01.09.2008
Єдиноподатник, квартира в багатоповерхівці та податок на землю?!
Ситуація.
Підприємець-єдиноподатник має у власності декілька квартир і підвальне приміщення в багатоквартирному жеківському будинку. Спочатку він вирішив здавати в оренду квартири, причому податковий інспектор наполягав на сплаті податку на землю (із частини землі під будинком, визначеної пропорційно площі цих квартир у загальній площі всіх квартир будинку). Для цього підприємець зробив проект землевідведення і сплачував цей податок.Тепер, коли підприємець бажає здати в оренду і підвальне приміщення, знову постало питання про сплату податку на землю: чи зобов’язаний усе-таки в цій ситуації підприємець-єдиноподатник сплачувати податок на землю?
Зараз з цим і розберемося.
Людмила БАЛА, консультант газети «Власне Діло»
Документи статті
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 25.10.2001 р. № 2768-III.Указ № 746
— Указ Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» у редакції Указу від 28.06.99 р. № 746/99.Постанова № 507
— постанова КМУ «Про роз’яснення Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727» від 16.03.2000 р. № 507.
Хто сплачує податок на землю?
Швидше за все, саме внаслідок того, що наше земельне законодавство досить заплутане, податківці намагаються використовувати це у фіскальних цілях, примушуючи підприємців сплачувати податок на землю навіть тоді, коли вони цього робити зовсім не зобов’язані. Наочний тому приклад — викладена вище ситуація.
У цій ситуації представники податкової інспекції наполягають на тому, що за умовний шматок землі, який відповідає площі окремого приміщення (наприклад, квартири, підвалу), власнику приміщення потрібно сплачувати податок на землю. Проте, якщо дотримуватися норм законодавства,
підприємець у нашій ситуації не повинен сплачувати податок на землю. І для цього у нього є не одна, а навіть дві підстави. Ну а зараз докладніше.Спочатку розберемося,
хто взагалі зобов’язаний сплачувати податок на землю? Згідно зі статтею 2 Закону про плату за землю існує 2 види платників земельного податку, кожен з яких сплачує або податок на землю, або орендну плату за землю (див. рис. 1).
Рис. 1. Платники земельного податку
У нашій ситуації підприємець не є:
— ні землекористувачем (землекористувачами можуть бути тільки підприємства державної та комунальної власності);
— ні організацією інвалідів;
— ні суб’єктом господарювання, який до 01.01.2002 р. уклав договір на постійне користування землею.
Нам залишилося з’ясувати, чи є такий підприємець власником землі (частини землі) під багатоквартирним будинком. Тільки в тому разі, якщо підприємець буде власником землі, він муситиме сплачувати податок на землю.
Для цього звернемося до
ЗКУ. У цьому документі ми відразу ж знайдемо обґрунтування того, що земля під багатоквартирним будинком власникам квартир не належить. При цьому виникає природне запитання: кому ж тоді належить ця земля? Подивимося таблицю.
Таким чином, у нашій ситуації
земля належить ЖЕКу. Тому саме він, а не власники квартир, сплачує податок на землю як власник землі під багатоквартирним будинком. У свою чергу, підприємець, що здає в оренду квартири і підвальне приміщення, не зобов’язаний сплачувати окремо до бюджету податок на землю, оскільки це призведе до того, що за одну й ту саму ділянку землі податок буде сплачено двічі: і ЖЕКом, і підприємцем. До речі, податківці поступово погоджуються з викладеним вище висновком: спочатку це була консультація у «Віснику податкової служби України» (2006, № 9 (338)), а зараз навіть головне податкове відомство роз’яснило подібну ситуацію на користь власника квартири (лист ДПАУ від 15.11.2007 р. № 11404/6/15-0716). Витяги із цього листа наведено наприкінці публікації, має сенс зберегти його і за необхідності показати інспектору.
