19.08.2013
Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности
Всегда ли при использовании жилого помещения в предпринимательской деятельности требуется его перевод в нежилой фонд? На этот вопрос нет однозначного ответа, все зависит от конкретных условий.
Сегодня поговорим о возможности использования квартиры под склад или швейный цех, о льготах и тарифах на коммунальные платежи при использовании жилого помещения, а также о нюансах перевода жилого помещения в нежилой фонд, если этот перевод необходим.
Анна КАЛИНОВСКАЯ, консультант газеты «Собственное Дело»
Документы статьи
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
Закон № 686 — Закон Украины «Об ответственности субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное внесение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание придомовых территорий» от 20.05.99 г. № 686.
Порядок № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
ДБН В.2.2-15-2005 — Государственные строительные нормы Украины «Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения» (ДБН В.2.2-15-2005), утвержденные приказом Госстроя от 18.05.2005 г. № 80.
Как мы указали выше, вопрос о том, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, предприниматель должен решать в каждом конкретном случае. К примеру, было бы странно переводить квартиру в нежилой фонд в ситуации, если физлицо проживает и одновременно осуществляет в ней предпринимательскую деятельность, не требующую конструктивных изменений такой квартиры, например, создает сайты, занимается дизайном, пишет компьютерные программы или статьи, предоставляет индивидуальные косметические услуги и т. п.
Очевидно, что, осуществляя в квартире хозяйственную деятельность, следует учитывать права и интересы других жильцов, т. е. как минимум не нарушать их (часть 5 статьи 319 и часть 2 статьи 383 ГКУ, определение ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 28.03.2012 г. по делу № 6-1011св12).
В частности, с этой целью ДБН В.2.2-15-2005 установлены существенные ограничения на осуществление в жилых домах хозяйственной деятельности — даже в тех случаях, когда она не требует конструктивных изменений помещения: например, размещение административных помещений допускается лишь на первом, втором и цокольном этажах жилых домов (кроме того, помещения общественного назначения должны как минимум иметь отдельный выход и эвакуационный выход, изолированные от жилой части здания). Таким образом, даже если деятельность не предусматривает внесения конструктивных изменений в жилое помещение, помещение должно соответствовать определенным условиям, соблюдение которых проверяется, в том числе при переводе объекта в состав нежилого фонда
Квартира как склад или швейный цех: можно/нельзя
Собственник имущества (в нашем случае — жилого помещения) вправе использовать его в предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 320 ГКУ). При этом согласно части 1 статьи 383 ГКУ собственник жилого дома, квартиры должен использовать его (ее) для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать такое помещение для промышленного производства. Аналогичное по своей сути ограничение установлено и статьей 6 ЖКУ, в соответствии с которой предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
Как видим, в указанных нормах речь идет о безусловной невозможности использования жилых помещений лишь в промышленном производстве/промышленных целях. При этом законодательство не содержит определения данных понятий. Однако ни у кого не вызовет сомнений то, что хозяйственная деятельность может иметь как промышленный (к примеру, производство товаров), так и непромышленный характер (торговля, выполнение работ, предоставление услуг, в том числе с использованием жилых помещений в качестве торговых помещений, офисов или складов и т. п.). Причем вопрос отнесения деятельности к тому или иному виду следует разрешать в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств. В этой связи, поскольку понятие хоздеятельности не равно промышленному производству, напрашивается вывод: если подобная деятельность не имеет промышленной цели, то для ее осуществления может использоваться и жилая квартира.
Учитывая изложенное выше, суды признают возможность использовать квартиру под склад как непротиворечащую действующему законодательству. В качестве примера приведем аргументацию из решения Апелляционного суда Винницкой области от 24.11.2006 г.:
| <…> Истцы объяснили, и это нашло подтверждение в судебном заседании, что ответчик свою квартиру использует в качестве склада, храня в ней масло (в бутылках и бочках). Однако хранение продуктов питания, которым является масло, не является промышленным производством. Поскольку ГКУ, в том числе и статья 383, не запрещает использование помещения для предоставления услуг и выполнения работ, а запрещает его использование только для промышленного производства и фактически ответчик не использовал свою квартиру для промышленного производства, то требования истцов об устранении препятствий в пользовании домом путем запрета ответчику использовать свою часть дома не по назначению — под склад, являются безосновательными и не основываются на требованиях действующего законодательства, а соответственно не подлежат удовлетворению <…> |
Далее. Наличие в квартире швейного оборудования, с точки зрения суда, не говорит об использовании квартиры для промышленного производства. Примером может служить решение Печерского районного суда г. Киева от 31.10.2012 г. по делу № 2-1954/12, выдержки из которого приведем ниже:
| <…> Истец обратился в суд с иском, в котором просит обязать ответчика использовать по назначению для проживания квартиру. <…> Выслушав объяснения лиц, принимающих участие в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям. В соответствии со статьями 379 и 382 ГКУ жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. В соответствии со статьей 383 ГКУ собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов его семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. В соответствии с актом от 05.10.2011 г., составленным специалистами КП УЖХ «Печерскжитло», квартира используется не по назначению, а под швейную мастерскую, в которой применяются швейные машины фабричного назначения. Разрешительные документы о переводе квартиры в нежилой фонд и разрешение на проведение какого-либо производства комиссии не предоставлены. При рассмотрении дела судом 10.10.2012 г. комиссией, созданной истцом, был проведен осмотр квартиры, во время которого установлено, что в квартире находились две промышленные гладильные доски и одна швейная машинка, часть комнаты занята под складирование вещей. Таким образом, из приведенного акта от 10.10.2012 г. не усматривается то обстоятельство, что квартира используется ответчиком для промышленного производства. Сам факт нахождения в квартире гладильных досок и швейной машинки не свидетельствует об их использовании для промышленного производства. Другие доказательства в подтверждение исковых требований истцом не предоставлены, потому суд приходит к выводу о недоказанности истцом исковых требований и отказывает в удовлетворении иска. <…> |
Переводить или не переводить в нежилой фонд: коммунальные платежи
Расходы общесистемщика. Без перевода жилого объекта в состав нежилого фонда рассчитывать на расходы по коммунальным платежам не приходится. В подобном случае, т. е. без перевода в нежилой фонд, расходы получится отразить лишь при условии, что деятельность связана с предоставлением жилых помещений для проживания физлиц.
