Без обкладення ПДФО можна продавати будинок, квартиру або їх частини, кімнату, садовий (дачний) будинок, земділянку в межах розміру безоплатної передачі за ст. 121 Земельного кодексу України при виконанні двох умов ( п. 172.1 ПКУ):
1) продаж не частіше 1 разу протягом звітного року;
2) майно перебувало у власності понад 3 роки (крім успадкованого).
Висновки фіскалів: систематичний продаж фізичними особами нерухомого майна, у тому числі власного, з метою отримання прибутку є підприємницькою діяльністю. При цьому податківці підштовхують до виду діяльності з розділу 68 «Операції з нерухомим майном». Зауважимо: найбільш підходить КВЕД — 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна».
Висновок породжує безліч запитань: скільки об’єктів нерухомості протягом року потрібно продати, щоб це вважалося систематичним продажем? З якого періоду такій фізособі потрібно зареєструватися підприємцем?
Важливо знати: «нерухомі» доходи ФОП-єдиноподатників слід оподатковувати за «громадянськими» правилами ( п.п. 1 п. 292.1 ПКУ), як і доходи від продажу нерухомості підприємців-загальносистемників (роз’яснення з категорії 104.04 ЗІР ДФСУ). Усе тому, що підприємець не може бути суб’єктом права приватної власності. Ним є звичайна фізособа. Отже, в будь-якому разі, навіть якщо фізособа реєструватиметься підприємцем, доходи від продажу нерухомості, що не підпали під пільгу, будуть обкладатися «громадянським» ПДФО за ставкою 5 %. При цьому сума доходу визначається на підставі ціни з договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта.
Якщо покупцем нерухомості є юрособа або фізособа-підприємець, то така особа виступає як податковий агент і зобов’язана утримати та сплатити до бюджету ПДФО з доходу, що виплачується фізособі-продавцю. У ф. № 1ДФ цей дохід відображається з ознакою «104». Дохід від продажу земельних ділянок, отриманих у процесі приватизації ( п.п. 165.1.40 ПКУ), відображаємо у ф. № 1ДФ з ознакою «161».