07.04.2014
Налоговая скидка на уплату процентов по ипотечному кредиту
«Мой дом — моя крепость» — такое выражение английского юриста XVII века нередко можно услышать из уст гордых обладателей собственного жилища. Но, к сожалению, похвастаться своей «крепостью» может не каждый. Один из вариантов решения «жилищного» вопроса для таких лиц — приобретение жилья в кредит. Однако многие наши сограждане такого варианта побаиваются, опасаясь, в частности, нарваться на уплату заоблачных процентов. Но каждый ли из них знает, что законодатель «дарит» право таким кредитуемым лицам вернуть часть суммы процентов, уплаченных ими за пользование ипотечным жилищным кредитом? Для тех, кто не знает, мы расскажем об этом в нашей статье. А тем, кто в курсе такой возможности, полезно будет узнать обо всех тонкостях процедуры такого возврата.
Наталья Чернышова, налоговый эксперт
Кто имеет право?
Перво-наперво мы с вами должны разобраться, кто и в каких случаях может претендовать на получение налоговой скидки на уплату процентов по ипотечному кредиту (далее — НС).
Расходы на уплату части процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом разрешено включать в НС согласно п.п. 166.3.1 НК. Но возможно это только при соблюдении ряда условий, которые вытекают непосредственно из определения понятия «ипотечный жилищный кредит».
Ипотечный жилищный кредит — финансовый кредит, предоставляемый физическому лицу банковским или другим финансовым учреждением в соответствии с законом сроком не менее чем на 5 полных календарных лет для финансирования расходов, связанных с приобретением квартиры (комнаты) или жилого дома (его части) либо строительством жилого дома (его части), предоставляемыми в собственность заемщика, с приемом кредитором такого жилья (земли, находящейся под таким жилым домом, в том числе приусадебного участка) в залог (п.п. 14.1.87 НК).
Таким образом, чтобы кредит являлся ипотечным жилищным и, соответственно, часть расходов на уплату процентов по нему могла быть компенсирована за счет НС, налогоплательщик* должен соблюсти следующие условия:
1. Кредит должен быть предоставлен только банком или другим финансовым учреждением. То есть кредит, полученный от другого физлица или от субъекта хозяйствования, не являющегося финансовым учреждением, нельзя считать ипотечным жилищным кредитом.
2. Срок погашения кредита должен составлять не менее 5 полных календарных лет.
* Под налогоплательщиком здесь понимается плательщик НДФЛ; здесь и далее именно так будем называть лицо, претендующее на НС.
3. Полученный кредит должен быть направлен исключительно на приобретение квартиры (комнаты) или жилого дома (его части) или строительство жилого дома (его части). Обратите внимание: если за счет кредита приобретается или строится нежилой объект недвижимости, то такой кредит не является ипотечным жилищным кредитом. Вместе с тем если физлицо приобретает только часть квартиры или жилого дома, то это не влияет на его право получить НС.
4. Налогоплательщик должен числиться в документах на приобретенное жилье как собственник. То есть если, например, один из родителей берет кредит на приобретение жилья для своего ребенка и в документах на это жилье его владельцем указан этот ребенок, то права на получение НС такой родитель иметь не будет. Если объект ипотеки находится в совместной собственности супругов, то право на получение НС имеет тот из них, кто является заемщиком такого кредита (см. разъяснение в подкатегории 103.06.01 ЗІР).
5. Приобретенное за счет кредитных средств жилье (земля, находящаяся под таким жилым домом, в том числе приусадебный участок) должно быть передано кредитору в залог как обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору. Это должно быть указано в кредитном договоре. Кроме этого, к кредитному договору в обязательном порядке должен быть заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества, которое будет приобретаться или строиться, являющийся неотъемлемым дополнением к такому кредитному договору. Договор ипотеки (залога) обязательно должен быть нотариально удостоверен.
Имейте в виду: если налогоплательщик передает в залог под приобретаемое (строящееся) за счет ипотечного жилищного кредита жилье иную свою недвижимость, то права на НС он иметь не будет.
