13.03.2009
Продовження договору оренди
чи укладення договору на новий строк
Постанова Вищого господарського суду України від 22.01.2009 р. № 3/125
Основне питання, від якого залежало рішення у справі, —
наслідки закінчення строку дії договору оренди об'єкта нерухомості, що перебуває в комунальній власності.Для його вирішення судам необхідно було встановити співвідношення між
статтями 764 і 777 ЦК. Відповідно до першої, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця з дня закінчення строку договору оренди договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановлено договором (аналогічні норми закріплено в ч. 2 ст. 17 Закону про оренду держмайна*. Згідно ж зі ст. 777 ЦК орендар, який належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди, після закінчення строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. При цьому орендар, який має намір скористатися таким правом, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку договору оренди. Умови договору оренди на новий строк установлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення згоди щодо плати за оренду чи інших умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється (схожа норма — ч. 3 ст. 17 Закону про оренду держмайна).* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.
З наведених норм можна дійти такого висновку. Якщо орендар хоче продовжувати користуватися орендованим майном
на колишніх умовах, він може не здійснювати жодних дій у зв'язку із закінченням строку дії договору. Для продовження дії договору в цьому випадку достатньо відсутності заяви орендодавця про його бажання припинити дію договору. Якщо ж орендар хоче змінити умови договору оренди, йому до закінчення його строку (якщо інше не передбачено самим договором) необхідно звернутися до орендодавця зі своєю пропозицією. При виборі такого варіанта слід бути готовим до того, що, по-перше, зміна умов договору фактично є укладенням нового договору з дотриманням усіх вимог до процедури укладення договору оренди (цей нюанс особливо актуальний, коли йдеться про оренду комунальної та державної власності), по-друге, орендодавець може відмовитися від цього варіанта продовження відносин оренди (щоправда, суди зазначають, що відмову може бути мотивовано лише підставами, названими в законодавстві).Як було встановлено судом у цій справі,
сторони не здійснювали дій, спрямованих на припинення або зміну умов спірного договору. Це дозволило дійти обґрунтованого висновку про продовження дії договору оренди на той самий строк і саме на тих умовах. Однак з подальшими міркуваннями ВГСУ у цій справі ми не можемо погодитися. На думку суду, продовження договору оренди на той самий строк на колишніх умовах так само, як і в разі, коли умови оренди змінюються, потребує укладення нового договору оренди . Така позиція Вищого господарського суду призводить до обходу орендодавцями норми, відповідно до якої відсутність їх заперечень на продовження договору робить таке продовження автоматичним.