10.04.2009
Разрешительная процедура в строительстве: к чему готовиться?
Роман Кабальский, юрист
В последние годы часто говорят о необходимости сокращения и значительного упрощения разрешительных процедур, которые вынуждены проходить субъекты хозяйствования. Особенно часто в этом аспекте вспоминают о необходимости кардинальных перемен в процедуре получения разрешений и согласований для осуществления строительства. Как указали авторы Закона № 5091, это, собственно, и является одной из его основных задач. Однако не успели предусмотренные указанным законодательным актом нововведения вступить в силу, как произошли очередные изменения, связанные с принятием Закона № 8002. Станет ли в результате строить проще? Предлагаем найти ответ на этот вопрос вместе.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХК
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон № 800
— Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон № 509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон № 1699
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон № 687
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.Порядок № 923
— Порядок принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923.
1
Закон № 509 вступил в силу с 14.10.2008 г. — дня его официального опубликования, кроме отдельных пунктов, для которых установлен особый порядок вступления в силу (через шесть месяцев и через год со дня вступления в силу этого Закона и с 01.01.2010 г.). Комментарий к данному Закону см. в газете «Строительная бухгалтерия», второй рекламный номер, 2008 г., с. 5 — 6, с. 32 — 35.2
Закон № 800 вступил в силу с 14.01.2009 г. — дня его официального опубликования. Комментарий к данному Закону см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009 г., № 1, с. 35 — 38.
1. Строительство по старым правилам
Для начала напомним, какие, согласно действовавшей ранее редакции
Закона № 1699 (как мы знаем, практика применения законодательных положений может вносить существенные коррективы в предусмотренный ими порядок), действия должен был совершить застройщик перед началом нового строительства либо реконструкции, реставрации, капитального ремонта, расширения и технического переоборудования предприятий:1)
получить от местных органов власти (госадминистрации либо местного совета — в зависимости от того, в чьем ведении находится земля, на которой планируется строительство) разрешение на строительство3. Для этого было необходимо:—
подать письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный комитет местного совета либо госадминистрации;— приложить к заявлению документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. Если заказчик (застройщик) не является собственником или пользователем земельного участка, также подавалось нотариально удостоверенное согласие собственника земельного участка на застройку этого участка, а если участок находится в пользовании — нотариально удостоверенные согласие собственника и согласие пользователя земельного участка на его застройку. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, а также порядок их рассмотрения могли устанавливаться региональными и/или местными правилами застройки;
— обратиться в специально уполномоченный орган по вопросам градостроительства и архитектуры
для подготовки им комплексного заключения и проекта решения о разрешении на строительство. Указанные документы готовятся в течение месяца со дня обращения заинтересованного лица. В случаях, предусмотренных региональными либо местными правилами застройки, комплексное заключение готовилось с учетом заключений соответствующих землеустроительных, природоохранных, санитарных и других органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Свои заключения указанные органы должны были предоставить в течение 2 недель со дня обращения к ним специально уполномоченного органа по вопросам градостроительства и архитектуры;3 Необходимости в получении разрешения нет в том случае, если сельский, поселковый или городской совет принял решение о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства в порядке, определенном земельным законодательством. Такое решение, согласно Закону № 1699, одновременно и выступает разрешением на строительство.
2) если в результате рассмотрения поданного заявления принималось положительное решение, заказчику выдавалось разрешение на строительство. При этом
Закон № 1699 требовал, чтобы со дня подачи заявления о выдаче разрешения на строительство и до его выдачи прошло не более двух месяцев.Разрешение на строительство
по Закону № 1699 до 15.04.2009 г. являлось основанием для:— получения исходных данных на проектирование, осуществление проектно-изыскательских работ;
— разработки и утверждения проектной документации;
— получения разрешения на выполнение строительных работ. Для этого, кроме проектной документации, разрешения на строительство, документов на земельный участок, в инспекцию необходимо также подать документ о назначении ответственных исполнителей работ и сведения об осуществлении авторского и технического надзора.
Выдача и регистрация разрешения на выполнение строительных работ должны были осуществляться в течение
одного месяца со дня подачи заявления.