Єдиноподатники звільнені від сплати податку на землю
У нашій ситуації у підприємця є в запасі ще один істотний аргумент не сплачувати податок на землю:
відповідно до пункту 6 Указу № 746 єдиноподатник взагалі не є платником податку на землю за умови, що така земля використовується в підприємницькій діяльності (пункт 6 постанови № 507).Звичайно, те, про що ми зараз говоримо, стосується підприємців, які здають в оренду ділянку землі або приватний будинок, володіючи землею, на якій стоїть приватний будинок. Але
для нашої ситуації це теж важливо, оскільки інспектор вважає, що підприємець повинен сплачувати податок на землю як власник ділянки землі під багатоквартирним будинком. І хоча щойно ми показали, що він — не власник землі, але навіть якщо б це було так, податок на землю все одно сплачувати не потрібно на підставі пункту 6 Указу № 746.Слід зауважити, що в численних
листах податківці спираються на таке твердження: оскільки земля під нерухомістю передана в оренду, у підприємницькій діяльності її використовує не орендодавець-єдиноподатник, а орендар, отже, податок на землю сплачувати треба (листи ДПАУ від 21.04.2006 р. № 148/2/15-0410, від 15.09.2006 р. № 10291/5/15-0616, від 20.09.2006 р. № 17471/7/15-0617).Погодитися з таким трактуванням оренди не можна, адже підприємець здає в оренду нерухомість (із землею) не по доброті душевній, а для отримання прибутку, тому
здача нерухомості в оренду — не що інше, як вид підприємницької діяльності. Про це ж зазначає і Держкомпідприємництва в листі від 07.12.2006 р. № 8844 (див. у кінці публікації), таку ж ухвалу на користь єдиноподатника виніс і ВАСУ 23.04.2007 р. (витяги див. у кінці публікації), причому абсолютно всі суди попередніх інстанцій були на боці підприємця.Важливим є тільки дотримання однієї умови
: у Свідоцтві про сплату єдиного податку має бути зазначено такий вид діяльності, як здача в оренду нерухомості (землі).
Висновки
При здачі в оренду власних квартир та інших приміщень єдиноподатник має як мінімум два вагомі докази на користь того, що податок на землю він сплачувати не повинен
:— по-перше,
податок на землю зобов’язаний сплачувати тільки власник землі або землекористувач, а землею під багатоквартирним будинком відповідно до ЗКУ володіє ЖЕК, а не власник квартири ;— по-друге, відповідно до
Указу № 746 єдиноподатники не є платниками податку на землю (за умови, що у Свідоцтві про сплату єдиного податку буде зазначено такий вид діяльності, як здача в оренду нерухомості/землі).
Лист Державної податкової адміністрації України від 15.11.2007 р. № 11404/6/15-0716
Про оподаткування земель під багатоквартирними жилими будинками
Витяг
Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо плати за землю та повідомляє наступне.
<…>
Відповідно до ст. 126 Кодексу право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами, а право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
<…>
При цьому ст. 42 Кодексу встановлено,
що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.
<…>
Об’єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні
, у тому числі на умовах оренди, а платниками — власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, в тому числі орендарі (ст. 5 Закону № 2535-XII), тобто безпосередньо ті суб’єкти господарювання, яким земельні ділянки передані у власність або надані в користування, в тому числі на умовах оренди. Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.<…>
Щодо сплати земельного податку за земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, то в даному випадку платниками земельного податку до бюджету є власники земельних ділянок та землекористувачі — підприємства, установи і організації, яким надані в постійне користування земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, або об’єднання власників таких будинків.
Заступник голови Л. Є. Боєнко
Лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 07.12.2006 р. № 8844
Витяг
Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва розглянув Ваш лист <...> щодо необхідності сплати земельного податку за земельні ділянки під будівлями, спорудами або їх частинами, переданими в оренду іншим суб’єктам господарювання, платниками єдиного податку і в межах компетенції повідомляє таке.
<…>
Об’єктом плати за землю є земельна ділянка, що знаходиться у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб’єктом плати за землю (платником) є власник землі та землекористувач, у тому числі орендар (ст. 5 Закону № 2535).
