24.04.2012
— Ты о льготе позабудь,
и давай... Счастливый путь!..
ЧПЕНы-арендодатели должны уплачивать земналог
Письмо Государственной
налоговой службы Украины
от 14.03.2012 г. № 7267/7/17-3217
О плате за землю с физических лиц
Государственным налоговым службам
в АР Крым, областях,
городах Киеве и Севастополе
Государственная налоговая служба Украины рассмотрела обращение ГНС в Донецкой области <...> относительно платы за землю физическими лицами — предпринимателями — плательщиками единого налога и сообщает следующее.
Земельные отношения в Украине регулируются Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — Земельный кодекс), а взимание платы за землю — Налоговым кодексом Украины от 02.12.2010 г. № 2755-IV (далее — Налоговый кодекс).
В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса использование земли в Украине является платным.
Согласно статье 269 Налогового кодекса плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи.
В статье 270 Налогового кодекса указано, что объектами налогообложения являются земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, и земельные доли (паи), находящиеся в собственности.
Согласно пункту 286.1 статьи 286 Налогового кодекса основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.
Согласно пункту 287.2 статьи 287 Налогового кодекса учет физических лиц — плательщиков налога и начисление соответствующих сумм производятся ежегодно до 1 мая.
В соответствии с пунктом 286.5 статьи 286 Налогового кодекса начисление физическим лицам сумм налога производится органами государственной налоговой службы, которые выдают плательщику до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение о внесении налога по форме, установленной в порядке, определенном статьей 58 данного Кодекса.
При переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (пункт 287.6 статьи 287 Налогового кодекса).
В соответствии с подпунктом 297.1.4 пункта 297.1 статьи 297 Налогового кодекса плательщики единого налога освобождаются от обязанности начисления, уплаты и представления налоговой отчетности по земельному налогу, кроме земельного налога за земельные участки, которые не используются ими для осуществления хозяйственной деятельности.
Согласно подпункту 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 Налогового кодекса не могут быть плательщиками единого налога, в частности, физические лица — предприниматели, предоставляющие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.
В статье 116 Земельного кодекса указано, что граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий или по результатам аукциона.
В соответствии со статьей 126 Земельного кодекса документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются:
— право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом;
— право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком;
— право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли.
Согласно статье 5 Указа Президента Украины от 19 января 1999 года № 32/99 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» (далее — Указ № 32/99) покупателями земельных участков несельскохозяйственного назначения могут быть, в частности, граждане Украины — субъекты предпринимательской деятельности. Но с подписанием Указа Президента Украины от 20 июля 2007 года № 650/2007 названный Указ утратил силу.
Статьей 796 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV (далее — Гражданский кодекс) определено, что одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляются право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, который передается нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель.
Кроме того, в соответствии со статьей 797 Гражданского кодекса плата, которая взимается с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.
Следовательно, при предоставлении в аренду зданий, сооружений или их частей земельные участки под ними используются непосредственно нанимателями и не используются в предпринимательской деятельности наймодателями, поэтому последние независимо от избранного вида предпринимательской деятельности, в том числе предоставления в аренду помещений, должны уплачивать земельный налог за земельные участки под зданиями (сооружениями, их частями), нежилыми помещениями (их частями) в многоквартирном жилом доме, которые переданы в аренду, на общих основаниях с учетом придомовой территории.
Что касается земельного участка в многоквартирном жилом доме, то следует отметить, что в соответствии с частями первой и второй статьи 42 Земельного кодекса Украины земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.
То есть действующим законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность или предоставления в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
Пунктом 286.6 статьи 286 Налогового кодекса установлено, что за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании, с учетом придомовой территории.
В соответствии с пунктом 287.8 статьи 287 Налогового кодекса собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Данная доля определяется соотношением общей площади помещения к общей площади всех квартир и нежилых помещений в доме.
Также следует отметить, что в соответствии с частью второй статьи 510 Гражданского кодекса в обязательстве на стороне должника или кредитора может быть одно или одновременно несколько лиц.
Статьей 6 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее — Закон Украины № 161) определено, что арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Хозяйственным кодексом Украины, данным и другими законами Украины и договором аренды земли.
Следовательно, заключение договора аренды земли возможно на земельный участок с указанием в нем всех долей, относящихся к нему, и соответственно всех арендаторов.
Указанный договор аренды земли должен содержать неотъемлемые части, определенные статьей 15 Закона Украины № 161.
Таким образом, заинтересованное физическое лицо — предприниматель на земельный участок может заключить договор аренды земли, в котором сторонами (арендаторами) будут выступать несколько лиц. Начисление арендной платы в данном случае будет осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого сособственника.
В соответствии со ст. 21 Закона Украины № 161 арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.
Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласию сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины).
Учитывая вышеуказанное, если договор аренды за земельный участок государственной и коммунальной собственности, который предоставлен в порядке, установленном действующим законодательством, оформлен на физическое лицо — предпринимателя, то такой предприниматель представляет органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию по плате за землю и уплачивает арендную плату ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца.
А если государственный акт на право собственности за земельный участок или договор аренды за земельный участок государственной и коммунальной собственности оформлен на физическое лицо, то начисление сумм налога производится органами государственной налоговой службы, и выдают налоговые уведомления-решения плательщику до 1 июля текущего года, и уплачивает плату за землю в течение 60 дней со дня вручения указанного уведомления-решения.
Заместитель Председателя
А. Игнатов
От редакции
Желание налоговиков любыми средствами заставить ЧПЕНов уплачивать земельный налог давно известно. Из данного письма следует, что если ЧПЕН предоставляет здание, сооружение (их части) в аренду, то земельные участки под ними уже не могут использоваться им для осуществления хозяйственной деятельности. Соответственно, согласно такому подходу не выполняется условие из п. 297.1.4 НКУ, позволяющее ЧПЕНам не уплачивать земельный налог.
Логика, мягко говоря, странная. Сами же налоговики ссылаются на ст. 796 ГК, которая предусматривает получение нанимателем права пользования земельным участком под зданием (сооружением) для достижения цели найма. То есть передача здания (сооружения) в аренду и получение права пользования земельным участком неразрывно друг с другом связаны. И если передача здания (сооружения) в аренду осуществляется в рамках предпринимательской деятельности ЧПЕНа, то и предоставление в таком случае права пользования земельным участком тоже должно происходить в рамках предпринимательской деятельности.
Впрочем, если ЧПЕН вообще не может пользоваться льготой по земналогу (см. предыдущий документ и наш комментарий), то запрет на ту же льготу для них как арендодателей — уже не актуален.
Об уплате земельного налога ЮРЕНами при предоставлении земельного участка в аренду — см. консультацию из «Вестника налоговой службы Украины» № 12/2012 на с. 40 настоящего выпуска.
А вот об уплате земельного налога сособственниками зданий, сооружений — см. письмо ГНСУ от 13.03.2012 г. № 7188/7/17-3217 в «Бухгалтере» № 14’2012 на с. 20–21.