Но это еще далеко не все преграды на пути к получению заветной НС. Свои «капканы» законодатель расставил еще и в ст. 175 НК. Поэтому продолжим наш перечень условий, которые нужно соблюсти, чтобы стать счастливым обладателем НС, еще одним пунктом.
6. Строящийся или приобретаемый жилой дом (квартира, комната) должен быть определен налогоплательщиком как основное место его жительства, в том числе в соответствии с отметкой в паспорте о регистрации по местонахождению такого жилья. Таким образом, если налогоплательщик хочет получить НС, он должен не только владеть приобретенным (построенным) жильем по закону, но еще и быть прописанным по адресу его нахождения. Заметим, что строящееся жилье может стать местом регистрации только после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.
Обратите внимание на то, что не имеет значения, в какой валюте вы получили ипотечный кредит. Если вы — резидент*, то имеете право включить в НС часть суммы фактически уплаченных в течение отчетного налогового года процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом, полученным как в национальной, так и в иностранной валютах (абз. 1 п. 175.1 НК). Пересчет инвалюты в гривни при этом осуществляется по официальному валютному (обменному) курсу НБУ, действующему на день уплаты процентов по такому кредиту.
* Нерезидент правом на получение НС не наделяется ни в каких случаях (п.п. 166.4.1 НК).
Ограничения
С условиями мы разобрались, теперь поговорим о законодательно установленных ограничениях, которые нужно учитывать, претендуя на НС. Но прежде обращаем ваше внимание: в НС включаются только расходы на уплату процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом, основная же сумма долга и другие платежи, уплачиваемые согласно кредитному договору, в НС не попадают. Теперь непосредственно об ограничениях.
1. Если в течение отчетного года объект ипотеки был отчужден, то плательщик налога не имеет права включать в НС часть суммы процентов за пользование ипотечным жилым кредитом (см. разъяснение в подкатегории 103.06.01 ЗІР). Объясняется это просто. Если вы помните, выше мы говорили, что, дабы иметь право на НС, налогоплательщик должен быть владельцем этого жилья да еще и прописанным по адресу его нахождения. При отчуждении право собственности переходит к другому лицу, а значит, право на НС утрачивается. При этом НС, полученная за время владения объектом ипотеки, при соблюдении всех прочих условий, приведенных нами на с. 27—28, является законно полученной и возврату в бюджет не подлежит.
2. Если налогоплательщик воспользовался условиями молодежного жилищного кредита**, то:
— если такими условиями предусмотрена полная или частичная компенсация за счет бюджетных средств процентов по такому кредиту, то претендовать на НС плательщик налога может только в части лично уплаченных им процентов, но при соблюдении других условий, выполнение которых является обязательным для получения права на НС;
— при полной компенсации процентов по кредиту за счет бюджетных средств плательщик налога не имеет законодательных оснований на НС по такому кредитному договору.
** Общую информацию о получении молодежного жилищного кредита см. на официальном сайте Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству (http://www.molod-kredit.gov.ua).
То есть дважды «уплачивать» за физлицо часть процентов по одному и тому же кредиту государство не будет. Если сумма процентов уже была частично или полностью компенсирована за счет бюджетных средств в рамках молодежного жилищного кредитования, то эти компенсированные суммы не будут включаться в НС. В НС попадет только та часть процентов, которые были уплачены налогоплательщиком самостоятельно без какой-либо компенсации со стороны госбюджета. Об этом рассказали миндоходовцы в своем разъяснении, приведенном в подкатегории 103.06.01 ЗІР.
3. Право на включение в НС суммы процентов по ипотечному кредиту предоставляется плательщику налога по одному ипотечному кредиту в течение 10 последовательных календарных лет начиная с года, в котором (п. 175.4 НК):
— объект жилищной ипотеки приобретается;
— построенный объект жилой ипотеки переходит в собственность плательщика налога и начинает использоваться как основное местожительство.
