Відшкодування витрат за надані пільги та субсидії мешканцям ОСББ

¹ Далі за текстом — ОСББ.

Перелік документів від ОСББ

Незважаючи на намагання законодавця все чіткіше розписати процедуру відшкодування витрат за надані пільги та субсидії мешканцям, які проживають у будинках, в яких створено ОСББ, управління праці та соціального захисту населення² не завжди можуть отримати відповіді на усі запитання.

² Далі за текстом — УПСЗН.

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України³ вже неодноразово надавало роз’яснення з різних питань. Мінрегіон підготував ще один лист № 7/9-4067 від 14.04.17 р. саме для працівників УПСЗН «Про відшкодування витрат за надані пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг мешканцям ОСББ»⁴, в якому надані рекомендації щодо переліку необхідних та достатніх документів, які є підставою для відшкодування витрат за надані пільги і субсидії у разі, якщо ОСББ самостійно здійснює утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку.

³ Далі за текстом — Мінрегіон.

⁴ Далі за текстом — Лист.

Згідно із Законом України від 29.11.01 р. № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»⁵ ОСББ — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

⁵ Далі за текстом — Закон № 2866.

Частиною 14 ст. 6 Закону № 2866 передбачено, що ОСББ вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 4 Закону № 2866 основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Статтею 22 Закону № 2866 передбачено, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, ОСББ за рішенням загальних зборів має право:

Питання самостійного забезпечення ОСББ експлуатації та утримання багатоквартирного будинку та користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб’єктів.

Самостійне забезпечення ОСББ утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення ОСББ фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Для фінансування самозабезпечення ОСББ співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами ОСББ.

З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створено ОСББ, пільг та субсидій для відшкодування витрат на оплату комунальних послуг визначається розмір внесків (платежів) на відповідні потреби, затверджений загальними зборами ОСББ, але не більше найвищого у відповідному населеному пункті тарифу на відповідні комунальні послуги, встановленого відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб’єктів господарювання.

Відповідно до ст. 10 Закону № 2866 до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, питання визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Враховуючи вказане, Мінрегіон рекомендує для здійснення відшкодування витрат за надані пільги і субсидії на оплату витрат з управління багатоквартирним будинком та комунальних послуг громадянам, які проживають у будинках, в яких утворено та діють ОСББ, об’єднанням до УПСЗН надаються копія документа про його державну реєстрацію та витяг із рішення (протоколу) загальних зборів співвласників про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Про акт приймання-передачі будинку

Поширеними є випадки, коли УПСЗН висувають до ОСББ вимогу про надання копії акта приймання/передачі будинку. З огляду на таку практику Мінрегіон у своєму Листі повідомляє таке:

З 01.07.15 р. набрав чинності Закон України від 14.05.15 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»⁶, який визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

⁶ Далі за текстом — Закон № 417.

Законом № 417 встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (статті 4 і 5).

Статтею 9 Закону № 417 визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції — ОСББ (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Статтею 12 Закону № 2866 визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснює ОСББ через свої органи управління.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

ОСББ самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому Законом та статутом ОСББ.

Статтею 6 Закону № 2866 також передбачено, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок.

Варто наголосити, що згідно з положеннями Закону України від 16.07.99 р. № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»⁷ «баланс» є елементом фінансової звітності підприємства. При цьому Законом № 996 встановлено принцип автономності, згідно з яким кожне підприємство розглядається як юридична особа, відокремлена від її власників, у зв’язку з чим особисте майно та зобов’язання власників не повинні відображатися у фінансовій звітності підприємства.

⁷ Далі за текстом — Закон № 996.

Статтею 2 Закону № 996 визначено, що регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, який затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності.

Мінрегіон зазначає, що згідно з п. 33 розділу «Вибуття основних засобів» Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 р. № 92 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 травня 2000 р. за № 288/4509), об’єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок безоплатної передачі або невідповідності критеріям визнання активом.

Так, ч. 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417 КМУ доручено розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності. Такий Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків затверджено постановою КМУ від 20.04.16 р. № 301.

