11.03.2010
Облік землі балансоутримувачем
За рішенням власників квартир на баланс об’єднання співвласників передано багатоквартирний будинок. Таким чином, об’єднання, що є юридичною особою, стало балансоутримувачем.
При цьому на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, не було оформлено держакт на балансоутримувача.
Чи повинне об’єднання відобразити на своєму балансі також і земельну ділянку, яку розташовано під будинком?
Перш за все слід зазначити, що питання передачі землі власника квартир у новобудовах досі не розв’язано правознавцями.
Одні юристи вважають, що без повноцінного оформлення земельної ділянки на балансоутримувача до останнього ділянка не переходить1.
1
Див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 22, с. 28.Інші вважають, що разом з передачею нерухомості до власників квартир автоматично переходить право на земельну ділянку, і цей перехід не потребує традиційного оформлення2. Тому співвласники разом з будинком можуть передати в управління балансоутримувача не тільки будинок, а й землю.
2
Див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 24, с. 30.Залежно від того, аргументи якої зі сторін здалися керівникам балансоутрумувача переконливішими, головбух і підходитиме до відображення землі в бухгалтерських регістрах.
Якщо керівництво визнає, що перша позиція найадекватніше відображає правові реалії, то головбух, очевидно, не стане відображати окремо у своєму обліку вартість землі, розташованої під будинком, прийнятим на баланс.
Додатковим аргументом на користь такого підходу може стати лист Держкомзему від 02.09.2009 р. № 12132/17/6-09 3, в якому говорилося, що «земельну ділянку може бути зараховано на баланс підприємства як основний засіб після державної реєстрації права власності на земельну ділянку в установленому порядку».
3
З текстом листа і коментарем до нього від 02.09.2009 р. № 12132/17/6-09 можна ознайомитися в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 21, с. 4.У тому випадку, якщо керівники организації-балансоутримувача вважають, що земельна ділянка відійшла до власників квартир автоматично після придбання нерухомості та з рішення власників житла, яким оформлялася передача будинку в управління ОСББ, зрозуміло, що вони разом з будинком передають балансоутримувачу й земельну ділянку, головбуху слід оприбуткувати таку землю на баланс.
Тут слід брати до уваги й такі положення ст. 42 Земельного кодексу від 25.10.2001 р. № 2768-III:
«
1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.2. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у
користування об’єднанню власників.3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації
».Таким чином, головбуху слід уточнити, в якому саме правовому режимі перебуває земельна ділянка.
Якщо балансоутримувач прийняв її на праві
постійного користування, то слід уключити вартість користування такою ділянкою до складу нематеріальних активів .Коли відповідного рішення органу державної або місцевої влади немає і балансоутримувач спирається на волевиявлення власників квартир, то головбуху, швидше за все, доведеться включити вартість землі до складу
основних засобів за дебетом рахунка 101. Зараз ця позиція може змінитися у зв’язку з коригуванням законодавства (подробиці див. с. 29–30 цього випуску).Зазначимо, що балансовому відображенню землі не стане перешкодою той факт, що балансоутримувач не є повноправним
власником ділянки, а тільки приймає його в управління разом з будинком. Справа в тому, що для оприбутковування на баланс активу достатньо, щоб юрособа контролювала такий актив. (Мінфін, наприклад, не бачить нічого поганого в бухгалтерській аналогії між передачею активів в господарське відання і безоплатним отриманням активів4.)4
Текст листа Мінфіну від 23.10.2009 р. № 31-34000-20-21/28576 і коментар до нього див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 23, с. 5.Важливо зазначити, що вартість землі має бути відокремлено від вартості самого будинку. Цей висновок випливає з аналогії з положенням
п. 9 П(С)БО 7.До якої б категорії активів балансоутримувач не відніс вартість землі, перед головбухом постане питання оцінки її вартості.
Відповідно до
п. 10 П(С)БО 7 і п. 13 П(С)БО 8 земельну ділянку або право постійного користування їм слід відображати за справедливою вартістю.Як балансоутримувач установить таку вартість — це його справа.
Оптимальним, але зовсім не обов’язковим, варіантом у цій ситуації було б отримання оцінки незалежного експерта, який має відповідну кваліфікацію.
Андрій Левченко