Поясним. Смотрите. Предположим, вы уже имеете один ипотечный жилищный кредит, расходы на уплату процентов по которому включаются в НС. В таком случае, если вы возьмете еще один ипотечный кредит, то начать включать проценты по нему в НС вы сможете не раньше чем через 10 последовательных календарных лет, отсчет которых ведется с года приобретения первого объекта жилой ипотеки или момента перехода в собственность плательщика налога построенного жилья и начала его использования как основного места проживания. При этом не будет иметь значения, если срок погашения первой ипотеки меньше 10 лет. Все равно право на НС по второй ипотеке вы будете иметь только по истечении 10 лет.
К тому же, если срок погашения ипотечного жилищного кредита превышает 10 лет, начиная с одиннадцатого года вы утрачиваете право на НС. Но это не означает, что в этот момент вы приобретаете такое право в отношении второй ипотеки. Оно у вас появится только после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного жилищного кредита (абз. 4 п. 175.4 НК).
Но есть и исключения. Так, плательщик налога может возобновить право на включение части суммы процентов, фактически уплаченных по новому ипотечному жилищному кредиту, в НС без соблюдения вышеприведенных сроков в случае (абз. 5 п. 175.4 НК):
а) принудительной продажи или конфискации объекта ипотеки в случаях, предусмотренных законом;
б) ликвидации объекта жилищной ипотеки по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом;
в) разрушения объекта жилищной ипотеки или признания его непригодным для использования по причинам непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств);
г) продажи объекта ипотеки в связи с неплатежеспособностью (банкротством) плательщика налога в соответствии с законом.
4. Если сумма полученного плательщиком налога ипотечного жилищного кредита превышает сумму, израсходованную на приобретение (строительство) предмета ипотеки, в состав расходов включается сумма процентов, уплаченная за пользование ипотечным кредитом в части, потраченной по целевому назначению. Что это значит? Говоря простыми словами, если вы взяли ипотечный жилищный кредит в сумме большей, чем вы уплатили за предмет ипотеки, то проценты по сумме превышения вам придется уплатить самостоятельно. В НС попадут только проценты по сумме кредита, не превышающей стоимость ипотечного жилья.
5. Общая сумма НС, начисленная налогоплательщику в отчетном налоговом году, не может превышать сумму его годового общего налогооблагаемого дохода, начисленного как заработная плата, уменьшенная на сумму ЕСВ и НСЛ (при ее наличии) (п.п. 166.4.2 НК).
Важно: если вы до конца налогового года, следующего за отчетным, не воспользовались правом на начисление НС по результатам отчетного налогового года, такое право на следующие налоговые годы не переносится (п.п. 166.4.3 НК).
Документы, подтверждающие право на НС
В самом НК перечень документов, подтверждающих право налогоплательщика на НС на уплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, не приведен (общий перечень документов, подтверждающих расходы, включаемые в НС, см. в п.п. 166.2.1 НК). Но его можно найти в разъяснении миндоходовцев, размещенном ими в подкатегории 103.06.01 ЗІР. Итак, к «подтверждающим» документам относятся:
1) кредитный договор и нотариально заверенный договор ипотеки;
2) соответствующие платежные документы, в которых четко определены сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя, отчество плательщика налога как плательщика этих процентов (счет с оттиском кассы о перечислении средств, платежном поручении банка с отметкой о перечислении средств). Здесь можно столкнуться со следующей проблемой: в платежном или расчетном документе указана только общая сумма выплат без разбивки на проценты и основную сумму долга (при погашении кредита путем аннуитетных платежей). Должны вас разочаровать: в такой ситуации, по мнению миндоходовцев, налогоплательщик не имеет оснований для включения в НС части суммы процентов, уплаченных за пользование ипотечным жилищным кредитом (см. разъяснение в подкатегории 103.06.01 ЗІР). Но не спешите окончательно «хоронить» свое право на НС. Как вариант, вы можете взять информацию о сумме процентов, которую вы должны были уплатить банку в течение отчетного года, из графика платежей, являющегося неотъемлемой частью кредитного договора;
3) паспорт плательщика налога с отметкой о регистрации по местонахождению жилого дома (квартиры, комнаты), по которому оформлен ипотечный жилищный кредит. Миндоходовцы должны убедиться, что соблюдается условие включения процентов по ипотечному жилищному кредиту в НС, согласно которому предмет ипотеки должен являться для налогоплательщика основным местом проживания (см. с. 28). Напомним, что подтвердить это как раз таки может соответствующая отметка в паспорте о регистрации налогоплательщика по местонахождению такого жилья.
