Аренда в деятельности предпринимателя
Ключевые | На что обратить внимание | Нормативно-правовой акт, письма |
1 | 2 | 3 |
I. Аренда движимого имущества | ||
Форма договора | По общему правилу договор аренды заключается в простой
| Статья 206 ГКУ |
Что нельзя сдавать/брать в аренду (субаренду)? | Запрещено передавать в финансовый лизинг справка 1земельные участки и иные природные объекты, а также целостные имущественные комплексы.
| Статьи 760 и 791 ГКУ, статья 3 Закона о финансовом лизинге, часть 3 статьи 7 Закона о хозяйственной деятельности в ВСУ |
Субаренда | Арендатор может передать имущество в субаренду, но только при условии согласия арендодателя, если иное не установлено договором. В любом случае, для того, чтобы с субарендой не возникало проблем, лучше заручиться отдельным документом —
| Статья 774 ГКУ |
Ремонт объекта аренды | Текущий ремонт имущества, полученного в аренду, проводит арендатор (если в договоре не указано иное). | Статья 776 ГКУ |
Улучшение имущества | Арендатор может улучшать арендованное имущество только при условии согласия арендодателя. Если имущество улучшено без такого согласия и улучшение неотделимо от имущества, арендатор не имеет права на возмещение стоимости улучшения.
| Статья 778 ГКУ |
НДФЛ и взносы | Арендатор-предприниматель при выплате арендной платы физическому лицу — арендодателю (непредпринимателю) обязан удержать НДФЛ из выплачиваемой суммы (15 %) и отразить выплату в форме № 1ДФ (код — «01»).
| Пункт 1.3 Закона о налоге с доходов, Порядок № 451, письма ГНАУ от 10.08.2007 г. |
Арендные платежи и расходы | Предприниматели на общей системе налогообложения имеют право включить арендные платежи в расходы при наличии документов, подтверждающих уплату денежных средств (чеки, квитанции, платежные поручения).
| Статья 13 Декрета № 13-92, подпункт 5.2.1 Закона о налоге на прибыль |
II. Аренда недвижимости | ||
Форма договора | Договор аренды здания или капитального сооружения (их части) заключается в письменной форме. Образец договора аренды недвижимости см. в «СД», 2009, № 10, с. 36
| Статья 793 ГКУ |
Нотариальное заверение и госрегистрация справка 3 | Если договор аренды здания заключен сроком на 3 года и более, его обязательно нужно заверить у нотариуса и зарегистрировать.
| Статьи 220, 793 и 794 ГКУ |
Размер арендной платы | Оговаривается сторонами в договоре аренды | — |
Документальное оформление | Передача недвижимости по договору аренды оформляется актом приема-передачи объекта аренды, который подписывается арендатором и арендодателем. Этот акт может иметь произвольную форму. Во избежание недоразумений в акте целесообразно указать состояние здания (помещения), наличие мебели, кондиционера, сантехники и т. п. | Статья 795 ГКУ |
Ремонт (улучшение) объекта | Ремонт и улучшение арендованной недвижимости происходит в том же порядке, что и движимого имущества: текущий ремонт делает арендатор, а капитальный ремонт и иные улучшения — арендодатель или арендатор с согласия арендодателя (лучше, если согласие — письменное).
| Стати 776, 778 ГКУ, подпункт 8.8.1 Закона о налоге на прибыль |
Коммунальные платежи и расходы
| Договоренность о том, кто будет уплачивать за воду, электроэнергию, тепло и т. п., целесообразно прописать в договоре аренды.
— арендодатель деньги, полученные транзитом от арендатора на оплату коммунальных услуг, должен сначала записать в Книгу ф. № 10 как доход, а затем (при перечислении поставщикам услуг) записать в Книгу ф. № 10 в графе «Расходы» (при наличии платежных документов). Если арендодатель — единоналожник, то ему лучше позаботиться о внесении в свое Свидетельство такого вида деятельности, как «прочие виды деятельности» (имеется в виду получение от арендатора средств на оплату коммунальных услуг). Иначе налоговики могут попытаться взыскать НДФЛ с таких средств. При этом велика вероятность того, что они будут придерживаться стандартной позиции: деньги, проходящие через арендодателя-единоналожника транзитом, должны учитываться в годовой сумме выручки для сравнения с пределом в 500 тыс. грн. | Подпункт 5.2.1
|
Земля под зданием, переданным в аренду | Одновременно с правом аренды здания арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором это здание расположено. Поэтому отдельный договор аренды земли не нужен (теперь уже точно, поскольку статья 290 ХКУ, требовавшая наличия отдельного нотариально заверенного договора аренды земли, исключена из ХКУ в соответствии с Законом № 1509).
