1 Далі за текстом — ОМС.
Процедура передачі в оренду комунального майна
Почнемо з практичних рекомендацій щодо основних етапів передачі комунального майна в оренду.
По-перше, при передачі комунального майна в оренду ОМС мають керуватись розробленими та затвердженими рішеннями сесії ради:
| 1 | Положенням про оренду комунального майна, яке визначає методику та умови його оренди |
| 2 | Положенням про проведення конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності |
Зазначеними документами обов’язково:
| 1 | повинні бути затверджені склади комісій по проведенню конкурсів (до складу комісій бажано включати депутатів ради від профільних депутатських комісій, які постійно та безперешкодно зможуть брати участь у конкурсах, окрім того, бажано, щоб склади комісій з відбору суб’єктів оціночної діяльності та комісії, яка проводить конкурс на право оренди комунального майна, були однаковими, та мінімальний склад комісій, при яких конкурси вважаються чинними (як правило, до складу таких комісій входять 5-7 осіб та засідання комісії є правомочним за умови участі у ньому не менше 2/3 усіх членів комісії) |
| 2 | прописані можливість (або заборона) та порядок передачі орендованого комунального майна у суборенду, мінімальна кількість поданих заяв до ОМС від оцінювачів або бажаючих орендувати комунальне майно |
| Примітка. При розробці Порядку передачі комунального майна у суборенду треба зазначати, що: — надання об’єкта комунальної власності у суборенду без погодження з відповідною радою не дозволяється; — питання щодо надання дозволу на передачу частини орендованого приміщення в суборендне користування вирішується та затверджується рішенням ради без оголошення конкурсу; — у разі прийняття рішення про передачу комунального майна у суборенду укладається договір суборенди; — надання орендарем майна у суборенду не звільняє його від виконання умов договору оренди; — строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. | |
По-друге, Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджено наказом Фонду державного майна від 23.08.2000 р. № 1774 (ср. ). На його підставі рада затверджує Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності.
Пам’ятайте, що при укладанні Договору оренди комунального майна необхідно дотримуватись норм Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»2, в якому зазначені істотні умови договору оренди.
2 Далі за текстом — Закон № 2269.
Детально розглянемо стадії укладення договору оренди з урахуванням вимог ст. 9 Закону № 2269:
| № з/п | Стадія укладення договору оренди | Строки |
| 1 | Розміщення орендодавцем в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати комунальне майно в оренду | – |
| 2 | Прийняття орендодавцем від фізичних та юридичних осіб, які бажають укласти договір оренди, заяви-наміру в довільній формі про намір орендувати комунальне майно (із зазначенням площі та інвентарних номерів приміщень в разі оренди окремих приміщень) | – |
| Примітка. Ініціатива щодо оренди комунального майна може виходити як від орендарів, так і від орендодавців на підставі ч. 1 ст. 7 Закону № 2269. | ||
| 3 | ОМС ініціює проведення незалежної оцінки комунального майна (конкурс суб’єктів оціночної діяльності) шляхом розміщення оголошення в засобах масової інформації | Як правило, в наступному номері місцевої газети |
| 4 | Відповідно до розробленого та затвердженого рішенням ради Положення про проведення конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності приймаються заяви від оцінювачів | Протягом 10 днів від дня публікації оголошення в засобах масової інформації |
| Примітка. У разі надходження після оголошення конкурсу заяви про оренду від особи, яка відповідно до законодавства має право на отримання відповідного комунального майна в оренду поза конкурсом (організації та установи, які фінансуються з державного або місцевого бюджетів), комісія приймає протокольне рішення про укладення договору оренди із зазначеним заявником відповідно до законодавства. За наявності кількох пропозицій від таких осіб договір оренди укладається з особою, заява якої надійшла раніше. | ||
| 5 | Проведення конкурсу оцінювачів (навіть при надходженні однієї заяви) | Через 15 днів від дня публікації оголошення в засобах масової інформації |
| 6 | Затвердження переможця конкурсу рішенням ради, укладання договору на проведення робіт з оцінки майна | – |
| 7 | Проведення оцінки майна | Строк проведення оцінки майна вказується в договорі на проведення оцінки майна |
| 8 | Затвердження розробленої оцінки майна рішенням ради | – |
| 9 | Оголошення конкурсу орендарів в засобах масової інформації після затвердження оцінки майна | Як правило, в наступному номері місцевої газети |
| 10 | Прийняття орендодавцем від фізичних та юридичних осіб, які бажають укласти договір оренди, заяви встановленого зразка про намір орендувати комунальне майно із зазначенням цільового використання, від якого буде залежати розмір орендної плати | Протягом 15 днів від дня публікації оголошення в засобах масової інформації |
| Примітка. Розмір орендної плати у відсотках в залежності від цільового використання встановлюється прийнятою ОМС Методикою розрахунку орендної плати за оренду комунального майна. | ||