2. Новая разрешительная процедура
Теперь рассмотрим, что изменится в разрешительной процедуре в строительстве после вступления в силу изменений, предусмотренных
Законом № 800 (в основной своей части вступили в силу 14.01.2009 г.) и Законом № 509 (вступят в силу с 15.04.2009 г.).Прежде всего, обратим внимание на то, что
получать разрешение на строительство после 15.04.2009 г. не нужно, но это не освобождает от обязанности получить градостроительные условия у местных органов власти. Поэтапно это происходит так.
Градостроительные условия
Этап первый
. Заказчик обращается в госадминистрацию либо местный совет с заявлением о намерении застройки. Если застройка осуществляется в населенном пункте и есть местные правила застройки, орган местного самоуправления определяет соответствие намерений застройки земельного участка местным правилам застройки населенного пункта, градостроительной документации.Если на
первом этапе изначально было установлено, что застройка осуществляется за пределами населенного пункта либо в населенном пункте, в котором местные правила застройки не утверждены, госадминистрация или местный совет в 2-недельный срок со дня регистрации заявления предоставляет заказчику согласие на разработку градостроительного обоснования размещения объекта. После этого такой субъект хозяйствования проходит четвертый и пятый этапы.Этап второй
. Если указанные в заявлении намерения относятся к преимущественным или допустимым видам застройки соответствующей территории, орган местного самоуправления в течение 2-недельного срока предоставляет заявителю градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта. На этом процедура получения градостроительных условий для такого субъекта хозяйствования заканчивается.Если же намерения о застройке таковыми не признаны,
орган местного самоуправления предоставляет заявителю заключение с указанием на несоответствие и рекомендации в отношении возможного изменения намерений застройки земельного участка. Заключение должно быть предоставлено в течение 1 месяца со дня регистрации заявления. Далее субъекту хозяйствования придется пройти еще несколько этапов.Этап третий
. Заказчик может обратиться в госадминистрацию или местный совет с дополнительными предложениями и обоснованием намерений. В течение 5 дней со дня регистрации предложений госадминистрация или местный совет направляют предложения органу градостроительства и архитектуры, который в 2-недельный срок при участии органов земресурсов, охраны культурного наследия, природоохранных органов и СЭС готовит и подает в госадминистрацию или местный совет свое заключение. При этом негативное заключение влечет за собой отказ внести изменения в градостроительную документацию, местные правила застройки. В случае получения позитивного заключения субъекту хозяйствования предоставляется согласие на разработку градостроительного обоснования размещения объекта, после чего можно переходить к четвертому этапу.Этап четвертый
. На этом этапе осуществляется разработка градостроительного обоснования (не дольше 3 месяцев) и его согласование с органами градостроительства и архитектуры, земресурсов, охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами (1 месяц).Этап пятый
. Общественное обсуждение градостроительного обоснования, после чего оно утверждается органом местного самоуправления либо госадминистрацией.
Технические условия
Градостроительные условия и ограничения являются основанием для получения других исходных данных для проектирования объекта (объектов) застройки земельного участка и осуществления самого проектирования.
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка отличаются от аналогичного документа, предусмотренного редакцией
Закона № 1699 до 15.04.2009 г. Так, новый документ устанавливает ряд градостроительных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступов зданий и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам градостроительства, установленные законодательством и утвержденной градостроительной документацией. Для проектирования строительства также необходимо получить технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроительства.Технические условия предоставляются юридическими лицами — собственниками соответствующих элементов инженерной инфраструктуры либо лицами, осуществляющими эксплуатацию таких элементов. Технические условия должны быть предоставлены названными субъектами в 15-дневный срок со дня регистрации соответствующего ходатайства заказчика либо уполномоченного им лица. Обращаем внимание:
за нарушение сроков выдачи технических условий установлена ответственность в виде штрафа на должностных лиц от 20 до 100 ннмдг1 (от 340 до 1700 грн.)2 (ч. 4 ст. 96 КоАП).1 Не облагаемый налогом минимум доходов граждан.
2 Это стало результатом того, что в результате вступления в силу Закона № 800 в ст. 96 КоАП была включена часть 4, предусматривающая ответственность за данное нарушение.
