Нюанси орендних відносин: судовий лікнеп

Тема

Суть роз’яснення

1

2

Продовження дії договору оренди нерухомості та необхідність нотаріального посвідчення, держреєстрації права користування

Бухгалтери знають, що договір оренди (найму) будівлі/капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування, що виникло на його підставі, — держреєстрації (ч. 2 ст. 793 і ст. 794 Цивільного кодексу України, далі — ЦКУ).

На практиці, щоб не ускладнювати собі життя такими формальностями, договір оренди укладають на строк до 3-х років (наприклад, на 2 роки та 11 місяців), а потім цей строк продовжується.

У зв’язку з цим бухгалтеру потрібно звернути увагу на такі висновки ВГСУ:

1) якщо після закінчення строку договору оренди його дія продовжується «автоматично» на підставі ст. 764 ЦКУ (орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує), то навіть якщо загальний строк дії договору перевищує 3 роки, нотаріально посвідчувати такий договір і проводити держреєстрацію права користування не потрібно;

2) якщо додатковою угодою до договору сторони збільшують первісно встановлений у договорі строк його дії («а саме, якщо додатковою угодою відповідно змінюється пункт договору, що передбачав менш ніж трирічний строк»), при цьому цей строк у результаті дорівнює або перевищує 3 роки, то договір у новій редакції або додаткову угоду потрібно нотаріально посвідчити і провести держреєстрацію права користування.

Зауважимо також, що викладене вище не стосується договорів оренди житла (такі договори нотаріального посвідчення не потребують, відповідні майнові права реєстрації не підлягають)

Оренда транспортного засобу (ТЗ) за участі фізичних осіб, у тому числі оренда ТЗ у фізичної особи — підприємця

Частина 2 ст. 799 ЦКУ вимагає нотаріально посвідчувати договір найму ТЗ, укладеного за участі фізичної особи. Про це також див. Пошту тижня «Особливості укладення договору оренди транспортного засобу з фізичною особою» // «БТ», 2013, № 25, с. 46.

Строк дії договору при цьому значення не має.

Тож ця норма не поширюється на договори оренди ТЗ, укладені з фізичною особою — підприємцем як суб’єктом господарювання (юридична особа уклала договір із підприємцем або підприємці уклали договір між собою).

При цьому важливо, щоб у договорі підприємець фігурував як суб’єкт господарювання (як підприємець, а не як звичайний громадянин).
На це ВГСУ вказував і раніше, зокрема, у своєму Інформаційному листі від 22.01.13 р. № 01-06/85/2013.

Також слід пам’ятати, що такий договір може бути нотаріально посвідчено на вимогу однієї зі сторін (ч. 4 ст. 209 ЦКУ)

Між сторонами договору виник спір. Чи обов’язкове досудове урегулювання спору?

Нагадаємо, що у ст. 188 Господарського кодексу України (далі — ГКУ) прописано алгоритм зміни та розірвання господарських договорів: досудове урегулювання спору (надсилання пропозицій та їх обговорення сторонами), а в разі недосягнення консенсусу — звернення до господарського суду.

При цьому ВГСУ нагадує, що ця стаття ГКУ не позбавляє сторону договору можливості одразу звернутися до госпсуду за захистом своїх прав без досудового урегулювання спору

Перегляд орендної плати

Згідно зі ст. 632 ЦКУ, ст. 21 Закону про оренду державного та комунального майна від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269) розмір орендної плати може бути змінено за згодою сторін або у випадках та на умовах, установлених законом.

Відповідно, якщо в будь-якому законі України прямо не зазначено, що в певних випадках розмір орендної плати підлягає перегляду, у судових спорах суди повинні брати до уваги факт погодження сторонами умов перегляду орендної плати.

Наприклад, чи домовлялися сторони при укладенні договору про те, що підставою для перегляду орендної плати буде внесення змін до методики розрахунку орендної плати. Якщо домовлялися, то орендну плату при зміні методики має бути переглянуто

«Автоматична» пролонгація договору

Згідно зі ст. 764 ЦКУ, ч. 2 ст. 17 Закону № 2269 після закінчення строку договору оренди він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, якщо орендар продовжує користуватися майном, а від орендодавця протягом місяця не надходило заперечень.

У такому разі не потрібне обов’язкове внесення змін до договору чи укладення нового договору. Договір продовжується автоматично.

Відповідно, якщо орендодавець не хоче продовжувати договір або хоче його продовжити, але на інших умовах, важливо не пропустити зазначений вище місячний строк для заперечень

Розірвання договору з ініціативи орендодавця при порушеннях з боку орендаря

Стаття 782 ЦКУ надає орендодавцю право на односторонню відмову від договору без звернення до суду, якщо наймач не вносить орендну плату протягом 3-х місяців поспіль.

ВГСУ зазначає, що це саме право, а не обов’язок орендодавця.

Тому якщо орендодавець убачає в несплаті орендних платежів істотне порушення умов договору (ч. 2 ст. 651, ст. 783 ЦКУ), він може звернутися до господарського суду з вимогою про розірвання договору (інакше орендар міг би вносити орендну плату тільки частково, один раз на три місяці тощо).

Про це також ішлося у Висновках ВСУ за І півріччя 2012 року від 01.08.12 р. б/н.

При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем уже не має значення.