Льготы и тарифы по коммунальным платежам. В качестве примера возьмем предпринимателя, решившего использовать квартиру в своей хозяйственной деятельности. При этом на него распространяются льготы по оплате жилой площади. В этой связи, если он будет использовать свою квартиру, например, в качестве офиса, без перевода в нежилой фонд, на него по-прежнему будут распространяться соответствующие льготы (тем более, что собственником квартиры в любом случае будет считаться такое физлицо, без привязки к его предпринимательскому статусу). Это, с одной стороны, противоречит логике. А с другой — если он не претендует на предпринимательские расходы в виде коммунальных платежей, то не противоречит действующему законодательству.
В то же время надо иметь в виду и такой момент. Коммунальные тарифы для нежилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности, определяются по специальным правилам. Кроме того, при нарушении субъектом хозяйствования обязательств по уплате коммунальных услуг в отношении нежилых объектов недвижимости к нему по идее должна применяться специальная ответственность, установленная Законом № 686. Однако опять же, пока помещение не переведено в нежилой фонд действие Закона № 686 на предпринимателя не распространяется.
Послесловие: а если все-таки нужен перевод
Вопросы перевода жилого помещения в нежилой фонд мы уже подробно рассматривали на страницах нашего издания (см. «СД», 2012, № 6, с. 34). Здесь лишь кратко напомним основные моменты и изменения.
Статья 8 ЖКУ говорит о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. При этом в исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению исполкома областного/городского (в городах республиканского подчинения) совета народных депутатов. К слову, в информационном письме ВХСУ от 07.06.2005 г. № 01-8/1051 в отношении данной нормы отмечалось, что указанные правила распространяются в том числе и на жилые дома/квартиры частной собственности.
В большинстве городов (других административных единиц) утверждены свои локальные нормативные акты, которые хоть и имеют отдельные особенности, но в целом предусматривают схожий порядок.
Прежде всего необходимо собрать такие документы:
— нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на жилье. Перечень таких документов представлен в пункте 27 Порядка № 703. При это напоминаем, что по недвижимости, право собственности на которую возникло с 01.01.2013 г., таким документом может быть или соответствующее свидетельство, или извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр);
— копию технического паспорта на жилье, оформленного субъектом хозяйствования, осуществляющим техническую инвентаризацию;
— справку из ЖЭКа о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически;
— копию договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);
— для собственников жилых домов — документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком (таковыми могут быть договор аренды, свидетельство или извлечение из Госреестра, а для подтверждения права собственности, возникшего до 01.01.2013 г., — госакт на землю);
— согласие совладельцев домовладения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетке) на размещение объекта непроизводственной сферы;
— согласие объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где такое объединение создано (см., например, решение Московского районного суда города Харькова от 23.03.2012 г. по делу № 2-3894/11);
— для физлиц — копию паспорта, а для юрлиц — нотариально заверенные копии учредительных документов;
— техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы с обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома;
— предпроектные предложения об архитектурном решении объекта и благоустройства прилегающей территории;
— прочие документы в случае необходимости.
Далее нужно подать соответствующее заявление в гор/облисполком и дождаться его решения о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые для размещения в них объектов непроизводственной сферы. Лишь после этого можно получить исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта и собственно проводить реконструкцию.
Выводы
1. Вопрос о том, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, предприниматель должен решать в каждом конкретном случае. Если предприниматель проживает в квартире и тут же создает сайты, занимается дизайном или пишет компьютерные программы, то, очевидно, нет смысла тратиться на ее перевод в нежилой фонд.
2. Собственник жилого помещения вправе использовать его в предпринимательской деятельности, если эта деятельность не имеет признаков промышленного производства. Поэтому суды не усматривают нарушений действующего законодательства, если квартира используется как склад продтоваров или в ней находится одна швейная машинка фабричного назначения.
3. Без перевода жилого объекта в состав нежилого фонда общесистемщик не может рассчитывать на расходы по коммунальным платежам.
4. Перевод жилого помещения в нежилой фонд может осуществляться по решению исполкома областного/городского (в городах республиканского подчинения) совета народных депутатов.