| Статьи 796, 797 ГКУ, пункт 6 |
Аренда госимущества
| Для того чтобы взять в аренду объект недвижимости, который находится в госсобственности, необходимо подать на госпредприятие пакет документов, среди которых: заявление, примерный договор аренды, расчет арендных платежей и др.
| Перечень № 2975 (перечень документов), приказ № 1774 (типовой договор аренды госимущества, примерный договор на возмещение коммунальных услуг), статья 19 Закона № 2269, пункт 19 Методики № 629, письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116 |
Расторжение | Договор аренды может быть досрочно расторгнут:
| Статьи 784, 769, 783 ГКУ, статья 188 ХКУ, статья 26 Закона № 2269 |
НДФЛ и взносы | 1. В случае когда договор аренды заключен с физлицом-непредпринимателем, НДФЛ удерживается с суммы вознаграждения, указанной в договоре (НДФЛ равен 15 %). Но если местный исполком утвердил и обнародовал минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимости, НДФЛ взимается с наибольшей из сумм: | Подпункты 8.2.1 и 9.1.2 Закона о налоге с доходов, письма ГНАУ от 10.08.2007 г. № 3990/C/07115, № 15947/7/17-0717, от 13.03.2006 г. № 2241/6/17-0716 |
Арендные платежи и расходы
| Арендная плата за недвижимость включается в расходы в общем порядке: при наличии подтверждающих платежных документов и при наличии связи с хоздеятельностью. В Книгу ф. № 10 такие расходы попадают на дату перечисления средств справка 2.
— нельзя включать в расходы арендную плату за съем недвижимости, которая относится к жилищному фонду (например, под офис сняли квартиру в жилом доме). Дело в том, что договор аренды квартиры, которая, с одной стороны, относится к жилищному фонду, а с другой — используется в качестве офиса, противоречит нормам статьи 6 ЖКУ, поэтому судом такой договор может быть признан недействительным
| Статья 13 Декрета № 13-92, подпункт 5.2.1 Закона о налоге на прибыль
|
III. Аренда автомобиля | ||
Форма договора | Договор аренды автомобиля заключается в письменной форме. Примерный образец договора см. в «СД», 2008, № 3, с. 23.
| Статья 799 ГКУ |
Нотариальное заверение и госрегистрация | Госрегистрация договора необязательна. | Статья 799 ГКУ, постановление ВХСУ от 14.09.2006 г. по делу № 41/102 |
Документы, связанные с арендой автомобиля | Вместе с автомобилем арендодатель обязан передать арендатору соответствующую техническую документацию на транспортное средство, оговоренную в договоре аренды, например: техпаспорт, руководство по эксплуатации, техобслуживанию и ремонту с описанием технических характеристик автомобиля и др.
| Пункт 2.1 ПДД, письмо ГНА |
Транспортный | Как правило, транспортный налог обязан уплачивать арендодатель. Но в договоре аренды может быть указано и другое: обязанность арендатора — уплачивать транспортный налог.
| Статьи 1 и 6 Закона о налоге с владельцев транспортных средств, подпункт 5.4.6 Закона о налоге на прибыль |
Сбор за загрязнение окружающей природной среды (экосбор) | Сбор уплачивается арендатором ежеквартально в течение 50 календарных дней после окончания отчетного квартала.
| Статья 2 Инструкции № 162/379, подпункт 5.2.5 |
Техобслуживание (в том числе мойка) и расходы | Все расходы на техобслуживание арендованного автомобиля включаются в состав расходов предпринимателя независимо от того, какой автомобиль арендуется — грузовой или легковой. Перечень работ, которые являются техобслуживанием, определен в Положении № 102 (см. «СД», 2008, № 20, с. 35). В нем, в частности, упомянута и мойка автомобиля
| Статья 801 ГКУ, подпункт 5.2.1 |
Ремонт автомобиля и расходы | Если предприниматель не намерен спорить с налоговиками и доказывать свое право на амортизацию основных фондов, стоимость ремонта в расходы включать не следует.
| Подпункт 8.7.1 |
Замена шин/аккумуляторов и расходы
| Положением № 102 замена шин и аккумуляторов не отнесена ни к техобслуживанию, ни к ремонту. Но по своей сути такие затраты необходимы для того, чтобы арендованное транспортное средство находилось в рабочем состоянии. А это и есть техобслуживание. Значит, стоимость шин и аккумуляторов можно включать в расходы в полном объеме. С этим соглашаются и налоговики, кроме одного исключения: шины, которые вследствие повреждения заменяются до того, как прошли норму пробега, налоговики рекомендуют относить к ремонту автомобиля («Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 14) | Подпункт 5.2.1 |
Замена дисков и расходы
| Поскольку без дисков транспортное средство может выполнять свои функции, их замена больше похожа на улучшение автомобиля, чем на техобслуживание. А любое улучшение в свете налогового законодательства — это ремонт
| Подпункт 8.7.1 |
ГСМ и расходы | Стоимость ГСМ, приобретенных для грузовика справка 6, включается в расходы в полной сумме, а для легкового автомобиля — только в размере 50 % | Подпункт 5.4.10 Закона о налоге на прибыль |
Стоимость стоянки/парковки и расходы
| В отношении грузовых автомобилей затраты на парковку и стоянку включаются в расходы в полной сумме.
