08.06.2009
В период стагнации рынка разговор о выборе механизмов инвестирования жилья может показаться неуместным. Однако анализ существующей схемы может пригодиться тем застройщикам, которые теперь стремятся приобщиться к программе государственной поддержки строительного сектора.
Иван ЧАЛЫЙ, консультант
С момента вступления в силу законодательных ограничений на источники финансирования жилищного строительства, содержащихся в
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, прошло более трех лет.Из пяти источников, определенных указанным
Законом как разрешенные, реальными являются фактически два: привлечение средств через размещение целевых облигаций и привлечение ресурсов фондов финансирования строительства (далее — ФФС)*.* Ресурсы фондов операций с недвижимостью (ФОН) используются застройщиками не очень интенсивно. По данным, обнародованным на сайте Госкомфинуслуг, на февраль 2009 года при помощи активов ФОН в стране возводится только пять объектов.
По данным инвестиционных аналитиков, сообщенным в 2008 году, в столице около 40 % застройщиков использовали схему привлечения средств через
целевые облигации, а 32 % застройщиков отдали преимущество использованию активов ФФС**.** www.imxoteb.com.
Пришло время сравнить упомянутые схемы финансирования.
Мы сделали небольшую таблицу (см.
табл. 1), куда поместили наиболее характерные для схемы преимущества и недостатки, разделив их на определенные категории (юридические, финансовые, регуляторные, маркетинговые). Понятно, что такое разделение является достаточно условным. Ведь любой из факторов в конечном счете является финансовым. Например, юридический недостаток облигационной схемы, заключающийся в неопределенности вопроса прямой регистрации прав собственности на недвижимость сразу на владельца облигаций, де-факто является финансовым, поскольку, пытаясь обойти риски, многие из застройщиков вынуждены сначала регистрировать право собственности на помещение на себя, а затем оформлять с владельцами облигаций договоры покупки-продажи квартир. Это влечет за собой дополнительные расходы на правовое сопровождение соответствующих соглашений.Кроме того, относиться к данным таблицы следует критически, потому что некоторые из факторов могут одновременно влиять на застройщика как негативно, так и позитивно. Такая бизнес-диалектика может быть проиллюстрирована следующим образом: дисбаланс в обязанностях участников ФФС-схемы (перегрузка застройщика обязанностями по окончании строительства объекта при любых условиях) как негативный
юридический фактор частично компенсируется позитивным маркетинговым фактором (возможность предоставления доверителям информации о значительных законодательных гарантиях их прав).Подчеркнем, что в
табл. 1 положительность или отрицательность факторов оценивается с точки зрения именно застройщика.Для тех застройщиков, которые предпочитают из экономии не обращаться к услугам сторонних финансовых посредников, а создавать
собственную финансовую компанию для управления средствами ФФС или ФОН***, мы свели в табл. 2 финансовые показатели, соблюдения которых требует от управляющих действующее законодательство. Возможно, это убедит некоторых застройщиков в том, что услуги «чужих» управляющих не так уж и дороги.*** Фонд операций с недвижимостью.
Таблица 1
Выбор застройщиком источников финансирования возведения объектов
Эмиссия целевых облигаций/p> | Привлечение средств фонда финансирования строительства | ||
преимущество | недостаток | преимущество | недостаток |
1 | 2 | 3 | 4 |
Юридическое: легитимность схемы | Юридический: правовая неопределенность в вопросе прямой регистрации прав собственности на недвижимость сразу на владельца облигации | Юридическое: легитимность схемы | Юридический: несбалансированность прав и обязанностей, возложенных на застройщика, который функционирует в системе ФФС |
Юридическое: привычность целевых облигаций для финансовых учреждений (банки, институты совместного инвестирования) | Финансовый: значительные накладные расходы при эмиссии (регистрация выпуска, услуги рейтингования ценных бумаг, аудит, госпошлина, юридические услуги и т. п.) могут составлять около 1 % суммы эмиссии | Юридическое:/i> понятность схемы для финансовых учреждений (банки, институты совместного инвестирования) | Маркетинговый: невозможность непосредственных отношений с инвесторами |
Юридическое: возможность застройщика оставить объект за собой и погасить обязательства перед инвесторами денежными средствами | Финансовый: приобретение профессиональных услуг при размещении ценных бумаг (если эмитент воспользуется соответствующими услугами) | Маркетинговое: возможность предоставления инвесторам информации о значительных законодательных гарантиях их прав (контроль за деятельностью застройщика со стороны управляющего ФФС, возможность досрочного расторжения договора и т. п.) | Маркетинговый: непривычность ФФС-схемы для граждан |