Заметьте: в контролирующий орган достаточно подать только копии указанных выше документов. Оригиналы же налогоплательщик должен хранить у себя в течение срока, достаточного для проведения контролирующим органом налоговой проверки относительно начисления такой НС. По требованию контролирующего органа и в пределах его законодательно определенных полномочий налогоплательщики обязаны:
— предъявлять оригиналы вышеприведенных документов и сведения, связанные с возникновением дохода или права на получение НС и уплатой налога;
— подтверждать необходимыми документами достоверность сведений, указанных в Декларации об имущественном положении.
Возможно, контролеры также потребуют предоставить копию документа, подтверждающего право собственности на жилье и копии технической документации. Информация об общей площади такого жилья, содержащаяся в этих документах, нужна им для расчета корректировочного коэффициента (о нем см. на с. 31).
Расчет суммы процентов по ипотеке, включаемых в НС
Сразу скажем, что проценты, уплаченные по ипотечному жилищному кредиту, могут как частично включаться в НС, так и в полной сумме. А зависит все от площади жилья, приобретенного за счет такого кредита. Но давайте по порядку.
Если вы покупаете за счет ипотечного жилищного кредита дом (квартиру, комнату), часть суммы процентов, включаемой в НС, равна произведению суммы процентов, фактически уплаченных вами в течение отчетного налогового года в счет погашения ипотечного жилищного кредита, и корректировочного коэффициента (о нем — чуть ниже), т. е. по следующей формуле:
НС = Прф х К,
где НС — налоговая скидка по расходам на уплату процентов по ипотечному жилищному кредиту;
Прф — сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному жилищному кредиту в течение отчетного налогового года;
К — корректировочный коэффициент.
Таков порядок расчета НС при покупке жилья за счет ипотеки согласно абз. 1 п. 175.2 НК.
Похожим образом рассчитывается НС и при строительстве предмета ипотеки, но не без определенных нюансов. Эти нюансы связаны с тем, что начать включать в НС расходы на уплату процентов по ипотечному жилищному кредиту можно только после завершения строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию. С учетом этого, если вы строите дом (квартиру, комнату) за счет ипотечного жилищного кредита, часть суммы процентов, включаемых в НС, начисленная в первый год погашения такого кредита, может быть включена в НС только по результатам отчетного налогового года, в котором построенный объект жилищной ипотеки переходит в вашу собственность и начинает использоваться вами как основное местожительство (абз. 2 п. 175.2 НК). Далее такое право переносится относительно следующих ежегодных фактически уплаченных сумм процентов на 10 календарных лет действия права на включение части таких процентов в НС. То есть возникновение права на НС отсрочивается до момента завершения строительства объекта ипотеки и его введения в эксплуатацию.
В случае со строительством общий размер части суммы процентов, которые разрешено включить в НС, равен произведению суммы процентов, фактически уплаченных в течение соответствующего отчетного налогового года, которая учитывается в погашение, и корректировочного коэффициента. По большому счету, формула расчета такая же, как и в случае приобретения предмета ипотеки, с той только разницей, что для расчета берутся проценты, уплаченные не в текущем отчетном налоговом году, а в соответствующем прошедшем году, в котором производилась их уплата.
