Податківці знову звернули увагу на «житлову» ПДВ-пільгу. До речі, незабаром святкуватимемо її 10-річний ювілей — вона діє з 2005 року.
Отже, на сьогодні згідно з п.п. 197.1.14 ПКУ від ПДВ звільняються операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім першого постачання.
У листах, що коментуються, фіскали розглянули три важливі питання. Про все по черзі.
Що є першим постачанням? При застосуванні «житлової» ПДВ-пільги завжди було проблемою визначити, що буде першим (оподатковуваним) постачанням.
Нагадаємо, що раніше податківці робили досить різкі висновки: операцією з першого постачання житла вважається операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове побудоване житло першому власнику. Інакше кажучи: якщо замовник (забудовник) не оформляє право власності на себе, а відразу — на перших мешканців, то не вважається першим постачанням житла продаж будівельно-монтажних робіт (БМР) підрядником замовнику (листи ДПСУ від 03.01.12 р. № 51/7/15-3417-13, від 03.07.12 р. № 18073/7/15-3417-13). Тобто ПДВ обкладаються і постачання підрядником БМР за рахунок замовника, і власне «оформлення права власності на покупця».
Сьогодні у листах, що коментуються, фіскали зайшли з іншого боку: якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на житло оформляються на підприємство-замовника, а пізніше за договором купівлі-продажу квартир переоформляються на фізосіб, то операцією з першого постачання житла вважатиметься спорудження житла генпідрядником для замовника. Усі подальші передачі такого житла замовником за договорами купівлі-продажу фізособам звільняються від обкладення ПДВ.
Як бачите, категоричності немає, однак, по суті, податківці стоять на своєму — перше оформлення правовстановлюючих документів — перше постачання.
Забезпечувальні платежі та ПДВ. І знову декілька слів про попередню позицію податківців. У листі № 18073 вони дозволяли без будь-яких умов (!) не відображати ПЗ з ПДВ на суму забезпечувального платежу, отриманого за попереднім договором (до оформлення права власності на житло) від фізособи — майбутнього власника квартири.
Тепер же в листі № 3945 податківці дозволяють забудовнику не обкладати ПДВ забезпечувальні платежі, якщо виконуються умови пільгування за п.п. 197.1.14 ПКУ. А тут знову з’являється обов’язкове оформлення правовстановлюючих документів на забудовника.
Виходить, якщо забудовник не оформляє документи на себе, то на дату отримання забезпечувального платежу він повинен нарахувати ПДВ за ставкою 20 % як на аванс за перше постачання житла.
Друге постачання без ПДВ — перша купівля без ПК. У листі № 3717 податківці нагадали, що, купуючи товари/послуги та необоротні активи, призначені для використання у звільнених від ПДВ операціях, суму сплаченого ПДВ не можна включати до податкового кредиту (п. 198.4 ПКУ).
Це стосується і забудовників. Так, при першому постачанні житла (тобто при оплаті генпідряднику за БМР) сплачений замовником (забудовником) ПДВ не потрапить до ПК щодо житла, яке він надалі продасть без ПДВ за «житловою» пільгою. У цьому випадку вартість придбаного житла з ПДВ слід відобразити в ряд. 10.2 декларації з ПДВ, а при його продажу — у ряд. 5.
Якщо ж ПДВ усе-таки потрапив до ПК як пов’язаний з першим (непільговим) постачанням, однак за фактом виявився пов’язаним з другим (пільговим) постачанням, то доведеться нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ (п.п. «б» п. 198.5 ПКУ) виходячи з бази оподаткування, визначеної в п. 189.1 ПКУ: за необоротними активами — виходячи з балансової (залишкової) вартості, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції. У цьому випадку виходить, що в межах першого постачання житла забудовник відобразив «вхідний» ПДВ у складі ПК (ряд. 10.1 декларації). Тому при подальшому (пільговому) постачанні такого житла нараховане ПЗ з ПДВ потрібно відобразити в ряд. 1 декларації з ПДВ.