15.12.2008
ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНИХ ПАЇВ —
яким має бути розмір орендної плати
Лист Державної податкової адміністрації України від 24.10.2008 р. № 10443/6/17-0716
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 28.10.2008 р. № 14-17-6/12343
«Про оренду земельних паїв»
Обидва
листи, що коментуються, присвячено оренді земельних часток (паїв). Проблеми в цьому напрямку загострилися після того, як Указом Президента України від 19.08.2008 р. № 725/2008 було внесено зміни до Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002 (далі — Указ № 92). Ними передбачено підвищення розміру орендної плати за земельні частки (паї) з 1,5 % від вартості земельної частки (паю) до 3 %.1. Чи потрібно у зв’язку з цим уносити зміни до діючих договорів оренди земельних часток (паїв)?
Ні, не потрібно
. На це вказує Держкомзем у своєму листі. Аналогічні висновки випливають і з листа ДПАУ. Основний аргумент на користь такого висновку:—
ст. 30 Закону України «Про оренду землі» у редакції від 02.10.2003 р. № 1211-IV (далі — Закон про оренду землі), згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін;—
частина друга ст. 23 Закону про оренду землі, згідно з якою орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.При цьому кожна зі сторін договору оренди може ініціювати перегляд умов договору.
2. Чи потрібно при укладенні нових договорів оренди орієнтуватися на розмір орендної плати, установлений в Указі № 92?
Прямої відповіді на це запитання лист Держкомзему не містить. Однак автори листа вказали на обов’язковість виконання на території України указів Президента, а також на те, що розмір орендної плати не може бути менше розміру, установленого чинним законодавством. Мабуть, вони вважають, що мінімальний розмір орендної плати не може бути менше 3 % вартості земельної частки (паю).Тут є з чим подискутувати. Так, раніше Держкомзем висловлював протилежну точку зору: сторони договору не зобов’язані орієнтуватися на розмір орендної плати, установлений в
Указі № 92 (лист Держкомзему від 13.04.2005 р. № 14-11-11/2770). Причому з приводу Указу № 92 Держкомзем у цьому листі зауважив, що його норми щодо розміру орендної плати «треба брати до уваги з розвитком на перспективу».Ось ми плавно й перейшли до статусу
Указу № 92. Зверніть увагу на формулювання його норм:— ст. 1: «
Визнати одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків <...>»;— ст. 2: «
Кабінету Міністрів України, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Севастопольській міським державним адміністраціям здійснити організаційні заходи щодо: забезпечення встановлення сторонами договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) плати за їх оренду в розмірах не менших, ніж визначені статтею 1 цього Указу <...>».Ці цитати свідчать про те, що
Указ № 92 стосується не стільки самих сторін договору оренди, скільки органів виконавчої влади, які доступними їм засобами мають забезпечувати зафіксований у ньому розмір орендної плати. Кабмін, до речі, покладені на нього доручення спробував виконати, видавши розпорядження від 16.05.2002 р. № 270-р. У ньому Кабмін доручив Мінагрополітики, Держкомзему, Раді міністрів АРК, обласним та Севастопольській міській держадміністраціям забезпечити проведення роз’яснювальної роботи в засобах масової інформації та організувати в кожному районі наради з питань підвищення розміру орендної плати, загальних зборів у кожному сільськогосподарському підприємстві співвласників землі — орендодавців та орендарів з питань підвищення розміру орендної плати і внесення до договорів оренди відповідних змін. Документи місцевих органів виконавчої влади з цього питання мають схожий декларативний характер. Отже, якщо в договорах сторін не враховано положення Указу № 92, то це означає, що органи виконавчої влади недопрацювали.Підтверджують такий висновок і деякі рішення судів. На думку ВСУ (
ухвали від 12.12.2007 р., 30.01.2008 р.; вони стосувалися відносин орендодавець — орендар), Указ № 92 має рекомендаційний характер, і орендна плата визначається за домовленістю сторін.3. Чи потрібно при визначенні об’єкта обкладення податком з доходів з фізичних осіб (ПДФО) орієнтуватися на розмір орендної плати, застережений в Указі № 92?
Саме це питання стало предметом розгляду в листі ДПАУ, що коментується. Нагадаємо сутність проблеми. Згідно з п.п. 9.1.1 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі — Закон № 889) об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу, установленої законодавством з питань оренди землі.Таким чином, усе упирається в те, чи потрібно вважати
Указ № 92 «законодавством з питань оренди землі» і відповідно до цього визначати об’єкт оподаткування у вигляді орендної плати за земельні частки (паї). На наш погляд, Указ № 92 ніяк не стосується визначення об’єкта обкладення ПДФО (аргументи вище). Відверто кажучи, висновки листа ДПАУ, що коментується, із цього приводу важко назвати однозначними, та все ж таки ми схиляємося до того, що податківці поділяють цей підхід.Справедливості заради зауважимо, що з приводу цього питання існує негативна судова практика. Так, ВАСУ вважає (
ухвала від 16.10.2007 р.), що Указ № 92 має імперативний (тобто обов’язковий) характер і є частиною законодавства з питань оренди землі для цілей п.п. 9.1.1 Закону № 889 (сторонами в цьому судовому розгляді виступали фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності та податковий орган).Як бачимо, проблема існує. Наявність різноманітної судової практики з цих питань не дає можливості спрогнозувати, як буде вирішено справу, якщо вона дійде до суду. Безумовно, установивши розмір орендної плати на рівні не нижче 3 % вартості земельної частки (паю), ви уникнете складнощів. Якщо є можливість — краще так і зробити. Якщо ні — є сенс отримати індивідуальне податкове роз’яснення від місцевої ДПІ з цього питання з необхідними для вас висновками.