Например, вы взяли в 2008 году ипотечный жилищный кредит на строительство дома. Дом строился с 2009 по 2013 год. Все это время по ипотечному кредиту регулярно уплачивались проценты. В 2013 году строительство дома было закончено и его ввели в эксплуатацию. Заемщик оформлен владельцем построенного дома и прописан по месту его расположения. В таком случае право на НС налогоплательщик имеет только с 2013 года. Так, в 2013 году он имеет возможность получить НС по процентам, уплаченным в 2009 году, в 2014 году — по процентам, уплаченным в 2010 году, и так далее вплоть до компенсации за счет НС процентов, уплаченных за все годы погашения кредита, но не больше, чем за 10 лет.
Что же представляет собой этот корректировочный коэффициент? Данный коэффициент учитывает минимальную площадь жилья для определения включаемой в НС суммы процентов по ипотечному жилищному кредиту. Его рассчитывают по следующей формуле:
К = МП : ФП,
где К — коэффициент;
МП — минимальная общая площадь жилья, равная 100 м2;
ФП — фактическая общая площадь жилья, строящегося (приобретаемого) плательщиком налога за счет ипотечного кредита.
Запомните:
— если К > 1 => в НС включаем всю сумму фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту без применения корректировочного коэффициента;
— если К < 1 => в НС включаем только ту часть фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту, которая получается в результате умножения таких фактически уплаченных процентов на корректировочный коэффициент (формула для расчета такой части процентов представлена выше).
Говоря простыми словами, если общая площадь жилья, приобретенного за счет средств ипотечного кредита, не превышает 100 м2, то, в принципе, корректировочный коэффициент можете и не рассчитывать, он в любом случае будет превышать 1. Поэтому всю сумму уплаченных по ипотечному кредиту процентов вы можете компенсировать за счет НС. В обратном случае (площадь жилья больше 100 м2) рассчитываете корректировочный коэффициент, а затем определяете часть фактически уплаченных процентов, которую вы можете отнести в НС, в порядке, приведенном выше, в зависимости от того, построенное это жилье или приобретенное.
Пример. Физлицо в 2013 году приобрело за счет средств ипотечного жилищного кредита квартиру общей площадью:
— вариант 1 — 90 м2;
— вариант 2 — 110 м2.
Сумма процентов, уплаченных по этому кредиту в 2013 году, составила 10800 грн. Заработная плата такого физлица за вычетом ЕСВ в 2013 году — 92544 грн. Сумма удержанного НДФЛ за год — 13881,60 грн.
Рассмотрим порядок расчета НС за 2013 год, а заодно и суммы НДФЛ, подлежащей возврату налогоплательщику, для обоих вариантов.
В первом варианте площадь жилья не превышает 100 м2. К тому же сумма процентов, уплаченная в 2013 году по ипотечному кредиту, не превышает сумму заработной платы физлица за этот же год, уменьшенную на ЕСВ. Поэтому всю сумму процентов (10800 грн.) мы можем включить в НС. Таким образом, сумма НДФЛ, подлежащая возврату, составляет:
13881,60 грн. - (92544 грн. - 10800 грн.) х 15 % : 100 % = 1620 грн.
Во втором варианте площадь приобретенного жилья больше 100 м2, а это значит, что без расчета корректировочного коэффициента нам не обойтись.
К = 100 : 110 = 0,91.
Соответственно, в НС мы можем включить только часть уплаченных по ипотечному кредиту процентов, а именно:
10800 грн. х 0,91 = 9828 грн.
Сумма НДФЛ, подлежащая возврату налогоплательщику, составляет:
13881,60 грн. - (92544 грн. - 9828 грн.) х 15 % : 100 % = 1474,20 грн.
Декларирование налоговой скидки
Полученную в отчетном налоговом году НС налогоплательщик обязательно должен показать в Налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах (далее — Декларация)* и приложении 6 к ней по итогам такого года. Это, в частности, вытекает из п.п. «а» п. 176.1 НК.
* Форма Декларации утверждена приказом Миндоходов от 11.12.2013 г. № 793.
