Как известно, в группу 2 включаются физические лица — предприниматели, которые осуществляют хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).
Применительно к налоговому законодательству аренда относится к услугам (пп. 14.1.185, 14.1.203 НКУ).
Из этого следует однозначный вывод: плательщики единого налога группы 2 не имеют права сдавать имущество в аренду (субаренду) всем лицам, за исключением указанных выше. К таким «запретным» арендаторам относятся, в частности:
— плательщики налога на прибыль;
— неприбыльные учреждения (организации);
— физические лица — предприниматели на общей системе налогообложения.
В нашем случае единоналожник группы 2 сдает помещение в аренду единоналожнику группы 3, а значит, вышеизложенные условия он не нарушает.
Теперь разберемся с посредничеством. Действительно, физические лица — предприниматели не могут быть плательщиками единого налога группы 2, если они предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (п. 291.4 НКУ). Такие лица имеют право находиться исключительно в третьей или пятой группе плательщиков единого налога, при условии, что они соответствуют требованиям, установленным для этих групп.
«291.4 <…>
Действие этого подпункта не распространяется на физических лиц — предпринимателей, предоставляющих посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005) <…>»
Как видим, в пункте 291.4 НКУ указан конкретный «запретный» код КВЭД, а это значит, что под ограничение попадают только обозначенные в нем виды деятельности. В новом КВЭД ДК 009:2010 операции с недвижимостью за вознаграждение или на основе контракта, т. е. посреднические услуги, о которых говорилось выше, указаны в группе 68.3 (этот код соответствует старому коду 70.31.0).
Что же собой представляют посреднические услуги по аренде? Посреднические услуги по аренде предполагают, что посредник за плату находит арендатора для арендодателя или арендодателя для арендатора, которые и заключают между собой договор аренды.
Табл. КВЕД-2010: Група 68.3
| Група | Назва видів економічної діяльності та пояснення до них |
| 68.3 | Операції з нерухомим майном за винагороду або на основі контракту |
|
включає класи: | |
| Клас | Назва |
| 68.31 | Агентства нерухомості Цей клас включає діяльність агентств нерухомості: — посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі — надання за винагороду або на основі контракту консультаційних послуг і послуг з оцінювання нерухомого майна, які пов’язані з його купівлею, продажем або наданням в оренду — послуги агентів умовного депонування Цей клас не включає: — юридичні послуги, див. 69.10 |
| 68.32 | Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту Цей клас також включає: — діяльність агентств зі стягування орендної плати Цей клас не включає: — юридичні послуги, див. 69.10 — послуги з підтримки стану будівлі (сполучення робіт із загального внутрішнього прибирання приміщень, поточного обслуговування будинків та проведення незначного ремонту, вивезення сміття, забезпечення охорони та безпеки об’єктів), див. клас 81.10 — управління об’єктами, такими як військові бази, в’язниці та інші будівлі (крім управління приміщеннями електронно-обчислювальних центрів), див. 81.10 |
Как видим, в нашем случае единоналожник группы 2 (арендодатель) и даже единоналожник группы 3 (арендатор) никакой посреднической деятельностью не занимаются. Поэтому, даже если бы арендатор находился на едином налоге группы 2 и сдавал арендуемое помещение в субаренду, он все равно не считался бы посредником в сфере недвижимости и мог спокойно работать на едином налоге (при условии, что сдавать помещение в субаренду он будет единоналожникам).
Тут стоит подчеркнуть, что субаренда «проходит» в КВЭД совсем под иным кодом, нежели посредничество в сфере недвижимости — под кодом 68.20.
При субаренде субъект хозяйствования сдает имущество в поднаем (заключает договор субаренды) от своего имени, т. е. арендодателем по такому договору выступает лицо, которое само является арендатором имущества (в нашем случае — единоналожник группы 3). В свою очередь, субарендатор (даже если это общесистемщик) находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем (единоналожником группы 2).
Отсюда вывод:
1) субаренда недвижимости не включается в «запретный» код 68.3 КВЭД и, соответственно, может осуществляться плательщиками единого налога группы 2;
2) в нашем же случае единоналожник группы 2 вообще никакой субарендой, и тем более посредничеством, не занимается: он сдает помещение в аренду (с правом арендатора передать это же помещение в субаренду). То есть ситуация еще проще, и никаких претензий к такому единоналожнику быть не должно.
Условие о возможности субаренды в договоре аренды также не является чем-то особенным. Это стандартное условие договора, которое по желанию сторон можно включать или не включать в договор аренды. В подтверждение можно привести статью 774 ГКУ, в которой сказано следующее:
«Статья 774. Поднайм
1. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднайм) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.
2. Срок договора поднайма не может превышать срок договора найма.
3. К договору поднайма применяются положения о договоре найма.»
Таким образом, мы видим, что условие о субаренде в договоре аренды обычное дело, единственное требование — письменное согласие арендодателя.
Условие о том, что арендодатель (единоналожник группы 2) не против, чтобы арендатор передавал арендуемое помещение в субаренду, обычно прописывают в договоре аренды в разделе «Права і обов’язки орендаря». В этом разделе нужно предусмотреть отдельный пункт о том, что :
«орендар має право здавати об’єкт оренди в суборенду за умови письмової згоди орендодавця».
Во избежание проблем, каждый раз при передаче помещения в субаренду арендатору нужно брать письменное согласие на субаренду у арендодателя.
Документы консультации
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
КВЭД ДК 009:2010 — Национальный классификатор Украины «Классификация видов экономической деятельности — ДК 009:2010», утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 11.10.2010 г. № 457.