В соответствии с нововведениями, коснувшимися
ст. 7 Закона № 687, проектная документация на строительство объектов, если она разработана в соответствии с предоставленными градостроительными условиями и ограничениями, не подлежит согласованию с органами исполнительной власти, местного самоуправления и органами охраны культурного наследия, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами. Согласовывать ее необходимо только с предприятиями, учреждениями и организациями, предоставившими технические условия относительно инженерного обеспечения объектов архитектуры, и только в случае невозможности выполнения этих условий при проектировании объекта.Градостроительные условия и ограничения, полученные в описанном выше порядке, являются основанием для получения разрешения на подготовительные либо сразу на строительные работы.
Разрешение на подготовительные работы
Это еще одно нововведение. Подробный порядок получения разрешения на подготовительные работы после 15.04.2009 г. появится в
ст. 281 Закона о застройке.1 Остается неясным, в каком именно порядке должны определяться упомянутые объемы и проценты, в частности в стоимостном или натуральном выражении.
Разрешение на подготовительные работы — это документ, удостоверяющий право на:
— осуществление подготовки земельного участка;
— ограждение строительной площадки и снос зданий и сооружений;
— разрушение элементов благоустройства в пределах отведенного земельного участка под застройку;
— сооружение временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства;
— подведение временных инженерных сетей;
— устройство подъездных путей;
— складирование строительных материалов.
Обращаем внимание:
разрешение на подготовительные работы не дает права на выполнение строительных работ.Разрешение на подготовительные работы выдается
Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами (далее — инспекции ГАСК). Заказчик или уполномоченное им лицо подает в соответствующую инспекцию ГАСК письменное заявление, к которому прилагает:— документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция;
— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, полученные в установленном законом порядке;
— проект выполнения подготовительных работ, согласованный и утвержденный в соответствии с требованиями государственных строительных норм;
— документ о назначении ответственных производителей подготовительных работ.
В этой части введено существенное ограничение возможностей
иностранных юридических лиц в проведении строительной деятельности: с 14.01.2009 г. вступило в силу требование, согласно которому такие лица для получения разрешения на строительные работы, кроме документов, названных выше, должны подать документ, подтверждающий факт привлечения граждан и юридических лиц Украины к выполнению строительно-монтажных работ объемом не менее чем 90 процентов их общего объема, а также использования не менее чем 50 процентов отечественных изделий и материалов, в частности строительных конструкций1.Принятие решения о выдаче или об отказе в выдаче, сама выдача и регистрация разрешения должны происходить в течение
10 рабочих дней со дня регистрации заявления. При этом заказчику и подрядчику следует принять во внимание, что приступить к выполнению подготовительных работ можно будет не ранее чем через 7 календарных дней со дня получения разрешения.Отметим также, что на данный момент разработан проект постановления Кабмина, еще в большей степени конкретизирующий
порядок получения разрешения на подготовительные работы. Им, в частности, должна быть утверждена форма такого разрешения.Не исчезла из процедуры, предшествующей строительству, необходимость
получения разрешения на строительные работы. Обратиться за его выдачей можно как сразу после получения на руки градостроительных условий и ограничений, так и уже после проведения подготовительных работ.Новый порядок получения разрешения на строительные работы после 15.04.2009 г. будет раскрыт в
ст. 29 Закона № 1699. Кроме того, предусмотренная этой статьей процедура будет детализирована Порядком, проект которого уже разработан и должен быть утвержден Кабмином2.2 С текстом проектов Порядка о предоставлении разрешения на подготовительные работы и Порядка о предоставлении разрешения на строительные работы можно ознакомиться на сайте Минрегионстроя (www.minregionbud.gov.ua).
Разрешение на выполнение строительных работ
Как и разрешение на подготовительные работы, данный разрешительный документ
выдается инспекциями ГАСК на основании письменного заявления заказчика и подрядчика, к которому прилагаются:1)
документы от заказчика строительства:— документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция;
— проектная документация на строительство, согласованная и утвержденная в порядке, определенном законодательством;
— сведения об осуществлении авторского и технического надзора;
— копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия его собственника на проведение указанных работ (в случае реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства);
— финансовая отчетность и копия лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг, удостоверенная в установленном законом порядке (в случае прямого или опосредованного привлечения финансовых активов от физических лиц);
2)
документы от подрядчика строительства:— копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации;
— копия лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, удостоверенная в установленном законом порядке;
— договор подряда (контракт) на строительство объекта;
— документ о назначении ответственных исполнителей работ;
— сведения о квалификации и опыте специалистов, которые будут участвовать в выполнении заказа;
— предложения относительно привлечения субподрядчиков.
