27.07.2009
СДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ: КАК РАССЧИТАТЬ ПЛАТУ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ
Виктория МАТВЕЕВА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
На балансе сельского совета находится 5 жилых домов. Квартиры в этих домах предоставляются гражданам в аренду на основании заключенных договоров.
Каким документом нужно руководствоваться при сдаче таких помещений в аренду? Каков порядок расчета платы за пользование такими помещениями?
Можно ли расчет арендной платы осуществлять исходя из 10 % балансовой стоимости таких жилых домов?
(Херсонская обл.)
Для многих бюджетных учреждений стало уже привычным делом предоставлять объекты недвижимого имущества в аренду. Как известно, общий порядок предоставления имущества в аренду бюджетными учреждениями, а также механизм расчета арендной платы установлены
Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269) и Методикой расчета и порядком определения платы за аренду государственного имущества, утвержденными постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786).Однако при сдаче в аренду объектов недвижимости, которые относятся к жилищному фонду (жилые дома и жилые помещения), вышеуказанные документы не применяются. Правовые отношения, связанные с предоставлением жилых домов и помещений гражданам для постоянного или временного проживания, регулируются нормами жилищного законодательства —
Жилищным кодексом Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X (далее — ЖКУ).Основной формой договорных отношений является
договор найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату для проживания на определенный срок. Договор найма жилья имеет много общего с договором имущественного найма, однако в системе договоров занимает самостоятельное место.Так, в
Гражданском кодексе Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) договор найма жилья выделен в отдельную главу 59 «Найм (аренда) жилья». Вместе с тем заметим, ее положения распространяются на жилищные отношения, возникающие в отношении жилья, которое принадлежит собственникам (арендаторам) на праве частной собственности.Основания, условия, порядок заключения и расторжения договора найма жилья, являющегося
объектом права государственной и коммунальной собственности, регулируются отдельным законом (ч. 2 ст. 810 ГКУ). На сегодняшний день таким документом является — ЖКУ. Кроме того, существует еще один специальный документ, который регулирует правовые отношения по найму социального жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности, — Закон Украины «О жилищном фонде социального назначения» от 12.01.2006 г. № 3334-IV.Поскольку в рассматриваемой ситуации жилищный фонд находится на балансе сельского совета, то при предоставлении в аренду таких жилых помещений необходимо руководствоваться соответствующими
статьями ЖКУ (глава 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда»), в которых урегулированы правовые отношения, возникающие между наймодателем (сельским советом) и нанимателем (гражданином) в отношении предмета договора найма жилого помещения — отдельной квартиры или другого изолированного жилого помещения, состоящего из одной или нескольких комнат, а также одноквартирного жилого дома.Как определено в
ст. 5 ЖКУ, под государственным жилищным фондом понимаются жилые дома и жилые помещения в других строениях, которые находятся в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).Жилые помещения в домах жилого фонда местных Советов народных депутатов предоставляются гражданам исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, представителей общественных организаций, трудовых коллективов.
В соответствие со
ст. 61 ЖКУ пользование жилым помещением в домах государственного жилищного фонда осуществляется на основании договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения в домах государственного фонда, который заключается в письменной форме, одна сторона (наймодатель) в лице соответствующей жилищно-эксплуатационной организации (а в случае ее отсутствия — соответствующего предприятия, учреждения, организации) передает другой стороне — гражданину (нанимателю) за плату жилое помещение для проживания на определенный срок.На сегодняшний день действующим законодательством не утверждена форма Типового договора найма жилого помещения, хотя
ч. 2 ст. 61 ЖКУ и предусматривает существование такого документа. Однако заметим, что до 12.07.2005 г. действовал Типовой договор найма жилья в домах государственного и коммунального жилищного фонда, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.98 г. № 939. И хотя в настоящее время этот документ утратил силу, однако, как показывает практика, во многих регионах договоры найма жилого помещения заключаются на основании действующей ранее (т. е. отмененной) типовой формы договора. Полагаем, что этим документом можно руководствоваться только в качестве ориентира с учетом действующих нормативно-правовых актов в сфере жилищного законодательства.Теперь перейдем непосредственно к вопросу определения размера арендной платы за пользование жилыми помещениями.
По общему правилу размер платы за пользование жилым помещением определяется по соглашению сторон (
ст. 820 ГКУ). Однако при аренде жилых помещений государственного жилищного фонда эта норма не применяется, а действует порядок определения платы за пользование жильем, установленный ЖКУ, в частности ст. 66.Так,
плата за пользование жильем (квартирная плата) исчисляется исходя из общей площади квартиры или одноквартирного жилого дома. Норма общей площади устанавливается в размере 21 м2 на одно лицо.В одинарном размере оплачивается общая площадь, которая должна принадлежать нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также лишняя площадь, если ее размеры на всю семью не превышают половину нормы общей площади, которую положено иметь одному лицу. Плата за пользование остальной лишней общей площадью взимается в повышенном размере, установленном Кабинетом Министров Украины.
Размер платы за пользование жильем (квартирная плата) исчисляется в соответствии со ставками, которые устанавливаются Кабинетом Министров Украины.
В настоящее время полномочия по установлению тарифов на бытовые, коммунальные и другие услуги, которые предоставляются предприятиями и организациями коммунальной собственности соответствующей территориальной общины, предоставлены органам местного самоуправления согласно
п. 2 п.п. «а» ст. 28 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР, ст. 7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV и Порядком формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и Типовым договором о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденными постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 529.Поэтому
плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) рассчитывается исходя их общей площади жилого помещения (квартиры), которое сдается в аренду, с учетом тарифов на услуги по содержанию жилья, установленных местными органами самоуправления (в нашем случае — такие тарифы устанавливает сельский совет).Кроме квартирной платы,
ст. 67 ЖКУ возлагает на граждан — арендаторов жилых помещений обязанности по внесению платы за коммунальные услуги (водоотведение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги). Такие услуги оплачиваются в соответствии с тарифами, установленными местными органами самоуправления.Итак, общая сумма платы за пользование жилым помещением, подлежащая внесению гражданами-арендаторами, состоит из квартирной платы и платы за коммунальные услуги. При этом размер такой платы зависит от общей площади квартиры и от тарифов на жилищно-коммунальные услуги, установленных местными органами самоуправления. Таким образом, при расчете платы за пользование жилым помещением необходимо руководствоваться исключительно положениями ЖКУ, а не Законом № 2269 и Методикой № 786.