11 | Проведення конкурсу орендарів | Через 21 день від дня публікації оголошення в засобах масової інформації |
Примітка. Аби захистити себе від зайвих запитань з боку контролюючих органів, які будуть детально вивчати питання оренди комунального майна у випадку подання лише однієї заяви на оренду комунального майна, радимо провести організаційні заходи для забезпечення участі в конкурсі орендарів не менше двох заявників. Якщо дійсно надійшла лише одна заява від орендаря, а у Положенні про оренду комунального майна, затвердженому радою, зазначено, що конкурс орендарів проводиться в разі надходження однієї або більше заяв, рада може прийняти рішення про укладення договору оренди в разі надходження лише однієї заяви.Але цей факт варто підтвердити документально. Підтвердженням надходження лише однієї заяви може бути документ, що підтверджує факт публікації оголошення орендодавця про намір передати комунальне майно в оренду в засобах масової інформації, а також розпорядження керівника ОМС про затвердження рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди, в якому й буде зафіксований факт надходження лише однієї заяви. Але, на жаль, на практиці навіть такі підтвердження перевіряючі можуть не взяти до уваги та розпочати детальну перевірку укладеного договору оренди на підставі однієї заяви. Зауважимо: якщо у прийнятому радою Положенні про оренду комунального майна не зазначено, що конкурс орендарів проводиться в разі надходження однієї або більше заяв, то правомірність проведення конкурсу орендарів на підставі однієї заяви та подальшого укладення договору оренди із переможцем конкурсу може бути оскаржена у судовому порядку. | ||
| 12 | Затвердження переможця конкурсу орендарів та укладання Договору оренди комунального майна | – |
Індексація орендної плати
У цьому році гостро постало питання щодо індексації орендної плати за комунальне майно.
Як пам’ятаємо, 25.12.15 р. Верховна Рада України прийняла Закон України № 928-VІІІ «Про Державний бюджет України на 2016 рік»3, відповідно до якого п. 9 Прикінцевих положень зупинена норма щодо індексації орендної плати на 2016 рік.
3 Далі за текстом — Закон № 928.
З одного боку нібито усе зрозуміло: закріпленою нормою індексація орендної плати за укладеними договорами оренди не проводиться у період із 01.01.16 р. по 31.12.16 р., тобто протягом 2016 року.
На думку редакції, це стосується як державного, так і комунального майна. Оскільки індексація орендної плати відноситься до істотних умов договору оренди відповідно до ст. 10 Закону № 2269.
Водночас умови укладеного договору оренди як державного, так і комунального майна є чинними на весь строк дії договору оренди. Це підтверджується ч. 4 ст. 10 Закону № 2269.
На жаль, щодо ситуації з індексацією орендної плати за комунальне майно відповідні роз’яснення компетентних органів відсутні.
На сьогодні маємо лише роз’яснення щодо індексації орендної плати за оренду державного майна, які викладені у листах:
| 1 | Фонду державного майна України: |
| від 11.04.16 р. № 10-16-6583 «Щодо індексації орендної плати за державне майно» | |
| від 04.05.16 р. № 10-16-8324 «Щодо індексації орендної плати» | |
| 2 | Мін’юсту: |
| від 13.04.16 р. № 12619/387-0-2-16/8.1 «Щодо індексації орендної плати» | |
| від 04.05.16 р. № 15514/475-0-2-16/8.1 «Щодо деяких питань, пов’язаних з орендною платою» |
Орендна плата за комунальне майно виплачується відповідно до умов, вказаних у договорі оренди. Усі прописані у ньому умови обов’язкові для виконання сторонами на підставі ст. 629 Цивільного кодексу України.
Тобто якщо договір оренди, який містить умову щодо індексації орендної плати, укладено до 01.01.16 р., то орендна плата за таким договором в будь-якому разі підлягає індексації. Норму, який цитує Закон № 928, треба прописати у договорі оренди шляхом внесення до нього змін за згодою сторін, аби вона почала діяти.
Зокрема, додати відповідний пункт: «З метою приведення орендних відносин за цим договором у відповідність до п. 9 Прикінцевих положень Закону України від 25.12.15 р. № 928-VІІІ «Про Державний бюджет України на 2016 рік» за період січень-грудень 2016 року індексація орендної плати не проводиться».
Якщо у поточному році відповідний ОМС як орендодавець укладає нові договори оренди комунального майна, цю норму також треба передбачити у Типовій формі договору оренди, затвердженій відповідним ОМС для об’єктів комунальної власності.
На нашу думку, незважаючи на зупинення дії ст. 10 Закону № 2269, здійснення індексації орендної плати на практиці має залежати виключно від волевиявлення обох сторін (орендодавця та орендаря) щодо вже укладених договорів оренди та від прийнятого рішення відповідного ОМС щодо зупинення індексації орендної плати за оренду комунального майна на 2016 рік, яке допоможе врегулювати ситуацію не лише щодо договорів, укладених до 01.01.16 р., але й тих, що укладені безпосередньо у 2016 році.
У багатьох радах на даний момент відсутні такі рішення, що створює неоднозначність вирішення ситуації у кожному конкретному випадку, особливо коли орендодавець та орендар не можуть дійти згоди щодо проблемного питання.
