13.01.2011
Чи можуть попередні власники або треті особи оспорити правочин щодо відчуження нерухомості (частина 1)
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Оксана Петренко, адвокат
Хочеться застерегти потенційних покупців від непродуманих кроків при купівлі нерухомості.
У цій статті розкриємо загальні вимоги до правочинків, наслідки їх недотримання, приклади з практики. Розглянемо особливості укладення правочинів: істотні умови, документи, права третіх осіб, перевірка яких не входить до обов'язків нотаріуса, перепланування.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція України
— Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.СК
— Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.Постанова № 9
— постанова Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9.Інструкція № 20/5
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5.
Будьте пильні!
Отже, на що варто звертати увагу, купуючи нерухомість, щоб не залишитися без нерухомості та без грошей?
Слід обов'язково звертати увагу на вартість квартири, що продається: якщо вона на 20 % і нижча за ринкову, то до купівлі варто поставитися особливо серйозно. Як показує практика, щоб швидше та гарантованіше продати «не зовсім чисте» житло, несумлінні продавці значно знижують його вартість. Це вливає на покупців просто гіпнотично, і багато хто забуває, що безкоштовний сир буває тільки у пастці.
На практиці часто траплялися прецеденти, коли покупці, забуваючи все на світі, придбавали квартиру. А потім з'ясовувалося, що вона або перебуває під арештом (зняти на деякий час арешт із квартири для продажу шахраям не складно), або оформлена за підробленими документами. Правоохоронні органи протягом короткого часу дізнаються про такі шахрайства. Це можуть бути підроблені:
— рішення суду;
— заповіти;
— свідоцтва про смерть;
— договори оренди (найму) та акти приймання-передачі квартири;
— інвестиційні договори тощо.
Шанси відсудити в подальшому квартиру чи грошові кошти дуже низькі.
Вам самостійно буде вкрай важко максимально перевірити квартиру на юридичну «чистоту»
. Дати висновок з близькою до 100 % гарантією може тільки фахівець-професіонал ринку нерухомості.Якщо ваше право порушено внаслідок укладення правочину відчуження чи придбання нерухомості, то можна розірвати правочин або визнати його недійсним.
Договір купівлі-продажу нерухомості може бути розірвано
:1) добровільно за угодою сторін;
2) у судовому порядку за позовом однієї зі сторін.
Для розірвання договору в добровільному порядку сторонам необхідно звернутися до нотаріуса, який посвідчив договір
. Договір про розірвання нотаріально посвідченого договору оформляється шляхом складання окремого договору, що додається до примірника основного договору, який зберігається в архіві нотаріуса.Для розірвання договору в судовому порядку слід пам'ятати про те, що законом установлено строк позовної давності
.Строк загальної позовної давності становить
3 роки (ст. 257 ЦК), однак необхідно знати, що для деяких видів договорів передбачено спеціальний строк позовної давності. Наприклад, до вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в 1 рік (ст. 728 ГК).
Види недійсності правочинів
Звернемося до
ст. 215 ЦК:
ЦК
Стаття 215. Недійсність правочину
1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
2. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена
законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
3. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але
одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону (
п. 2 ст. 215 ЦК) та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин (п. 3 ст. 215 ЦК) може бути визнаний недійсним лише за рішенням судуКрім того, звернемося до
п. 8 постанови № 9:
Постанова № 9
8. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.
У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 — 210, 640 ЦК тощо).
Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.
Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Рішенням суду не може бути зобов'язано сторони здійснити державну реєстрацію правочину, оскільки це суперечить загальним засадам цивільного законодавства — свободі договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК). Норма частини третьої статті 182 ЦК щодо можливості оскарження до суду відмови у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.
Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК.
Загальні вимоги для визнання правочину дійсним
Перш ніж говорити безпосередньо про розірвання або визнання недійсності правочину щодо відчуження нерухомості, слід розглянути загальні вимоги, дотримання яких необхідне для чинності правочину (див.
ст. 203 ЦК).
ЦК
Стаття 203. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину
1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Вивчаємо документи
Важливим моментом перед укладенням договору купівлі-продажу є
вивчення документів.Право власності на нерухоме майно підтверджується такими
правовстановлюючими документами 1:1. Свідоцтво про право власності на житло.
2. Договір купівлі-продажу.
3. Договір дарування.
4. Договір міни.
