Нюанси продажу частини земельної ділянки

Нюанси продажу частини земельної ділянки

Наталія Григор’єва, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

Підприємство володіє земельною ділянкою, право власності на яку підтверджується державним актом. Оскільки плани розвитку підприємства внаслідок кризи змінилися, керівництво прийняло рішення продати частину земельної ділянки. Як правильно здійснити таку угоду (при попередній консультації юрист запропонував кілька варіантів вирішення проблеми)?

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЗКУ

ЦКУ

Закон про нотаріат

Інструкція № 43

Дійсно, порушена автором листа проблема оформлення продажу частини земельної ділянки є актуальною для багатьох інвесторів. Приймаючи рішення про продаж частини ділянки, керівництво стикається з необхідністю оформити окремі державні акти про право власності на кожну з частин земельної ділянки — на ту, що продається, і ту, що залишається у власності підприємства. Розберемося докладніше в цій ситуації.

Як правильно

Перш за все звернемося до нормативів, що визначають земельну ділянку як об’єкт права власності.

ЗКУ

<…>

Стаття 79. Земельна ділянка як об’єкт права власності

1.

<…>

Як бачимо, ознакою, що індивідуалізує кожну земельну ділянку, є її кадастровий номер. Також кадастровий номер визначає право власності на земельну ділянку. Підприємство може продати лише той об’єкт (ділянку землі), на який у нього це право власності є. Саме земельна ділянка цілком, а не її частина, з точки зору

Оскільки в запитанні йдеться про земельну ділянку в цілому, на яку видано державний акт про право власності, ми не можемо однозначно відповісти про можливість продати частину ділянки без додаткового оформлення державного акта про право власності на кожну з частин земельної ділянки. При цьому важливо зауважити, що йдеться саме про частину цілої земельної ділянки, а не про частину у спільній частковій власності на земельну ділянку. Відмінності між цими поняттями істотні, на що вказує Держкомзем у своєму

Щоб частина земельної ділянки для продажу стала самостійним об’єктом договору купівлі-продажу, щодо неї має бути виконано всі зазначені умови. А це можливо тільки за умови видачі на неї окремого державного акта про право власності з попереднім установленням меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріпленням їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою в установленому порядку відповідною технічною документацією. Видача акта про право власності на частину земельної ділянки здійснюється на підставі

ЗКУ

<…>

Стаття 126. Документи, що посвідчують право на земельну ділянку

1. Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.

2. Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

б) свідоцтвом про право на спадщину.

3. Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.

4. Форми державних актів на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою затверджуються Кабінетом Міністрів України.

<…>

7. Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

8. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

9. Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.

Право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під будівництво та обслуговування лінійних об’єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв’язку), може посвідчуватися одним державним актом;

<…>

Стаття 132. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

2. Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назву юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов’язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

3. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).

4. Угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Вказівки в договорі тільки на частину земельної ділянки, навіть з визначенням її площі, буде недостатньо. Крім того, такий договір не може бути посвідчено нотаріусом без надання йому державного акта саме на земельну ділянку, що продається. Цю позицію підтверджує і Держкомзем у своєму

Закон про нотаріат

<…>

Стаття 55. Посвідчення угод про відчуження та заставу майна

Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягають реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

<…>

Для отримання державних актів на дві ділянки підприємству необхідно звернутися до суб’єкта господарювання, який отримав ліцензію на здійснення господарської діяльності з проведення землевпорядних робіт,

Як на практиці

Досить часто на практиці трапляються випадки, коли сторони договору відхиляються від описаної вище схеми та складають договір про продаж частини земельної ділянки, долучаючи до нього план-схему (план установлення меж) ділянки в тій частині, яку збираються продавати. Також на плані зазначають її координати та інші характеристики (довжина ліній, дирекційний кут). Додатково додається викопіювання з топоплану із зображенням ділянки. Ці документи мають на меті достатньою мірою конкретизувати ділянку, що продається. Потім знаходять нотаріуса, який засвідчує такий договір. І лише після здійснення угоди сторони починають процедуру отримання держактів. Для цього укладають договір з організацією на проведення землевпорядних робіт з установлення меж земельних ділянок.

Хочемо застерегти від такого варіанта угоди, оскільки він може спричинити визнання договору купівлі-продажу недійсним на підставі

ЗКУ

<…>

Стаття 210. Недійсність угод щодо земельних ділянок

Угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

<…>

Стаття 211. Відповідальність за порушення земельного законодавства

1. Громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення:

а) укладення угод з порушенням земельного законодавства;

<…>

Також не допоможе варіант із переходом до спільної часткової власності на існуючу земельну ділянку, оскільки такої підстави, як відчуження частини земельної ділянки, що перебуває у власності, для виникнення спільної часткової власності не передбачено

ЗКУ

<…>

Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

<…>

Виходить, що продати частину земельної ділянки без установлення меж та отримання окремого державного акта про право власності можна лише в тому випадку, якщо земельна ділянка вже перебуває у спільній частковій власності, тобто до цього варіанта можна було б звернутися, якби підприємство виступало співвласником земельної ділянки (наприклад, раніше ділянку було придбано спільно з іншим суб’єктом господарювання) і тепер хотіло продати свою частку у спільній частковій власності на земельну ділянку.

Виходом із ситуації із затримкою угоди внаслідок не оформлених своєчасно держактів може бути інститут попереднього договору. Укладення попередніх договорів передбачено

ЦКУ

<…>

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, установлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.

2. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

<…>

При цьому основним буде договір купівлі-продажу частини земельної ділянки, умови якого і слід визначити попереднім договором, передбачивши, зокрема,

Також сторони можуть установити зобов’язання до певного терміну укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки і встановити взаємні права та обов’язки, необхідні для укладення договору купівлі-продажу частини земельної ділянки (такі, як обов’язок до певного терміну забезпечити наявність належним чином оформленого пакета документів на квартиру, приведення квартири в застережений сторонами стан тощо). Також сторони можуть укласти договір про завдаток як забезпечення виконання зобов’язань за вже укладеним попереднім договором, а не за договором купівлі-продажу квартири.

Слід також мати на увазі, що попередній договір за своєю сутністю є переддоговірним документом (не плутайте з протоколом про наміри!), що не передбачає жодних платежів однією стороною на користь іншої, а тільки зобов’язує сторони вчинити в майбутньому юридичні дії з укладення основного договору і провести підготовчі дії, які дозволять його укласти. З іншого боку, закон не забороняє передавати гроші за попереднім договором.

Крім цього, слід особливо підкреслити, що форма попереднього договору потребує нотаріального посвідчення, так само як і основний договір. Відсутність нотаріальної форми призведе до недійсності попереднього договору (постанова Верховного Суду України від 04.04.2007 р.)