Поштова скринька. Труднощі переведення… нерухомості з нежитлового фонду у житловий

Труднощі переведення… нерухомості з нежитлового фонду у житловий

Перевести приміщення у житловий фонд буде дуже складно, якщо взагалі вийде. Річ у тім, що наразі в законодавстві з цього приводу значна прогалина. І якщо про переведення нерухомості з житлового фонду в нежитловий хоч якісь згадки є, то про зворотну процедуру, а саме: як перетворити нежитловий фонд на житловий, — узагалі жодного слова.

Водночас деякі приватні фірми пропонують свої послуги у цій сфері. І в більшості випадків завдяки корупційним схемам їм удається досягти результату. Так, вони здійснюють переведення нерухомості в будь-якому напрямку, у тому числі «нежитловий фонд → житловий». Ця процедура може зайняти від 1 місяця до півроку і обійтися в середньому близько 20000 грн.*

* Зрозуміло, ціна розраховується індивідуально для кожного конкретного випадку.

Якщо ж підприємець налаштований діяти самостійно, ми дамо йому декілька практичних рекомендацій:

1) наприклад, у Харківській області, якщо приміщення багатоповерхове, то для підприємницької діяльності слід залишити цокольний, перший і, можливо, другий поверхи (не вище). Причому житловий фонд не може розташовуватися під нежитловим (пункт 3.1 Положення № 336/11). Тому нежилі приміщення повинні розташовуватися на нижніх поверхах або одне над одним;

2) перевести нерухомість у житловий фонд неможливо, якщо вона перебуває в іпотеці (або в оренді). Так, згідно зі статтею 9 Закону про іпотеку іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки згідно з його цільовим призначенням (тобто як нерухомість нежитлового фонду). Що ж до орендаря, то він взагалі не має права власності на приміщення, а отже, не може змінювати його цільове призначення;

3) нежиле приміщення потрібно привести у відповідність до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (його текст можна знайти за посиланням http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/fin19615.html). Для цього може знадобитися його реконструкція. Де­які міськради, до речі, вважають реконструкцію обов’язковою умовою для переведення нежилого приміщення в жиле*.

* І це логічно, адже нежиле приміщення деякий час (можливо, і досить тривалий) використовувалося не для житла. Очевидно, що відповідати нормам житлового приміщення, у тому числі санітарним, воно може тільки після реконструкції.

До речі, потрібно мати на увазі, що до жилих приміщень висувається більше вимог, ніж до нежитлових. Наприклад:

— у жилому приміщенні обов’язково мають бути всі необхідні інженерні комунікації: електрика, система опалювання, вентиляція, каналізація тощо;

— усі комунікації мають бути влаштовані так, щоб не створювати небезпеки для життя мешканців (як усередині житлової будівлі, так і на прилеглій до неї території);

— жилі приміщення мають бути захищені від витоків води побутового використання;

— несучі конструкції житлових будинків мають бути без дефектів і тріщин. Не можна, щоб вони становили небезпеку для життя мешканців.

Тепер щодо самої процедури переведення приміщень з нежитлового фонду в жилий. На законодавчому рівні її не встановлено. Тому все вирішується на місцях — місцевими органами влади. А через це така процедура може істотно відрізнятися в різних областях країни. Але схематично її можна представити на рис. 1.

 

Рис. 1. Процедура переведення жилого приміщення в нежиле

 

У процесі переведення приміщення до жилого фонду підприємцю знадобиться такий пакет документів (див. рис. 2):

 

Рис. 2. Документи, що знадобляться для переведення приміщення до житлового фонду (з нежитлового)

 

Ось, власне, і все про практику переведення будівель у житловий фонд. Що ж до законодавчого врегулювання цього питання, то це станеться після прийняття нового Житлового кодексу. Поки що він існує тільки у проекті, а користуємося ми старим, радянським ЖКУ, який, на жаль, не відповідає сучасним реаліям. У ньому є тільки декілька згадок про переведення будівель з житлового фонду в нежитловий. Це питання ми розглядали у «ВД», 2013, № 16, с. 5.

Документи консультації