Сперва заполняем приложение 6. Для отражения в нем части процентов, уплаченных налогоплательщиком за пользование ипотечным жилищным кредитом, предназначена строка 01. В графе 3 этой строки нужно указать реквизиты документов, подтверждающих расходы. Помните, мы говорили о таких документах на с. 29. Повторим, что таковыми являются соответствующие платежные документы, в которых четко определены сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя, отчество плательщика налога как плательщика этих процентов (счет с оттиском кассы о перечислении средств, платежном поручении банка с отметкой о перечислении средств).
В графе 4 этой же строки вы должны указать непосредственно сумму процентов, которая попадет в НС. Как рассчитывается эта сумма, вы можете посмотреть на с. 30. По условиям примера, приведенного выше, например, в графу 4 строки 01 приложения 6 мы бы отнесли 10800 грн. — при первом варианте и 9828 грн. — при втором варианте.
Если права на получение НС по другим основаниям в течение отчетного налогового года у нас нет, тогда величину из графы 4 строки 01 в полной сумме переносим в строку 09 приложения 6. Если же вы имеете НС и по другим основаниям, то в этой строке нужно отражать их общую сумму.
В строке 10 приложения 6 указываем сумму начисленной в отчетном налоговом году заработной платы, уменьшенной на сумму ЕСВ и НСЛ (при наличии). Напомним, что размер НС не должен превышать сумму такой зарплаты, уменьшенной на ЕСВ и НСЛ (п.п. 166.4.2 НК). В случае с примером выше при обоих вариантах сюда бы попала сумма 92544 грн.
Размер НС (строка 09) сравниваем с заработной платой (строка 10). Если в результате такого сравнения строка 09 < строки 10, то всю сумму из строки 09 переносим в строку 11 приложения 6. Если строка 09 > строки 10, то в строку 11 приложения 6 переносим данные из строки 10. Обращаясь снова к примеру из предыдущей части статьи, скажем, что при первом варианте в строку 11 попала бы сумма 10800 грн., а при втором — 9828 грн., т. е. суммы из графы 09.
И наконец, в строке 12 приложения 6 мы указываем непосредственно сумму НДФЛ, на которую уменьшаются налоговые обязательства по нему в связи с использованием права на НС. Значение этой строки рассчитывается следующим образом:
гр. 4 стр. 01.01 Декларации - (стр. 10 приложения 6 - стр. 11 приложения 6) х ставка налога (15 (17) %).
Для случая, приведенного в примере на с. 31, в строке 12 приложения 6 мы бы указали: при первом варианте — 1620 грн., при втором варианте — 1474,20 грн.
В конце концов, сумму НДФЛ, на которую уменьшаются налоговые обязательства в связи с использованием права на НС, рассчитанную в строке 12 приложения 6, переносим в строку 11 раздела V Декларации.
Излишне удержанную сумму НДФЛ можно вернуть путем ее зачисления на банковский счет, открытый в любом коммерческом банке, или почтовым переводом по адресу, указанному в Декларации, в течение 60 календарных дней со дня ее поступления (п. 179.8 НКУ). При этом такие суммы бюджетного возмещения не включаются в налогооблагаемый доход налогоплательщика и из него не удерживается НДФЛ (п.п. 165.1.17 НК).
Имейте в виду: для того, чтобы воспользоваться правом на начисление НС, подать Декларацию в налоговую нужно до конца года, следующего за отчетным (т. е. за 2013 год — не позднее 31 декабря 2014 года) (исходя из п.п. 166.4.3 НК).
Подробно о декларировании доходов граждан читайте в одном из предыдущих номеров нашей газеты: «Расскажи, Снегурочка… как дела?» (о декларировании доходов-2013)» // «Налоговый кодекс: консультации и комментарии», 2014, № 3 (75), с. 22 — 31.
Использованные документы и сокращения
НК — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ЕСВ — единый взнос на общеобязательное государственное социальное страхование.
ЗІР — общедоступный информационно-справочный ресурс (http://zir.minrd.gov.ua).
НБУ — Национальный банк Украины.
НДФЛ — налог на доходы физических лиц.
НСЛ — налоговая социальная льгота.