Вважаємо, що окрім укладання додаткові угоди до чинного договору оренди, ОМС буде доцільно прийняти відповідне рішення щодо припинення індексації орендної плати на 2016 рік.
Таке рішення бажано оформити наступним чином:
4 Назва ОМС та прізвища посадових осіб вигадані.
Зауважимо: якщо ОМС не приймає таке рішення, вважаємо, що рада щодо «старих» договорів оренди має повне право не погодитись на зміни, які може запропонувати орендар до договору оренди в частини зупинення на 2016 рік індексації орендної плати відповідно до Закону № 928. Тому в рішенні можна прописати вимогу зупинення індексації лише для нових договорів оренди. Звичайно, для орендаря сума орендної плати без урахування індексації протягом 2016 року суттєво зменшиться, якщо ОМС піде «старим» орендарям назустріч.
Але з іншого боку, ОМС уповноважений управляти майном комунальної власності й зобов’язаний стояти на захисті інтересів громади та наповнення місцевого бюджету. Тому має повне право як погодитись на зміни, запропоновані орендарем, та закріпити їх для кожного чинного договору оренди відповідним рішенням, так і не погодитись, аби не допустити втрат місцевого бюджету.
Про оренду комунальних приміщень приватними навчальними закладами
З процесом децентралізації стрімко реформується освітній напрям. Проблема, яка існувала протягом багатьох років навколо оренди приміщень приватними школами, нарешті може знайти оптимальне вирішення. Суть проблеми полягає у тому, що приватні навчальні заклади не входять до переліку установ, які можуть орендувати приміщення за 1 грн. на рік.
Нагадаємо: перелік установ, які можуть сплачувати річну орендну плату в розмірі 1 грн. на рік, визначає постанова КМУ від 04.10.95 р. № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу».
Своїм рішенням ОМС можуть дозволити приватним школам орендувати комунальні приміщення за 1 грн. на рік. Але варто пам’ятати, що разом із цим рішенням для рад з одного боку постане питання про зменшення надходжень до місцевого бюджету за оренду комунального майна, а з іншого — про можливість здобуття освіти, яке буде завжди актуальним.
Щоб прийняти правильне рішення та не допустити втрат місцевого бюджету за результатами поточного року у розрізі надходжень за оренду комунального майна, треба визначити, чи є приміщення, які ви збираєтесь здавати в оренду приватним навчальним закладам (у випадку, якщо вони виявили намір їх орендувати), конкурентоспроможними (тобто, чи є інші потенційні орендарі, здатні на сьогодні орендувати їх за ринковою орендною платою). Це допоможе вирішити питання на користь наповнення місцевого бюджету, якщо воно є більш пріоритетним (наприклад, коли кількість приватних навчальних закладів та якість послуг, що вони надають, на території відповідної громади є оптимальною).
Якщо приміщення не користуються попитом, а кількість приватних навчальних закладів є недостатньою для задоволення потреб громади чи вони припиняють договір оренди через неспроможність продовжувати надалі сплачувати орендну плату, ОМС може своїм рішенням або припинити для них індексацію орендної плати, щоб покращити їх становище (як для «старих», так і для «нових» договорів оренди), або прийняти рішення про встановлення для них річної орендної плати в 1 грн.
Проблема вивільнення приміщень орендарями
Наприкінці 2015 року через значне зростання розміру орендної плати внаслідок інфляційних процесів, падіння попиту на непродовольчі товари тощо орендарі почали масово звільняти орендовані площі будівель, що належать до комунального майна. На сьогодні така тенденція зростає у геометричній прогресії. Щоб не допустити ситуації, коли приміщення комунальної власності, які надаються в оренду, пустують через високу оплату за квадратний метр, радам треба шукати оптимальні шляхи вирішення проблеми. Зокрема, виправити ситуацію допоможе зміна підходу до визначення розміру орендної плати. Наприклад, з метою збереження будівлі комунальної власності, яку вивільняють орендарі через високу орендну плату, підвищення конкурентоспроможності на ринку нерухомості та збільшення орендованих площ внаслідок залучення додаткових орендарів на сесії ради можна прийняти рішення про зменшення розміру орендної плати до минулорічного чи позаминулорічного рівня. Такий шлях дає можливість повністю здати будівлі чи окремі їх приміщення в оренду та не допустити зменшення надходжень до бюджету від орендної плати за комунальне майно у поточному році.
Зокрема, такий шлях обрала й Чугуївська міська рада Харківської області. У грудні 2015 року радою було прийнято рішення зменшити розмір орендної плати до рівня грудня 2013 року через масове вивільнення двоповерхових нежитлових будівель. Станом на 01.07.16 р. в оренду здані усі будівлі. Надходження до місцевого бюджету не зменшились та залишились на рівні грудня 2015 року.
Редакція висловлює вдячність за допомогу у підготовці статті начальнику відділу комунальної власності та земельних відносин Чугуївської міської ради Віталію Чоломбитько.