30.08.2010
Hачало
Предыдущий фрагмент
3.5. Понятие, содержание и основания установления и прекращения земельного сервитута определены главой 32 ГК Украины (статьи 401 — 406), главой 16 ЗК Украины (статьи 98 — 102).
3.5.1. Хозяйственным судам для определения правильности выбора истцом способа защиты нарушенного права необходимо разделять установление сервитута и устранение препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск).
В связи с этим следует обратить внимание хозяйственных судов на то, что основным критерием этого является наличие либо отсутствие противоправного характера действий ответчика.
При отсутствии противоправного характера действий ответчика исключается возможность удовлетворения негаторного иска об устранении препятствий в пользовании имуществом. В таком случае
истец для удовлетворения потребности в доступе к своему недвижимому имуществу должен принять меры для установления земельного сервитута или иным способом получить право пользования земельным участком.3.5.2. Согласно содержанию части 1 статьи 98 ЗК Украины
земельный сервитут (кроме личного) может быть установлен для собственника или землепользователя соседнего земельного участка. Соответственно, требования лица, не являющегося таким собственником или пользователем, об установлении сервитута для прохода (проезда) удовлетворению не подлежат.Виды права земельного сервитута определяет статья 99 ЗК Украины, положения которой являются устанавливающими основания, при наличии которых возможно обращение с требованием об установлении сервитута. Указанная статья определяет конкретных субъектов, между которыми возникают отношения сервитута. Требовать установления земельных сервитутов могут собственники или землепользователи земельных участков.
Инициатором установления земельного сервитута может быть собственник или пользователь земельного участка, который нуждается в использовании смежного (соседнего) земельного участка, чтобы устранить недостатки своего участка, обусловленные его месторасположением или природным состоянием.<…>
3.5.4. В соответствии с частью 3 статьи 402 ГК Украины спор об установлении сервитута решается судом по иску лица, требующего установления сервитута, в случае недостижения договоренности об установлении сервитута и его условиях. В связи с этим хозяйственным судам необходимо учитывать, что
обязательным условием обращения в суд с иском об установлении сервитута является принятие лицом, требующим установления сервитута, мер по установлению сервитута по договоренности с собственником (владельцем) соответствующего земельного участка.Если лицо до обращения в суд не совершало действий по установлению сервитута по договоренности сторон (в частности, не обратилось к другой стороне с предложением о заключении договора об установлении сервитута), хозяйственным судам следует отказывать в удовлетворении соответствующих требований на основании статьи 16 ГК Украины, статьи 1 ГПК Украины в связи с отсутствием у такого лица права требовать установления сервитута по решению суда.
<…>
3.5.8. При определении условий сервитута необходимо учитывать расходы собственника (владельца) земельного участка по уплате арендной платы, земельного налога, содержанию придомовой территории и т. п. в части той площади, на которой установлен земельный сервитут.
3.5.9. В решении суда об установлении сервитута должно быть четко указано, какое именно право пользования чужим земельным участком, предусмотренное статьей 99 ЗК Украины, устанавливается.
3.5.10.
Составляющей договора об установлении земельного сервитута должен быть план земельного участка.Пользование сервитуарием чужим земельным участком без соответствующей технической документации и без определения на местности границ действия земельного сервитута может быть основанием для признания договора об установлении земельного сервитута недействительным в судебном порядке.
3.6. Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) является вещным правом на земельный участок, урегулированным главой 34 ГК Украины и главой 161 ЗК Украины.
3.6.1. Договор суперфиция имеет особую правовую природу, отличающуюся от договора аренды, поэтому
положения законодательства о суперфиции не подлежат применению к правоотношениям аренды.В частности, учет хозяйственными судами предписаний статьи 416 ГК Украины при решении споров о прекращении аренды земельного участка является ошибочным.
3.6.2. В соответствии с частью первой статьи 413 ГК Украины и частью первой статьи 1021 ЗК Украины право суперфиция возникает на основании договора о суперфиции или завещания. В этих статьях исчерпывающе указаны основания установления суперфиция. Следовательно,
действующим законодательством не предусмотрено установление суперфиция на основании решения суда.3.6.3. В случае обращения в хозяйственные суды истцов с требованиями о принуждении к заключению договора суперфиция хозяйственные суды должны учитывать, что согласно статье 41 Конституции Украины собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Законодательством не предусмотрены основания обязательного заключения собственником, в том числе государством и территориальными громадами, договора суперфиция по требованию лица, которое намеревается осуществлять строительство.
Суды также должны учитывать, что признание договора на право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиция) заключенным в редакции истца является ограничением в реализации прав собственника земельного участка, которого нельзя заставить выполнять условия договора, определенные в одностороннем порядке.
3.6.4. В решении споров, связанных с предоставлением земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование на условиях суперфиция, хозяйственным судам необходимо учитывать, что предоставление земельного участка юридическому лицу осуществляется по общим правилам статьи 12, части 2 статьи 116, статей 120, 123, статьи 125 ЗК Украины, в силу которых для предоставления земельного участка необходимым является согласие на разработку проекта землеотвода.
В решении вопроса об установлении суперфиция государственные органы или органы местного самоуправления имеют право на общих принципах требовать от заявителя разработки проекта отвода земельного участка
.<…>
комментарий редакции
Сервитут и суперфиций как альтернатива аренде
Обратим внимание на некоторые наиболее интересные для субъектов хозяйствования выводы ВХСУ, изложенные в этой части Рекомендаций.
ВХСУ снова затрагивает проблему, с которой сталкивается собственник объекта недвижимости, не имеющий прав на землю под таким объектом и вокруг него. В других пунктах Рекомендаций к ней уже обращался и предложить какого-либо универсального варианта действий не смог. Но из приводимых в комментируемой части выводов следует, что в такой ситуации собственник здания не должен претендовать на установление сервитута (в том числе по той причине, что не выполняется одно из необходимых условий его установления — он не является собственником либо пользователем соседнего земельного участка), ему после отказа местного совета в получении права арендовать данный участок либо выкупить его, необходимо подать негаторный иск, т. е. иск с требованием прекратить действия, нарушающие его права как собственника здания.
Что касается суперфиция, т. е. права на использование чужого земельного участка для его застройки, то тут следует обратить внимание на такие особенности. Во-первых, собственника земельного участка, в том числе местный совет либо госадминистрацию, нельзя обязать предоставить земельный участок в пользование на условиях суперфиция. Решение данного вопроса — исключительная компетенция собственника земли. Во-вторых, в случае установления суперфиция госорганы либо органы местного самоуправления имеют право требовать от заявителя разработки проекта отвода земельного участка. Более того, как можно судить по сделанным ранее в комментируемых Рекомендациях выводам ВХСУ, отсутствие такого проекта может привести к признанию договора суперфиция недействительным.
Напомним, до недавнего времени вопрос, могут ли
земельные участки государственной или коммунальной собственности передаваться в пользование для строительства, т. е. может ли на них предоставляться суперфиций, числился в категории спорных. Впрочем, Госкомзем против такой возможности не выступал (см. письмо от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030). Окончательное разрешение данная дискуссия получила с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 88).Следующий фрагмент