Тут важливий сам факт невнесення орендної плати протягом 3-х місяців поспіль

Відмова орендаря повертати/відмова орендодавця приймати майно після закінчення строку договору або при достроковому його розірванні

Повернення орендодавцю майна після закінчення строку договору або при достроковому його розірванні оформлюється актом приймання-передачі приміщень, що підписується сторонами договору.

При цьому ВГСУ зазначає: у договорі оренди може бути прописано, що нарахування орендної плати припиняється з моменту підписання цього акта. Відповідно, якщо орендар після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися майном, із нього можна стягнути плату за таке користування.

При цьому можливі ситуації, коли орендодавець відмовляється приймати майно та підписувати акт (у зв’язку з наявністю претензій до стану майна або просто зволікає з метою отримання орендної плати).

Тоді орендар має право звернутися до суду з вимогою про прийняття орендодавцем майна з оренди та оформлення акта (див. також Інформаційний лист ВГСУ від 17.05.12 р. № 01-06/658/2012)

Максимальний розмір пені за прострочення внесення орендної плати

У який би спосіб не визначався в договорі оренди (найму) розмір пені за прострочення внесення орендної плати, стягнути можна лише пеню, сума якої не перевищує подвійної облікової ставки НБУ (ст. 1, 3 Закону про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань від 22.11.96 р. № 543/96-ВР). Про це ВГСУ також неодноразово зазначав у своїх листах від 29.04.13 р. № 01-06/767/2013 (див. статтю «Судова практика щодо господарських спорів: важливі моменти» // «БТ», 2013, № 26, с. 40), від 17.02.12 р. № 01-06/224/2012.

При цьому застосовується облікова ставка НБУ, що діяла на період, за який нараховується пеня. Наприклад, з 10.06.13 р. по 12.08.13 р. ставка НБУ становила 7,0 % річних, отже, подвійна — 14 % річних, а з 13.08.13 р. — 6,5 % річних (див. постанову Правління НБУ від 09.08.13 р. № 315), отже, подвійна — 13 % річних

Істотна зміна обставин та зміна/розірвання договору

Зміна економічної ситуації та коливання курсу інвалюти до гривні є лише комерційним ризиком сторін договору. Ці чинники не можуть вважатися підставою для зміни або розірвання договору оренди (найму), невиконання зобов’язань.

До того ж можливі коливання курсу інвалюти сторони договору цілком можуть передбачити в момент його укладення, виходячи з наявної динаміки зміни курсів валют, і прописати відповідний пункт у договорі.

У зв’язку з цим потрібно правильно тлумачити норми ч. 2 ст. 652 ЦКУ: вони надають можливість розірвати договір оренди (найму) не за наявності істотної зміни обставин, а за наявності одночасно 4 умов, визначених при істотній зміні обставин:

1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин обумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона

Строк позовної давності для «орендної» неустойки

Неустойка за прострочення повернення об’єкта оренди, передбачена ч. 2 ст. 785 ЦКУ, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин та визначається як подвійна плата за користування майном за весь час прострочення.

Тому «орендну» неустойку не можна ототожнювати з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою п. 1 ч. 2 ст 258 ЦКУ. Отже, до «орендної» неустойки застосовуються не спеціальні строки позовної давності — 1 рік, а загальні — 3 роки.

На це неодноразово вказували ВГСУ (див. лист ВГСУ від 29.05.12 р. № 01-06/735/2012), а також ВСУ (див. постанову від 20.03.12 р. № 3-13гс12)

Строк позовної давності для відшкодування пошкодження орендованого майна

А от до вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням орендованого майна, а також витрат на його поліпшення застосовується позовна давність в 1 рік (ч. 1 ст. 786 ЦКУ).

Також установлено спеціальні строки початку перебігу строку позовної давності: на вимогу орендодавця — з моменту повернення речі наймачем, на вимогу орендаря — з моменту припинення договору найму.

ВГСУ традиційно (також див. лист ВГСУ від 29.05.12 р. № 01-06/735/2012) зазначає, що ці правила початку перебігу строку застосовуються лише у двох названих вище випадках з ч. 1 ст. 786 ЦКУ

Одночасне стягнення пені
та штрафу

Тут також бачимо вже звичну позицію. Одночасне стягнення з учасника господарських відносин, який порушив господарське зобов’язання за договором, штрафу та пені:
— не суперечить ст. 61 Конституції України, оскільки пеня та штраф є формами неустойки, видами штрафних санкцій (ст. 549 ЦКУ, ст. 230 ГКУ), тобто вони не є окремими та самостійними видами юридичної відповідальності, а в межах одного виду відповідальності може застосовуватися різний набір санкцій (також див. лист ВГСУ від 29.04.13 р. № 01-06/767/2013. Його висновки ми проаналізували у статті «Судова практика щодо господарських спорів: важливі моменти» // «БТ», 2013, № 26, с. 40);
— може бути прописано в договорі згідно із принципом свободи укладення договору, установленим ст. 627 ЦКУ

Письмова згода орендодавця на зміну майна

Згоду орендодавця на зміну стану орендованого майна (ремонт, удосконалення тощо) має бути викладено в певній документальній формі, якщо таку можливість не передбачено в самому договорі оренди (найму). Це випливає з ч. 3 ст. 773, ст. 778 ЦКУ і ч. 3 ст. 23 Закону № 2269