Відповідно до пункту 6 Указу Президента України від 03.07.98 № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» (зі змінами та доповненнями), постановою Кабінету Міністрів України [від] 16.03.2000 № 507 «Про роз’яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 року № 727» та роз’ясненнями Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин від 28.07.99 № 06-13/10-527 і Міністерства юстиції України від 02.11.99 № 751/4045
плата (податок) за землю не сплачується платником єдиного податку тільки за земельні ділянки, що використовуються ним для здійснення підприємницької діяльності, зазначеної у Свідоцтві платника єдиного податку.Водночас статтею 12 Закону № 2535 визначено, що
суб’єкти господарювання, які користуються пільгами щодо земельного податку, у разі надання в оренду земельних ділянок, будівель, споруд (їх частин) сплачують цей податок на загальних підставах.При цьому слід зазначити, що
введення спрощеної системи оподаткування, бухгалтерського обліку та звітності є одним з основних напрямів державної підтримки малого підприємництва відповідно до Закону України від 19.10.2000 № 2063 «Про державну підтримку малого підприємництва», а не пільгою щодо сплати податків, у тому числі земельного податку.<…>
Оскільки операції з оренди є за своєю суттю операціями з наданням послуг, а
орендна плата включає не тільки компенсацію витрат, а й відповідний прибуток орендодавця, операції з оренди підпадають під визначення підприємницької діяльності. Таким чином, на думку Держкомпідприємництва, якщо суб’єкт підприємницької діяльності — платник єдиного податку здійснює діяльність з надання в оренду земельних ділянок, будівель, споруд (їх частин), належних йому на праві власності, що є одним із видів його підприємницької діяльності, то такий суб’єкт підприємницької діяльності не є платником земельного податку. При цьому орендна плата, що надходить на розрахунковий рахунок такого суб’єкта, включається до складу виручки (доходу) орендодавця, тобто є складовою частиною бази для обчислення єдиного податку.Заступник голови О. Сахненко
Ухвала вищого адміністративного суду України від 23.04.2007 р.
Витяг
Вищий адміністративний суд України у складі колегії суддів <…> встановив:
У січні 2005 року суб’єкт підприємницької діяльності — фізична особа гр. Б. звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Державної податкової інспекції у Дарницькому районі м. Києва про визнання недійсним податкового повідомлення-рішення від 29.12.2004 р. № 0000231706/0.
В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що оскільки він є платником єдиного податку, то відповідно до вимог Указу Президента України від 03.07.98 № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку і звітності суб’єктів малого підприємництва» не є платником податку на землю.
<…>
Згідно з ч. 1 ст. 6 Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку і звітності суб’єктів підприємницької діяльності» суб’єкт малого підприємництва, який сплачує єдиний податок, не є платником плати (податку) за землю.
Відповідно до п. 6 постанови Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 р. № 507 «Про роз’яснення Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98» суб’єкт малого підприємництва, який згідно абз. 5 ч. 1 ст. 6 не є платником плати (податку) за землю, звільняється від плати (податку) за землю лише за земельні ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності.
Отже, оскільки позивач є платником єдиного податку і здійснював підприємницьку діяльність, здаючи в оренду належні йому нежитлові приміщення, нарахування податковим органом позивачу земельного податку в розмірі 768,62 грн. є неправомірним та суперечить вимогам Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку і звітності суб’єктів підприємницької діяльності» та постанови Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 р. № 507 «Про роз’яснення Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98».
При цьому
викладені в касаційній скарзі заперечення відповідача відносно того, що передача іншим суб’єктам господарювання в оренду об’єкту, який розташований на земельній ділянці, не є використанням його у власній підприємницькій діяльності, а використовується іншими суб’єктами господарювання, не приймаються судом касаційної інстанції до уваги з урахуванням того що передача нежитлових та житлових приміщень в оренду за своїм змістом є різновидом підприємницької діяльності. Тому у даному випадку такі твердження податкового органу є помилковими.<…>