.92 г. № 2163, в котором выписаны объекты и субъекты приватизационного процесса, процедуры, порядок и способы приватизации и т. д., Закон «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» от 06.03.92 г. № 2171-XII, а также Государственную программу приватизации, утвержденную Законом Украины от 18.05.2000 г. № 1723 (далее — Программа приватизации). В Программе приватизации дается классификация всех объектов приватизации, детально расписаны все этапы приватизации и многое другое.Важно понимать, что, прежде чем приступать к приватизации какого-либо объекта, необходимо убедиться, что нет никаких ограничений по его приватизации.
К объектам, которые не могут быть приватизированы, относятся объекты общегосударственного значения, казенные предприятия, объекты, имеющие стратегическое значение, а также внесенные в перечень объектов, которые не подлежат приватизации. Также законодательными актами могут быть установлены иные ограничения. Например, на сегодня действует мораторий на приватизацию памятников архитектуры.
Поскольку в данной статье мы рассматриваем объекты коммунальной собственности, правильным будет с самого начала определить, что такое коммунальная собственность.
Коммунальная собственность — собственность территориальной громады (население конкретной административно-территориальной единицы — города, села, района), пользование и распоряжение от имени которой осуществляется местными советами либо непосредственно конкретной громадой.
Приватизация объектов коммунальной собственности осуществляется в рамках нормативно-правовой базы, регулирующей приватизацию государственного имущества (см. выше), с учетом особенностей, изложенных в
Законе Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР (далее — Закон о местном самоуправлении). Основная особенность: решение о приватизации конкретного объекта, о порядке и способе приватизации принимается непосредственно соответствующим советом.
Способы приватизации
Действующее законодательство Украины предусматривает, что объекты коммунальной собственности могут быть приватизированы следующими способами:
—
продажей на аукционе или на условиях конкурса;—
выкупом.
Продажа объектов коммунальной собственности по конкурсу (на аукционе)
Продажа объектов коммунальной собственности по конкурсу (на аукционе)
заключается в передаче объекта в собственность покупателю, предложившему наилучшие условия дальнейшей эксплуатации объекта или при равных условиях — самую высокую цену.Повторимся еще раз: решение о способе приватизации объекта коммунальной собственности принимают депутаты на пленарном заседании сессии.
Главная задача по управлению собственностью не только удовлетворение всех потребностей территориальной громады, но и пополнение городского (областного, районного) бюджета.
Поэтому особо привлекательные объекты коммунальной собственности экономически целесообразно, по мнению депутатов, продавать по конкурсу. Но, помимо заявленной цены, будущий собственник обязан предоставить громаде бизнес-план эксплуатации объекта, инвестиционные проекты. Все эти позиции фиксируются в договоре купли-продажи. И в случае невыполнения договорных условий собственник (территориальная громада) может инициировать вопрос о расторжении договора купли-продажи и возвращении объекта в собственность города (области).С конкурсом (аукционом) более-менее все понятно. Давайте поговорим о выкупе коммунального имущества.
Возможность заключения договора аренды с правом выкупа
Выкуп применяется в отношении объектов коммунальной собственности, которые не проданы с аукциона либо по конкурсу и которые включены в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа. В этом перечне могут быть объекты, сданные в аренду, если право на выкуп было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу
Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269 (далее — Закон об аренде госимущества).
Компенсация затрат на ремонт арендатору при приватизации помещения
Арендуя коммунальное имущество даже в течение длительного времени, арендатор не приобретает исключительное право на выкуп данного помещения.
Он имеет право только на компенсацию затрат на проведение ремонта, да и то в строго определенных законодательством случаях.Случай из жизни
: предприниматель произвел капитальный ремонт помещения, взятого в аренду. Собственником помещения принято решение о приватизации данного объекта. На что может рассчитывать предприниматель в такой ситуации?Разберем эту ситуацию более детально. Какие улучшения могут быть компенсированы? Речь идет только о
неотъемлемых улучшениях. При этом неотъемлемыми улучшениями называется проведение ремонтно-строительных работ капитального характера, которые не могут быть отделены без нанесения ущерба объекту аренды и приводят к увеличению стоимости объекта.К таким работам могут быть отнесены мероприятия по улучшению несущих конструкций и коммуникаций, а именно: гидроизоляция, укрепление фундамента и стен, некоторые виды перепланировок, реконструкции, замена инженерных систем.
Работы по внутренней отделке к таковым не относятся
независимо от их стоимости, поскольку при смене собственника отделка, вероятнее всего, будет изменена.Проведение косметического ремонта является обязанностью арендатора согласно условиям договора аренды.
На практике были случаи, когда стоимость отделочных работ была сравнима со стоимостью самого объекта до ремонта. Печально, но компенсацию предприниматель не получил.
Но допустим, арендатор произвел не только косметический ремонт, но и неотъемлемые улучшения объекта аренды. Как все-таки получить за них компенсацию, если собственник принял решение о приватизации объекта аренды.
Для того чтобы действительно добиться компенсации
, в договоре аренды желательно наличие пункта о возможности ремонта за счет собственных средств арендатора с последующей компенсацией в случае приватизации объекта. Кроме того, необходимо письменное разрешение арендодателя на осуществление улучшений.При наличии письменного разрешения арендодателя арендатор должен предоставить органу приватизации на согласование проектно-сметную документацию на проведение улучшений, договоры подряда, акты приема выполненных работ и копии платежных документов за работы и материалы. Аудитором, производящим анализ улучшений, будет зафиксировано физическое состояние объекта, сверены все позиции (смета — наличие улучшений — платежи) и подтверждено (или не подтверждено) их проведение за счет собственных средств арендатора.
Необходимо, чтобы проектно-сметная документация в установленном порядке была письменно согласована с арендодателем, во избежание возможных разногласий в будущем.
Независимая оценка такого объекта аренды проводится до и после осуществления улучшений и в установленном порядке утверждается собственником.
Собрав все необходимые документы и согласования в полном объеме и вовремя, можно рассчитывать на компенсацию неотъемлемых улучшений от арендодателя.
Если способом приватизации объявлен конкурс (аукцион), в этом случае арендатор на общих условиях имеет право в нем участвовать. Собственник определяет стартовую стоимость объекта на основании рыночной стоимости, определенной экспертным путем независимым оценщиком.
В такой оценке не выделяется стоимость неотъемлемых улучшений.А вот если победителем стал другой субъект хозяйствования,
предпринимателю остается (и он имеет полное право) предъявить претензии к собственнику на возмещение средств, затраченных на неотъемлемые улучшения арендованного помещения.Если же принято решение о приватизации объекта путем выкупа арендатором, субъектом оценочной деятельности при проведении оценки вычитается
стоимость произведенных неотъемлемых улучшений из рыночной стоимости объекта приватизации на основании заключения аудита.
Материал подготовила Елена Кедрус
