Вместо аренды — бесплатное пользование: недвижимость по договору ссуды у физлиц и единоналожников

Единоналожники не всегда могут сдавать недвижимость в аренду. Так, в НКУ аренда считается услугой, поэтому (пункт 291.4):

— единоналожники группы 1 вообще не могут предоставлять услуги аренды;

— единоналожники группы 2 ограничены выбором арендаторов — ими не могут быть общесистемщики (юрлица и предприниматели).

Кроме того, всем единоналожникам нельзя сдавать в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 м², нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 м² (подпункт 291.5.3 НКУ).

В ситуации, когда «нельзя, а надо», на выручку приходит договор ссуды. По такому договору одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю, ссудополучателю) вещь для пользования в течение установленного срока. Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними (статья 827 ГКУ).

В частности, по договору ссуды в бесплатное пользование может быть передана и недвижимость.

Как правильно оформить договор ссуды недвижимости и в каком статусе его выгоднее заключить — об этом далее.

Особенности договора ссуды недвижимости

Существенные условия для договора ссуды в ГКУ не прописаны. Единственное, что должно быть обязательно, — это упоминание о бесплатности такого договора. Вместе с тем по устоявшейся практике в нем оговаривают:

— предмет договора — указывают адрес и площадь помещения, передаваемого в пользование, другие ключевые сведения о нем;

— срок договора, т. е. срок пользования имуществом. Если такое условие не прописано, то его определяют исходя из целей использования помещения (статья 831 ГКУ) или считают, что договор заключен на неопределенный срок (часть 2 статьи 763 ГКУ);

— условия пользования помещением. Помимо прочего, советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (использовать в хоздеятельности, сдавать в аренду и т. п.). Эта оговорка важна для ссудополучателя-предпринимателя;

— права и обязанности сторон. Так, ссудополучатель обязан (статья 833 ГКУ):

1) использовать имущество по назначению или в соответствии с целью, обозначенной в договоре;

2) пользоваться предметом лично, если иное не предусмотрено договором;

3) вернуть имущество ссудодателю в первозданном виде.

Заметьте: пользователь обязан приложить все усилия, чтобы сохранить имущество в исходном состоянии. Поэтому лучше прописать, какие расходы берет на себя пользователь, чтобы поддерживать имущество в прежнем виде. По умолчанию пользователь обязан оплачивать текущий ремонт имущества, а ссудодатель — капитальный ремонт (статья 776 ГКУ);

— процедуру расторжения договора. Нужно помнить, что договор ссуды может быть расторгнут по инициативе ссудодателя в любой момент (часть 2 статьи 834 ГКУ). Но! Если договор ссуды недвижимости заключен на неопределенный срок, то вторую сторону нужно письменно предупредить об этом за три месяца;

— санкции за нарушение условий договора и др.

Еще раз отмечаем: очень важно зафиксировать, что имущество передается в пользование бесплатно.

Договор ссуды заключается в письменной форме. А если договор ссуды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается сроком на три года и более, то он подлежит нотариальному удостоверению (статьи 828 и 793 ГКУ). То есть если заключать договор меньше чем на три года, то визит к нотариусу не обязателен.

Заметим, что сторонами договора могут быть как обычные физлица, так и предприниматели.

Чем же примечателен первый вариант?

Один — гражданин и второй — гражданин

Это наиболее оптимальный вариант. Причем выгоден он обеим сторонам.

Судите сами: в иной ситуации, т. е. если ссудодателем по договору ссуды является предприниматель или юрлицо, для ссудополучателя-гражданина ссуда будет доходом с точки зрения подпункта 164.2.17 НКУ.

В этом подпункте сказано, что в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается:

Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае ссудодатель).

Но вот если договор ссуды заключить не от имени предпринимателя, а от имени гражданина (с другим гражданином), то в этом случае для ссудополучателя-гражданина никаких налоговых последствий не будет, поскольку доход будет выплачиваться не налоговым агентом, а значит, такой доход для гражданина-ссудо­получателя не будет считаться дополнительным благом.

Дело в том, что с точки зрения подпункта 14.1.47 НКУ дополнительные блага — это доход, выплачиваемый (предоставляемый) плательщику налога налоговым агентом. В нашем же случае доход выплачивается не налоговым агентом, а значит, он не является дополнительным благом.

Ссудодатель тоже не получает никакого дохода (ведь сделка бесплатная), поэтому и объект налогообложения у него не возникает. Иными словами, НДФЛ уплачивать не придется. Аналогичная ситуация и с ЕСВ — его нет.

