Одразу зазначимо, що із запитанням ви дуже забарилися і тепер на його позитивне рішення у вас залишаються лічені дні. Хоча якщо оперативно скористаєтеся нашими сьогоднішніми рекомендаціями, думаємо, результат для вас буде сприятливим. А тепер розкладемо все по поличках.
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (така його повна назва), обчислюється за правилами, установленими ст. 265 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ). Він обов’язковий до сплати фізичними та юридичними особами з початку минулого року. Щоправда, фізособи — власники об’єктів житлової нерухомості сплачують його вперше тільки в поточному році, та й те за минулий рік.
Контролюючий орган (тобто ДПІ за місцем реєстрації фізособи) розраховує такий податок фізособам самостійно і до 1 липня наступного року надсилає (вручає) платнику податкове повідомлення-рішення (далі — ППР) про сплату суми цього податку (п.п. 265.7.2 ПКУ). Податкове зобов’язання за звітний рік сплачується фізичними особами протягом 60 днів із дня вручення ППР (п.п. «а» п.п. 265.10.1 ПКУ).
Тож до 04.08.2013 р. (дата набрання чинності згаданим Законом) пільга застосовувалася тільки на один об’єкт (на вибір) у розмірі 120 кв. м житлової площі для квартири або 250 кв. м житлової площі для житлового будинку. Після цієї дати стало інакше. Якщо громадянин володіє кількома об’єктами житлової нерухомості, база оподаткування повинна обчислюватися виходячи із сумарної житлової площі таких об’єктів у розрізі їх типів — за квартирами, за житловими будинками, а також за квартирами і житловими будинками разом, якщо у громадянина є й те, й інше.
Таким чином, якщо ви володієте двома квартирами, то при розрахунку податку за минулий рік база оподаткування (вона включає житлові площі всіх квартир, що перебувають у вашій власності, незалежно від їх кількості) зменшується на 120 кв. м житлової площі.
Так-так, ми не помилилися! До розрахунку податку за 2013 рік слід брати саме житлову площу, хоча з 01.04.2014 р. базою оподаткування на нерухомість є вже не житлова, а загальна площа об’єкта нерухомого майна (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 28, с. 11). Із таким підходом до розрахунку торішніх податкових зобов’язань із зазначеного податку згоден і центральний податковий орган. Про це свідчить Узагальнююча податкова консультація щодо оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, затверджена наказом Міндоходів від 25.04.2014 р. № 263 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 38, с. 4).
Підіб’ємо проміжний підсумок. Ваші податківці в будь-якому разі повинні застосовувати пільгу до сумарної площі всіх ваших квартир, оскільки такий порядок пільгування з податку на нерухомість діяв торік і він же залишається без принципових змін в році нинішньому. Єдиний нюанс — при розрахунку податку за 2013 рік зазначена пільга застосовується до сумарної житлової площі.
Для наочності наведемо в таблиці приклад застосування пільги з податку на нерухомість.
| Найменування показника | 1-а квартира | 2-а квартира |
| Загальна площа, кв. м | 90 | 80 |
| Житлова площа, кв. м | 70 | 60 |
| База оподаткування у 2013 році, кв. м | (70 + 60) - 120 = 10 | |
| База оподаткування у 2014 році, кв. м | 1/4* х [(70 + 60) - 120] + 3/4* х [(90 + 80) - 120] = 40 | |
| * Необхідність застосування цих коефіцієнтів пояснюється тим, що у 2014 році річна сума податку на нерухомість повинна обчислюватися за перший квартал за житловою площею, а за інші три — за загальною. | ||
А що ж робити, якщо до розрахунків податківців з якоїсь причини закралася помилка? Ви можете скористатися своїм законним правом і звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання для проведення звірки даних (п.п. 265.7.3 ПКУ). Під час такої звірки можна, зокрема, підтвердити своє право на користування пільгою зі сплати податку, а також уточнити нараховану суму податку.
До речі, не виключено, що у праві на пільгу вам було відмовлено через те, що податківці отримали інформацію (зокрема, від нотаріусів, ріелторів, держреєстраторів та ін.) про використання вашої нерухомості з метою отримання доходів (здавання в оренду, лізинг, використання в підприємницькій діяльності тощо). А за таких обставин, як відомо, пільга зі сплати податку на нерухомість не надається (див. п.п. 265.4.1 ПКУ). Причому, як роз’яснюють фіскали у відповідних консультаціях із підкатегорії 106.05 БЗ:
— пільга за 2013 рік на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою отримання доходів, не надається з місяця, у якому набрав чинності Закон України від 04.07.2013 р. № 403, тобто із серпня 2013 року;
— якщо фізособа здавала свою нерухомість протягом декількох місяців звітного року, пільга на такий об’єкт нерухомості не надається починаючи з того місяця, у якому фактично об’єкт почав здаватися в оренду, і до кінця місяця, в якому таку оренду було припинено;
— фізособа – засновник юридичної особи не може претендувати на пільгу з податку на нерухоме майно щодо об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого зареєстрована така юридична особа.
Тому, якщо ви знаєте за собою такі «грішки», ☺ заздалегідь приготуйтеся до того, що пільги ви все-таки не отримаєте. Ну, або отримаєте в меншому обсязі, ніж очікували, тобто не за весь період із серпня по грудень 2013 року, якщо, скажімо, оренда мала місце саме в цей час. Якщо ж оренда тривала у проміжку із січня по липень 2013 року включно або її протягом 2013 року не було взагалі, відмовити вам у пільзі за весь минулий рік податківці не мають права.
Для підтвердження своїх претензій перед походом до податкової інспекції на звірку рекомендуємо запастися відповідними документами (договорами оренди, довідкою з ЖЕКу про відсутність факту орендних відносин тощо).
Окремої уваги варте питання, якщо ви (або хтось із зареєстрованих у вашій квартирі осіб) зареєстровані як фізособа-підприємець. Про «слизькі» моменти, пов’язані з наданням пільги з податку на нерухомість у таких випадках, читайте на с. 45.
Але, припустимо, написане у вашому запитанні — чистісінька правда ☺, і ви дійсно торік жодну зі своїх квартир в оренду не здавали та в будь-якій іншій підприємницькій діяльності не використовували. Тоді події повинні відбуватися за сценарієм з останнього абзацу п.п. 265.7.3 ПКУ. У ньому зазначено: якщо будуть виявлені розбіжності між даними контролюючого органу та вашими даними, підтвердженими оригіналами відповідних документів (і, звісно, аргументами з приводу застосування пільги, викладеними вище), контролери зобов’язані провести перерахунок суми податку і надіслати (або вручити) вам нове ППР.
І останнє. Строк подання податківцям заяви про звірку законодавець прямо не обмежив, проте із загальних міркувань це краще зробити до закінчення строку сплати податку. Він, повторимо ще раз, спливає на 60 день із дня вручення того, первинного ППР, про яке ви говорите у своєму запитанні.
Зверніть увагу: процедура подання заяви про звірку не вважається оскарженням рішення контролюючого органу в розумінні п.п. 14.1.7 ПКУ. Але якщо податківці не підуть вам на поступки і знову неправильно обчислять вашу торішню суму податку на нерухомість, то вже нове ППР, яке вам видадуть замість первинного (див. про це вище), ви зможете оскаржити за повною «адміністративно-судовою програмою». Як це зробити, читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 18, с. 37; № 20, с. 17; № 42, с. 44; 2013, № 56, с. 45.