Госрегистрация права аренды

Госрегистрация права аренды

 

С недавних пор получение недвижимости в аренду требует совершения еще одного дополнительного действия — регистрации права аренды. Рассмотрим, в каком порядке она проходит и какими могут быть последствия нерегистрации.

Нина КОСТЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор

 

Говоря о государственной регистрации права аренды объекта недвижимости, следует напомнить о необходимости разграничения государственной регистрации договора и государственной регистрации прав. Так,

ГКУ предусматривает, что договоры аренды недвижимости на срок три и более года подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 793 и 794 ГКУ). При этом государственная регистрация производится путем внесения нотариусом соответствующей информации в Государственный реестр сделок в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671.

Но в 2010 году в законодательстве произошли изменения, которые теперь требуют не только нотариального удостоверения и госрегистрации договора аренды сроком на три и более года, но и госрегистрации самого права аренды.

Так, со вступлением в силу 16.03.2010 г. новой редакции

Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды.

Следует обратить внимание, что государственная регистрация прав на объект недвижимости проходит по иной процедуре, чем госрегистрация договора. Осуществляют такую госрегистрацию органы БТИ по процедуре, предусмотренной

Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5. Обратиться в БТИ должен арендатор, поскольку именно он выступает правополучателем в данном случае.

Нельзя не сказать о том, что при строгом прочтении положений названных выше нормативных актов, предусматривающих обязательную госрегистрацию прав на объекты недвижимого имущества, совсем не следует, что такая обязанность возникает только при условии заключения договора на срок три и более года. Однако в ситуацию вмешался Минюст, который в

Методических рекомендациях по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5, указал на следующие нюансы:

во-первых, государственной регистрации до 01.01.2012 г. подлежат только те права пользования объектами недвижимости, которые возникают на основании договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее трех лет. Соответственно, если договор заключается менее чем на три года, то

ни сам договор, ни право аренды регистрировать не нужно. После 01.01.2012 г. госрегистрации будет подлежать только право пользования. Договор регистрироваться не будет. Из такой логики в данный момент исходят и БТИ;

во-вторых, обязательной государственной регистрации подлежат вещные права,

возникшие на основании договоров, заключенных после 16.03.2010 г. В то же время право пользования, возникшее по договору, заключенному ранее этой даты, можно зарегистрировать добровольно;

в-третьих, поскольку

ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены статьями 810 — 826 главы 59 ГКУ, нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.

Теперь несколько слов о возможных негативных последствиях нерегистрации права аренды на объект недвижимости. По замыслу законодателя, государственная регистрация прав нужна для того, чтобы защитить их перед третьими лицами, поскольку тогда можно избежать возникновения спорных ситуаций, например, когда правообладатель действует недобросовестно и предоставляет аналогичное право еще одному лицу, создавая таким образом спорную ситуацию. Однако действующее на данный момент законодательство каких-либо негативных последствий нерегистрации права пользования не предусматривает. На том основании, что право пользования не зарегистрировано, не может быть признан недействительным и договор аренды, по которому оно возникло. Дело в том, что если все требования

ГКУ по заключению договора аренды недвижимости, в частности по его нотариальному удостоверению и госрегистрации, выполнены, то оснований для признания договора недействительным нет.

Не поставит отсутствие госрегистрации права пользования под сомнение и расходы (валовые расходы) арендатора, поскольку действующее законодательство не связывает момент возникновения права пользования с моментом его регистрации. Ситуация может измениться после 01.01.2012 г., когда от наличия госрегистрации действительно будет зависеть признание либо непризнание права пользования на объект недвижимости и соответственно расходов арендатора.