Спочатку нагадаємо, що відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон про оренду) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Істотними умовами договору оренди є:
— об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
— термін, на який укладається договір оренди;
— орендна плата з урахуванням її індексації;
— порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
— відновлення орендованого майна та умови його повернення;
— виконання зобов’язань;
— забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
— порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди;
— відповідальність сторін;
— страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
— обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна (ст. 10 Закону про оренду).
Згідно із ст. 21 Закону про оренду розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.
Крім того, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з не залежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, установлених законодавчими актами України.
Також відмітимо, що відповідно до п. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ) договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Тут звернемося до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774.
Пунктом 3.5 цього Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об’єкта оренди з не залежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Тобто можливість перегляду розміру орендної плати має бути передбачена договором оренди.
Як визначено у п. 1 ст. 762 ЦКУ, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Тож конкретний розмір плати після перегляду має бути зафіксований в договорі оренди або ж у додатковій угоді.
Отже, зробимо висновок: підставою для зміни ціни оренди є саме договір оренди або додаткова угода до нього, тому орендну плату за додатковими угодами слід починати нараховувати з дати початку дії цих додаткових угод.