| Подпункт 5.4.10 Закона о налоге |
Арендные платежи и расходы | При аренде грузовика арендные платежи включаются в расходы в полной сумме, а при аренде легкового автомобиля — только в размере 50 %. Это ограничение не касается тех предпринимателей, основной деятельностью которых являются перевозки или туристические услуги | Подпункт 5.4.10 Закона о налоге на прибыль |
Аренда с экипажем | Особенности аренды транспортного средства с экипажем: | Статья 805 ГКУ |
НДФЛ и взносы | То же, что и при аренде имущества |
|
Документы справочника
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ЖКУ
— Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.Закон о финансовом лизинге
— Закон Украины «О финансовом лизинге» от 16.12.97 г. № 723/97-ВР.Закон о хозяйственной деятельности в ВСУ
— Закон Украины «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины» от 21.09.99 г. № 1076-XIV.Закон о налоге с доходов
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об автотранспорте
— Закон Украины «Об автомобильном транспорте» от 05.04.2001 г. № 2344-III.Закон № 2269
— Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.Закон № 1961
— Закон Украины «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности собственников наземных транспортных средств» от 01.07.2004 г. № 1961-IV.Закон о налоге с владельцев транспортных средств
— Закон Украины «О налоге с владельцев транспортных средств и иных самоходных машин и механизмов» в редакции от 11.12.91 г. № 1963-XII.Закон № 1509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 11.06.2009 г. № 1509-VI.Указ № 746
— Указ Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» в редакции от 28.06.99 г. № 746/99.Декрет № 13-92
— Декрет КМУ «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92 г. № 13-92.ПДД
— Правила дорожного движения, утвержденные постановлением КМУ от 10.10.2001 г. № 1306.Методика № 629
— Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629.Порядок № 451
— Порядок заполнения и подачи налоговыми агентами налогового расчета сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу плательщиков налога, и сумм удержанного с них налога, утвержденный приказом ГНАУ от 29.09.2003 г. № 451.Инструкция № 162/379
— Инструкция о порядке исчисления и уплаты сбора за загрязнение окружающей природной среды, утвержденная приказом Министерства охраны окружающей природной среды и ядерной безопасности Украины от 19.07.99 г. № 162/379.Перечень № 2975
— Перечень документов, которые подаются арендатором арендодателю для подписания договора аренды имущества, которое находится в государственной собственности, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 14.11.2005 г. № 2975.Приказ № 1774
— Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, которое находится в государственной собственности, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.Положение № 102
— Положение о техническом обслуживании и ремонте дорожных транспортных средств автомобильного транспорта, утвержденное приказом Минтранса Украины от 30.03.98 г. № 102.
Справочная информация (справка)
1
Финансовый лизинг — это передача в аренду такого имущества, которое относится к основным фондам, или долгосрочная аренда (на срок более 1 года) (подпункт 1.18.2 Закона о налоге на прибыль, статья 1 Закона о финансовом лизинге).2 На дату перечисления средств отражаются только оплата услуг, полученных в текущем месяце или в предыдущих месяцах. Если же оплата происходит авансом, т. е. наперед, то в расходы ее можно будет включить только в том месяце, к которому она относится. Например, арендная плата за август внесена в июле, но включить ее в расходы можно будет только в августе (не раньше 1-го числа).
3 Договор аренды недвижимости, заключенный
до 2004 года и действующий до сих пор, считается действительным без госрегистрации и нотариального заверения (пункт 9 Заключительных положений ГКУ).4
Минимальная сумма арендной платы за месяц определяется как произведение минимальной ставки арендной платы за 1 кв. м на площадь арендуемого помещения . Если местные органы самоуправления минимальную стоимость 1 кв. м общей площади недвижимости не утвердили и не обнародовали, НДФЛ рассчитывается исходя из арендной платы, предусмотренной договором. О том, утверждена ли такая стоимость, лучше узнать в местном исполкоме.5
НДФЛ уплачивается в налоговую по месту регистрации налогового агента (арендатора), при этом местонахождение арендуемого помещения не имеет значения (подпункт 16.3.3 Закона о налоге с доходов).6
Легковой автомобиль — автомобиль, который по своей конструкции предназначен для перевозки пассажиров с количеством мест для сидения 9 и менее (включая место водителя).Грузовой автомобиль — автомобиль, который по своей конструкции предназначен для перевозки грузов (статья 1 Закона об автотранспорте).