Порядок, за яким юрособи-єдиноподатники визначають дохід від продажу основних засобів, установлений п. 292.2 ПКУ.
Так, з 01.01.15 р. доходом від продажу основних засобів є вся отримана сума. І тільки якщо основні засоби продаються після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, до доходу можна включити різницю між сумою коштів, отриманих від продажу, і залишковою балансовою вартістю основних засобів, що склалася на день продажу. При цьому під залишковою балансовою вартістю, на нашу думку, слід мати на увазі залишкову вартість об’єкта (будівлі) на кінець місяця, в якому відбувся продаж.
Таким чином, коли ми відображаємо продаж будівлі, до єдиноподатного доходу потрапляє:
• уся виручка від продажу — якщо будівля експлуатувалася менше 12 місяців;
• різниця між сумою виручки, що надійшла за будівлю, і залишковою вартістю цієї будівлі на кінець місяця, в якому відбувся продаж, — якщо будівля перебувала в експлуатації більше року.
Що стосується земельної ділянки, то вона не підпадає під «податкове» визначення основних засобів ( п.п. 14.1.138 ПКУ). Тому до єдиноподатного доходу безпечніше включити всю суму коштів, отриманих від продажу землі. Такого самого висновку дійшли й податківці в роз’ясненні з підкатегорії 108.01.02 ЗІР ДФСУ. Щоправда, підійшли вони дещо з іншого боку.
Зокрема, контролери визнають, що в бухобліку земля вважається об’єктом основних засобів, але при цьому амортизація на неї не нараховується ( п. 5.1, п. 22 П(С)БО 7). З цього вони роблять висновок, що земельні ділянки не мають залишкової вартості. Тому при продажу земельної ділянки як окремого об’єкта власності до доходу єдиноподатника-юрособи слід уключати всю суму коштів, що надійшли, незалежно від періоду, протягом якого ділянка перебувала в експлуатації (менше чи більше 12 місяців).
Очевидно, що логіка авторів цієї консультації явно «шкутильгає». Та і з точки зору математики також не все гаразд. Відсутність амортизації витрат на придбання земельної ділянки повинна призвести до того, що її залишкова вартість дорівнює первісній вартості, а не бути нульовою. У такому разі до доходів єдиноподатника повинна потрапити різниця між отриманою виручкою та балансовою (читай первісною) вартістю земділянки. Погодьтеся, що це є більш справедливим, ніж обкладати всю суму виручки.
Але, на жаль, такий підхід застосовувати небезпечно. Адже у ПКУ є своє визначення основних засобів, до якого земельні ділянки не вписуються.
А що робити, якщо в договорі вартість земельної ділянки та розташованої на ній будівлі буде вказана однією сумою?
Тут можливі два варіанти.
Варіант 1. З моменту введення будівлі в експлуатацію до її продажу минуло менше 12 календарних місяців.
Тоді жодних проблем. Як ми вже з’ясували, при продажу такої будівлі підприємство включає до доходу всю суму отриманих грошових коштів. А продаж землі у будь-якому разі обкладається «за повною».
Таким чином, у цій ситуації підприємство ставить до доходу всю суму виручки, отриману за договором купівлі-продажу.
Варіант 2. З моменту введення будівлі в експлуатацію до її продажу минуло більше 12 календарних місяців.
На нашу думку, у цьому випадку з метою визначення єдиноподатного доходу можна загальну суму виручки зменшити на залишкову вартість будівлі. У результаті під оподаткування підпаде:
• уся сума виручки від продажу землі;
• частина виручки від продажу будівлі, яка перевищує її залишкову вартість.
Можливим є й інший, більш складний шлях. Можна розподілити отриману виручку між будівлею та землею, узявши за базу розподілу якусь величину, наприклад первісну вартість цих об’єктів. Потім кожну частину виручки оподатковувати за своїми правилами.