29.07.2024
Сценарий, по которому должны были бы развиваться события в этой ситуации, прописан в ОНК № 602*. Поэтому с нее и начнем.
Об ОСМД. Напомним, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилегающие к ним здания, сооружения и придомовые территории:
1) или предоставляются в постоянное пользование управителям многоквартирными домами государственной или коммунальной собственности (ч. 1 ст. 42 ЗКУ). Это не наш случай, и дальше мы о нем говорить не будем;
2) или передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам (!) многоквартирного дома в порядке, установленном Кабмином (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Причем такой порядок и до сих пор не утвержден. Поэтому остается непонятным, кто является тем субъектом, на которого должны быть зарегистрированы соответствующие права на «многоквартирнодомовую» землю: каждый из совладельцев или ОСМД.
Невзирая на это в ОНК № 602 субъектом регистрации вещных прав на землю названо ОСМД. По мнению Минфина, именно ОСМД является непосредственным плательщиком платы за землю под многоквартирным домом и придомовую территорию как лицо, в отношении которого зарегистрированы вещные права на такую землю. Следовательно,
ОСМД должно подавать декларацию по плате за землю о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом
Однако только тогда, когда вещные права на такой участок должным образом оформлены. В таком случае обязанность по уплате земельного налога у ОСМД за земельный участок под многоквартирным домом возникает с момента госрегистрации права на такой участок. Об этом речь идет в консультации из БЗ 111.05.
Если же у ОСМД отсутствуют любые документы, которые подтверждали бы его права на землю, плательщиком платы за землю под многоквартирным домом оно не является. Вместе с тем использование земельного участка без оформления вещного права на него считается нарушением земельного законодательства. Чтобы устранить это нарушение, налоговики рекомендуют обратиться к органам местного самоуправления для оформления и регистрации соответствующих прав. Хотя и не уточняют, что при отсутствии механизма реализации ч. 2 ст. 42 ЗКУ, который должен был бы разработать Кабмин, любые «многоквартирные» решения советов будут противоречить закону. А из-за этого ситуация с оформлением такой земли уже десятый (!) год подряд висит в воздухе.
О собственниках нежилых помещений. Если и дальше идти в фарватере минфиновской ОНК № 602, то, по мнению правительственных чиновников, совладельцы, в том числе и собственники нежилых помещений, должны компенсировать ОСМД земельный налог в составе расходов на содержание дома.
Следовательно, собственник нежилой недвижимости хотя и не является непосредственным плательщиком земналога за земли под такой недвижимостью, но все равно уплачивает этот налог опосредовано, то есть через ОСМД. Последнее же, как было сказано выше, будет перечислять налог в бюджет, предварительно задекларировав свои налоговые обязательства. При этом
у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме не возникает обязанности по начислению, подаче налоговой отчетности и уплате платы за землю
К сожалению, в консультациях из БЗ 111.01 (см. эту — для физических лиц, а также эту и эту — для юридических лиц) вышеприведенный вывод о собственниках нежилых помещений четко не сформулирован.
Поэтому плательщики продолжают и до сих пор обращаться к ГНСУ за индивидуальными налоговыми консультациями (ИНК) по этим вопросам. И главные налоговики в целом не отступают от линии Минфина (из последних ИНК см., например, письма ГНСУ от 28.03.2024 № 1677/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК и от 19.03.2024 № 1470/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК, а также письмо ГУ ГНС в г. Киеве от 12.04.2024 № 1978/ІПК/26-15-04-02-08).
В то же время в отдельных ИНК (см., например, письмо ГУ ГНС в Харьковской обл. от 28.01.2022 № 230/ІПК/20-40-04-02-14) звучит и такое мнение, что наряду с уплатой налога ОСМД его должны уплачивать также и собственники нежилых помещений на основании п. 287.8 НКУ. Подробнее об этом — в следующем разделе.
Как ни странно, но прямой ответ на вопрос, относятся ли субъекты хозяйствования, которые владеют нежилой недвижимостью в многоквартирных домах, к плательщикам земельного налога, испокон веков содержится в п. 287.8 НКУ. По его предписаниям
«собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество»
В то же время это спецправило определения плательщика земналога противоречит общим правилам, поскольку называет плательщиком лицо, на которого не оформлено ни право собственности, ни право пользования землей. Поэтому долго продолжались споры по поводу того, является ли плательщиком земналога собственник нежилой недвижимости в многоэтажке.
Очевидно, подход Минфина, изложенный в ОНК № 602 и описанный нами выше, хотя и противоречит п. 287.8 НКУ, однако является достаточно либеральным. Поэтому плательщики имеют все основания взять минфиновские рекомендации на вооружение. Ведь одним из обстоятельств, которое освобождает от финответственности при совершении налоговых правонарушений и нарушениях другого подконтрольного налоговикам законодательства, является ситуация, когда плательщик действовал в соответствии с обобщающей налоговой консультацией (п.п. 112.8.2 НКУ).
А вот фискалы на местах пытаются поставить все с ног на голову. Невзирая на действующую на сегодня ОНК № 602 и огромное количество ИНК местные налоговики достаточно часто их игнорируют и начисляют земельный налог собственникам нежилой недвижимости в многоэтажках.
При этом, что самое интересное и главное — малоприятное, их поддерживают и суды. В частности, Верховный Суд еще до появления ОНК № 602 четко заявлял: собственник нежилого помещения, расположенного в жилом фонде, является плательщиком земельного налога с даты госрегистрации права собственности на недвижимое имущество (см. постановление ВС от 06.02.2018 по делу № 826/15139/16). И на этой позиции он стоит и до сих пор (см. постановление ВС от 26.10.2023 по делу № 160/6307/20).
К сожалению, ситуация не из приятных. Но найти выход из нее можно. Для этого стоит в суде настаивать на нарушениях, допущенных фискалами при определении суммы налога. Как свидетельствует судебная практика, налоговики обычно для расчета налога:
1) берут неправильный размер НДО (рассчитывают его неправильно, опираясь на непонятные коэффициенты, поскольку в Госземкадастре данные об НДО таких земельных участков часто отсутствуют);
2) не определяют площадь земельного участка, отвечающую площади помещения, которое на праве собственности принадлежит лицу, а начисляют налог за площадь нежилой недвижимости;
3) не идентифицируют земельный участок (не указывают его кадастровый номер), что не дает возможность определить, за какой конкретно участок рассчитан земельный налог, и т. п.
Если эти или иные нарушения будут подтверждены в судебном заседании, суды приходят к заключению, что налог начислен неправильно, а следовательно, налоговая действовала не способом, определенным Конституцией и законами Украины. А потому отказывают в начислении налога или по крайней мере направляют дело на новое рассмотрение (см. постановления ВС от 25.01.2024 по делу № 820/4560/18, от 26.10.2023 по делу № 160/6307/20, от 23.10.2023 по делу № 826/16458/16 и т. п.).