В договоре ссуды советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

При этом гражданину, который получил помещение по договору ссуды, никто не запрещает использовать такое помещение в своей предпринимательской деятельности.

Если оба — предприниматели

А вот этот вариант с «подводными камнями».

Основная преграда для ссудодателя состоит в том, что передачу помещений в ссуду сложно классифицировать как вид экономической деятельности: соответствующего КВЭД просто нет. Единственная «лазейка» — это код 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», ведь недвижимость, переданная по договору ссуды, действительно, эксплуатируется. Но этот вариант, мягко говоря, тоже неподходящий.

Напомним, что единоналожники групп 1 и 2 за вид деятельности, не указанный в реестре плательщиков единого налога, поплатятся упрощенной системой (подпункт 7 подпункта 298.2.3 НКУ). Правда, налог по ставке 15 % платить не придется, ведь сделка бесплатная.

Более того, по мнению специалистов Миндоходов те единоналожники, которые сдают в аренду часть нежилого помещения (сооружения, здания) до 300 м², а другую часть нежилого помещения (сооружения, здания) безвозмездно передают в аренду (пользование), не могут находиться на упрощенной системе налогообложения (ОНК № 136, раздел 107.03 «ЗІР» Миндоходов).

Мы с такой позицией не согласны (см. «СД», 2013, № 19, с. 34; 2012, № 13, с. 38) и считаем, что на договор ссуды не распространяются арендные ограничения, предусмотренные для единоналожников подпунктом 291.5.3 НКУ (ссуда и аренда — это разные виды гражданско-правовых договоров). Но все же из осторожности рекомендуем сдавать недвижимость по договору ссуды в статусе обычного физлица (подробности — далее).

Теперь посмотрим со стороны ссудополучателя.

В сумму дохода единоналожника включается стоимость бесплатно полученных товаров (работ, услуг) (пункт 292.3 НКУ). Причем бесплатно полученными считаются товары (работы, услуги), предоставленные единоналожнику по письменным договорам дарения или другим письменным договорам, заключенным в соответствии с законодательством, по которым не предусмотрена денежная компенсация или другая компенсация стоимости указанных товаров (работ, услуг) либо их возврат (абзац второй пункта 292.3 НКУ).

Договор ссуды в понимании НКУ является договором о предоставлении услуг (подпункт 14.1.203). Таким образом, для пользователя получение недвижимости по договору ссуды формально является бесплатным получением услуги. Заметим, что НКУ ни слова не говорит о том, как в этом случае определить доход, ведь стоимость услуги, которую нужно включить в доход, по сути, равна нулю. Иных вариантов определения стоимости услуги в этом случае НКУ не оговаривает.

«Ссудная» недвижимость от гражданина предпринимателю

Такой вариант, когда ссудодатель — обычное физлицо*, а пользователь — предприниматель, тоже возможен.

Будут ли тут налоговые последствия для ссудодателя? Налоговики на этот вопрос ответили крайне уклончиво (консультация из раздела 103.04 «ЗІР» Миндоходов). Они предлагают ссудодателям обратиться в свою налоговую с копиями соответствующих документов. Практика показывает, что самодеятельность «на местах» имеет явно фискальный окрас.

Мы же считаем, что в данном случае объект для обложения НДФЛ отсутствует, ведь ссудодатель передает имущество в пользование на бесплатной основе, т. е. не получает доход от такой операции.

А вот ссудополучатель-предприниматель в такой ситуации, на первый взгляд, выступает в роли налогового агента. Но отсутствие объекта налогообложения (стоимости услуги) снимает с него такие полномочия.

Правда, есть другая проблема. Нередко налоговики требуют определять объект для обложения НДФЛ исходя из минимальных арендных платежей. Спешим успокоить: оснований для этого нет. Такие требования есть в подпункте 170.1.2 НКУ, который регулирует вопросы налогообложения арендных платежей. Но пользование имуществом на основании договора ссуды не является арендной операцией с позиции НКУ, поэтому к таким отношениям не могут применяться требования подпункта 170.1.2 НКУ.

О том, почему у ссудополучателя-единоналожника не будет дохода, читайте выше.

«Ссудная» недвижимость от предпринимателя обычному физлицу

Такой вариант категорически не рекомендуем. Для ссудополучателя-гражданина ссуда будет дополнительным благом (подпункт 164.2.17 НКУ). Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае — единоналожник-ссудодатель) (см. на с. 21).