Мінрегіон звертає увагу, що згідно із змінами, внесеними Законом № 417 до Закону № 2866, ст. 11 «Утримання житлового комплексу на балансі», якою передбачалося здійснення передачі будинку на баланс ОСББ, а також проведення попередньо капітального ремонту цього будинку, виключено.

Таким чином, передача «з балансу / на баланс» та/або «в управління» не здійснюється — співвласникам передається примірник технічної документації, балансоутримувач списує зі свого балансу будинок.

Про припинення дії договорів із виконавцями послуг

Згідно із Законом України від 24.06.04 р. № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги»⁸ надання послуг здійснюється на договірних засадах. Договори про надання послуг укладаються між виконавцем відповідної послуги та власником (наймачем, орендарем) квартири та/або нежитлового приміщення у будинку.

⁸ Далі за текстом — Закон № 1875.

Відповідно до ст. 26 Закону № 1875 істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є, зокрема:

Частиною 6 цієї ж статті споживачу надано право у разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника розірвати договір у порядку, встановленому законом.

При цьому, згідно з практикою застосування норм права у випадку колізії у разі існування неузгодженості між нормами, виданими одним і тим самим нормотворчим органом, застосовується акт, виданий пізніше, навіть якщо прийнятий раніше акт не втратив своєї чинності. При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.

Мінрегіон зазначає, що Закон № 417 є спеціальним у частині визначення особливостей здійснення права власності у багатоквартирному будинку і регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Крім того, статтею 652 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Також абзацом 4 ч. 5 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 417 встановлено, що у разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.

Разом із тим, Мінрегіон наголошує, що невиконання балансоутримувачем/виконавцем послуг своїх обов’язків не позбавляє співвласників багатоквартирного будинку прав щодо володіння, користування та розпорядження спільним майном і не обмежує їх у прийнятті, реалізації рішень з управління багатоквартирним будинком.

При цьому, як уже повідомлялося, ст. 22 Закону № 2866 передбачено, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, ОСББ за рішенням загальних зборів має право задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Тож для ОСББ, утворених після набрання чинності Законом № 417, необхідним є надання до УПСЗН витягу з рішення (протоколу) загальних зборів співвласників про забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку самостійно шляхом самозабезпечення або обрання управителя, іншого виконавця послуг з визначенням певної дати, і відповідно відмову співвласників багатоквартирного будинку від послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надає виконавець таких послуг, а також копії листа-звернення ОСББ до такого виконавця послуг з повідомленням про прийняте рішення.

Щодо строків

Як виявилось на практиці, проблемним стало і питання строків, з яких починається відшкодування за пільги та субсидії мешканцям ОСББ у разі зміни форми управління (наприклад, раніше послуга надавалась комунальним підприємством, яке спеціалізується на виконанні окремих житлово-комунальних послуг, а тепер ОСББ вирішило власними силами утримувати будинок).

Слід зазначити, що Законом № 1875 не передбачено окремої норми щодо строку, необхідного для розірвання споживачами договору про надання послуг. Цей строк мав бути визначений договором про надання відповідних послуг між споживачем та виконавцем послуги.

При цьому, згідно з абзацом 4 ч. 5 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 417, якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Так, при прийнятті рішення загальними зборами співвласників про забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку самостійно шляхом самозабезпечення та припинення договорів з надання відповідних житлово-комунальних послуг з певної дати, пропонуємо застосовувати згадану норму Закону № 417.

На підставі всього вищенаведеного, Мінрегіон у своєму Листі наполягає, що відшкодування ОСББ витрат за надані пільги і субсидії має здійснюватися з дня, який визначено загальними зборами як початок здійснення самозабезпечення або обрання управителя, іншого виконавця послуг. Вказана дата має кореспондувати з датою припинення дії договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій між споживачами та виконавцями послуг.

Сподіваємося, що надані рекомендації Мінрегіону стануть в нагоді працівникам УПСЗН під час роботи з документами, які надаються ОСББ для отримання відшкодування за пільги та субсидії, якими користуються мешканці їхнього будинку, налагодять взаєморозуміння між ними та полегшать роботу як працівникам УПСЗН, так і представникам ОСББ (органам управління).