На рассмотрение заявления и предоставление разрешения (или принятия решения об отказе в его предоставлении) —
один месяц со дня регистрации заявления.Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется на нормативный срок строительства объекта или на срок действия договора (контракта) подряда на строительство объекта. Срок его действия может быть продлен по обращению заказчика, но
не более чем на год.Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, формы разрешения, заявления на его получение и отказа в предоставлении, порядок выдачи и отмены (аннулирования) разрешения на выполнение строительных работ, как указано в
Законе № 509, будут утверждены Кабмином. Следует отметить, что в проекте Порядка о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ в числе не требующих разрешения названы такие работы:— текущий ремонт зданий и сооружений без изменения назначения помещений;
— капитальный ремонт и реконструкция воздушных линейных электросетей;
— восстановление просевшего либо обустройство нового мощения вокруг строения с целью охраны грунта под фундаментами от размывания либо переувлажнения;
— защита сетей от электрокоррозии;
— воccтановление или устройство новых тротуаров;
— восстановление или устройство новых придомовых проездных дорог;
— устройство детских площадок, площадок для отдыха людей, озеленение придомовой территории. Строительство спортивных площадок во дворах, а также в пределах микрорайонов;
— устройство декоративного ограждения высотой до 1 метра вокруг площадок летних кафе (летние площадки для торговли и обслуживания населения без навесов);
— строительство временных зданий и сооружений, возведение которых не требует выполнения работ по устройству фундаментов;
— проведение работ, связанных с ликвидацией аварий (обрушений) и возобновлением функционирования объектов для обеспечения жизнедеятельности населения при чрезвычайных ситуациях;
— установка рекламных щитов;
— другие виды строительных работ по
согласованию и под надзором Госархстройинспекции и инспекций государственного архитектурно-строительного контроля в порядке, установленном Министерством регионального развития и строительства Украины.Проекты
Порядков предоставления разрешений на выполнение подготовительных либо строительных работ предусматривают случаи, когда такие разрешения придется получать в Госархстройинспекции. Это, в частности, — подготовительные либо строительные работы в отношении объектов, стоимость строительства которых превышает 100 (сто) млн гривень.Важная информация для тех, кто получил разрешение на строительство объекта градостроительства, исходные данные (архитектурно-планировочное задание и технические условия в отношении инженерного обеспечения) и разрешение на выполнение строительных работ, до 15 апреля 2009 года: такие разрешения продолжают действовать до 14.10.2010 г., а в отношении объектов, строительство которых началось, — до завершения строительства.
3. Прием в эксплуатацию завершенных строительством объектов по новым правилам
Безусловным плюсом внесения изменений в
Закон № 1699 в части порядка приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов является урегулирование этой процедуры именно на уровне Закона. В редакции, действующей до 14 октября 2008 года, Закон № 1699 ограничивался лишь указанием на то, что прием в эксплуатацию осуществляется приемочными комиссиями, а порядок приема определяется Кабмином.Закон № 509
, предусматривая внесение изменений в эту статью Закона № 1699, подошел к этому вопросу гораздо внимательнее, предложив схему приема в эксплуатацию завершенным строительством объектов (см. рис. 1).