Маркетинговое:/i> непосредственная связь с потребителем — владельцем облигаций (отсутствие посредника) | Финансовый: возможность использования облигационного выпуска для финансирования только одного объекта | Маркетинговое: использование потенциала управляющего ФФС для дополнительного привлечения инвесторов (реклама, эксплуатация бренда и т. п.) | Финансовый: необходимость содержания посредника — уплата вознаграждения управляющему |
Маркетинговое: привычность целевых облигаций для граждан | Маркетинговый: неудобство схемы для клиентов — юридических лиц, покупающих облигации с выплатой премии (сумма премии не входит в стоимость квартиры в налоговом учете покупателя) | Финансовое: невысокие риски фискальной неопределенности | Финансовый: возможность одностороннего расторжения договора инвестором и предоставления соответствующего возмещения |
Финансовое: отсутствие обязанности досрочного выкупа облигаций | Регуляторный: возможность вмешательства в деятельность и дополнительного контроля со стороны ГКЦБФР |
| Финансовый: обязанность индексировать сумму долга, возвращаемого инвестору, который расторгает договор с ФФС |
Финансовое: невысокие риски фискальной неопределенности |
|
| Регуляторный: возможность вмешательства в деятельность и дополнительного контроля со стороны управляющего ФФС |
Финансовое: значительные возможности налоговой оптимизации |
|
|
|
Таблица 2
Финансовые показатели и требования к управляющим ФФС и ФОН,
регулируемые
Название показателяp> | Алгоритм расчета | Значение | Кто рассчитывает | Источник |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
Коэффициент абсолютной ликвидности | Отношение общей суммы денежных средств, их эквивалентов и текущих инвестиций управляющего к его текущим обязательствам | Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,1 (без учета активов и обязательств ФФС и ФОН) | Управляющие ФОН и ФФС | ЛиЛицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225 |
Коэффициент обеспечения возврата денежных средств учредителей управления имуществомp> | Отношение общей суммы сформированного управляющим оперативного резерва к общей сумме обязательств перед учредителями управления имуществом | Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,1 (без учета активов и обязательств ФФС и ФОН). Рассчитывается на каждый последний день месяца | — // — | — // — |
Коэффициент платежеспособности | Отношение общей суммы собственного капитала и суммы резервного и страхового фондов лицензиата к общей сумме активов лицензиата и имущества, находящегося в его управлении и учтенного на отдельном балансе, взвешенных по степени риска | Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,08. Рассчитывается на каждый последний день месяца | — // — | — // — |
Соотношение суммы привлеченных средств от учредителей средств к собственному капиталу | Соотношение суммы привлеченных средств от учредителей средств к собственному капиталу | Должен поддерживаться в процессе деятельности на уровне не выше 50 | — // — | П. 3.10 Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225 |
Резервный фонд |
| Постоянно содержится в высоколиквидных активах | — // — | — // — |
Чистая прибыль для формирования резервного фонда |
| 25 % от размера уставного капитала (формируется в течение пяти лет) | — // — | — // — |
Безубыточная деятельность в течение последних двух кварталов, предшествующих периоду подачи заявления на получение лицензии |
| (Кроме новообразованных предприятий) | — // — | — // — |
Коэффициент финансового риска | Соотношение привлеченных средств к собственному капиталу управляющего | Значение не может превышать 10 (на дату подачи заявления на получение разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков) | Управляющий ФОН и управляющий ФФС вида Б | Положение о выдаче небанковскому финансовому учреждению — управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при образовании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 29.07.2004 г. № 1866 |
Размер собственного капитала |
| Не менее 5 млн грн. на дату подачи заявления на внесение информации в реестр финансовых учреждений | Управляющие ФФС и ФОН | Положение о внесении информации о финансовой компании в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрационной системам финансовых компаний, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 05.12.2003 г. № 152 |
Чистые активы ФОН |
| Рассчитываются на конец дня, предшествующего дню размещения сертификатов, но не реже одного раза в квартал | Управляющий ФОН | Ст. 37 Закона о финансово-кредитных механизмах |
Общий номинал эмиссии сертификатов ФОН |
| Не выше 50-кратного размера собственного капитала | — // — | Ст. 39 Закона о финансово-кредитных механизмах |
Объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН |
| Значение должно соответствовать сумме, эквивалентной не менее чем 100 тысячам евро по курсу Национального банка Украины на день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН | — // — | Ст. 39 Закона о финансово-кредитных механизмах |