Приведенная выше схема приема объектов в эксплуатацию должна была начать действовать с 14.10.2009 г., однако
Закон № 800 ускорил этот процесс, предусмотрев ее введение уже с 14.01.2009 г. При этом Законом № 800 были внесены незначительные коррективы, в частности сертификат соответствия изменил название на свидетельство соответствия.Свидетельство соответствия
, как раньше акт о приеме в эксплуатацию завершенного строительством объекта, является основанием для заключения договоров о поставке на эти объекты необходимых для их функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии и т. п., включения данных об этом объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на этот объект.Следует обратить внимание, что
Порядок № 923, вступивший в силу с 01.01.2009 г. и формально продолжающий считаться действующим, предусматривает несколько отличающуюся процедуру приема в эксплуатацию объекта строительства, что и стало основанием для его обжалования в суде (соответствующее объявление опубликовано в «Официальном вестнике Украины», 2009, № 12). Впрочем, это не смущает Госархстройинспекцию, которая в письме от 15.01.2009 г. № 22/7-1851 смело указала, что если государственная приемочная комиссия по приему в эксплуатацию завершенных строительством объектов создана до 01.01.2009 г., т. е. до вступления в силу постановления КМУ от 08.10.2008 г. № 923, прием в эксплуатацию таких объектов строительства следует осуществлять в соответствии с Порядком № 1243, после — согласно Порядку № 923.1 Данное письмо и комментарий к нему см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 3, с. 7.
Для сравнения приведем схему, по которой прием к эксплуатацию
должен был осуществляться в соответствии с Порядком № 923 и которая была изменена Законом № 800 (см. рис. 2).
Порядок № 923
предусматривает для заказчика обязанность не позднее чем за три рабочих дня до начала работы приемочной комиссии уведомить об этом органы, представители которых входят в состав приемочной комиссии. Оставалось неясным, когда заказчик все-таки должен выполнить эту обязанность: если одновременно с подачей заявления в инспекцию ГАСК, то он еще не знает, будет ли его заявление удовлетворено; если сразу после формирования приемочной комиссии, то он не вкладывается в указанный выше срок. Думаем, все же предполагалось, что речь идет об уведомлении, которое необходимо сделать одновременно с подачей письменного заявления в инспекцию ГАСК.Итак, попытаемся сравнить
Порядок № 1243, действовавший до 01.01.2009 г., Порядок № 923 , который действует с 01.01.2009 г. и с 14.01.2009 г. не может применяться в части, противоречащей Закону № 1699, и порядок, который предусмотрен непосредственно самим Законом № 1699 после внесения в него изменений Законом № 800 .И порядок по
Закону № 1699, и Порядок № 923 не предусматривают предварительного приема объектов рабочими комиссиями, который в соответствии с Порядком 1243 проводился до предъявления государственным приемочным комиссиям объектов производственного значения с количеством рабочих мест свыше 50 или стоимостью свыше 5 млн грн., а также объектов жилищно-общественного назначения III, IV и V категорий сложности.Однако если в соответствии с
Порядком № 923 некоторые функции рабочей комиссии (которая создавалась либо госадминистрацией, либо местным советом) перешли к приемочной комиссии (которая создается инспекцией ГАСК), то обновленные нормы Закона № 1699 вообще не предусматривают создания комиссии. Вместо комиссий готовность объекта к эксплуатации будут проверять представители генпроектировочной и генподрядной организаций, субподрядчиков, заказчиков, страховой компании (если объект застрахован) — они и подписывают акт готовности к эксплуатации.Кстати, название этого документа тоже претерпело изменения: согласно
Порядку № 1243 это был акт о приеме в эксплуатацию, в соответствии с Порядком № 923 и Законом № 1699 — акт готовности объекта к эксплуатации. Это очень важно для бухгалтеров. Ведь термин «введение в эксплуатацию» имеет совершенно ясную нагрузку в бухгалтерском смысле. И до последних изменений многих главбухов смущал тот момент, что при подписании акта приема в эксплуатацию введение в эксплуатацию как таковое зачастую не происходило.Существенные изменения произошли в регулировании последней стадии приема объекта в эксплуатацию:
— согласно
Порядку № 1243 акт о приеме в эксплуатацию подлежал утверждению в течение 15 дней местным советом или госадминистрацией;—
Порядок № 923 предусматривает, что инспекция ГАСК в течение двух рабочих дней с даты подписания акта готовности выдает заказчику свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил; этот момент и считается приемом в эксплуатацию;— по
Закону № 1966 прием в эксплуатацию будет завершаться выдачей сертификата соответствия в течение 10 рабочих дней с момента регистрации заявления, поданного заказчиком инспекции ГАСК.
Мы остановились на наиболее существенных изменениях, которые произошли в разрешительной процедуре в строительстве. Вопросы, которые будут возникать в практике их применения, станут темами для новых статей.