5. Рішення суду, що набрало законної сили.
6. Свідоцтво про право на спадщину.
7. Договір довічного утримання.
8. Реєстраційне свідоцтво (видане БТІ) та скріплене печаткою з довідкою кооперативу.
1
Правовстановлюючий документ — це документ, що визначає право власності громадян на об’єкт нерухомості. І саме цей документ необхідно перевіряти дуже ретельно, оскільки до нього має бути включено всіх власників, які мають юридичні права на нерухомість.Дуже небезпечно мати справу з продавцем, який стверджує, що його правовстановлюючий документ (наприклад, свідоцтво про право власності на його квартиру) загублено
. У цьому випадку можна підписати договір купівлі-продажу за дублікатом, але щоб перевірити достовірність пред'явлених вам довідок, потрібно добряче помикатись по інстанціях. Ще краще — отримувати і перевіряти всі папери разом із продавцем.
Права членів сім'ї продавця
Одне з найделікатніших питань при купівлі-продажу квартири — дотримання прав членів сім'ї продавця. Існує небезпека упустити з виду тих, хто не зареєстрований на цій житлоплощі (за даними паспортного столу), але, як і раніше, зберігає право користування. Це можуть бути неповнолітні члени сім'ї, недієздатні, особи, які перебувають у місцях позбавлення волі. Спробувати з'ясувати це можна через сусідів, які інколи бувають у курсі сімейних обставин власників квартири. Потрібно також точно встановити, чи брали участь у приватизації неповнолітні діти і де вони проживають зараз.
Слід звернути увагу на кількість продажів цієї квартири.
Чим більше власників житла було за недовгий період часу, тим більше це має насторожувати. Перевірити такі дані можна шляхом вивчення документів на квартиру, що зберігаються у справі БТІ.Цілком може виявитися, що хтось, про чиє існування покупець і не здогадується, зберігає права користування житловим приміщенням навіть після його продажу. Адже перехід права власності на житлове приміщення від однієї особи до іншої зовсім не означає, що люди, які раніше в ньому проживали, автоматично позбавляються права жити в цій квартирі й надалі (крім членів сім'ї, це можуть бути наймачі, котрі уклали з колишнім власником договір оренди, строк якого ще не минув).
Приклад 1.
Поки син служив в армії, мати приватизувала і продала квартиру, в якій його було прописано до призову. Правочин зареєстрували, і коли син повернувся з армії, йому довелося звертатися до суду. На підставі рішення суду договір купівлі-продажу квартири як такий, що порушує права військовослужбовця на житло, було розірвано. Крім того, було прийнято рішення про виселення нових господарів, і суд зобов'язав матір військовослужбовця повернути сплачені покупцями гроші. Ось тільки грошей у хитрої мамусі на той час уже не залишилося.
Приклад 2.
Одного із членів сім'ї визнано на підставі рішення суду померлим і на законних підставах виписано з квартири. З точки зору закону така квартира є «чистою», але ж не можна виключати й неприємні наслідки купівлі такої нерухомості. Якщо виявиться, що «небіжчик» усе-таки живий, то він цілком може пред'явити свої права на нерухомість. Ризикувати чи не ризикувати, купуючи квартиру з таким «спадком», — вирішувати вам. Можливо, ризик і буде виправданий, якщо ви зумієте докладніше дізнатися історію зникнення колишнього мешканця і зможете добитися істотної поступки в ціні квартири. Якщо після укладення договору купівлі-продажу з'ясується, що чиїсь законні інтереси було уражено, договір у судовому порядку може бути розірвано, а сторони — повернено до первісного стану, тобто продавцю повертається квартира, покупцю — гроші. Такий результат судового слухання практично неминучий, якщо йдеться про порушені права неповнолітніх.
За розширеною історією нерухомості в частині прописки до неї та виписки, що підлягає дослідженню на підставі документів паспортного столу (будинкової книги), необхідно встановити наявність (відсутність) у квартирі неповнолітніх дітей, коли і куди вони вибули. Якщо діти були зареєстровані або є власниками нерухомості, то необхідно отримати в органах опіки та піклування рішення опікунської ради. Якщо такого документа не було або результуючу частину цього документа після підписання договору купівлі-продажу нерухомості не була виконано, то — це 100 % незаконна оборудка щодо реалізації нерухомості. Прокуратура, органи опіки та піклування відстежують такі об'єкти нерухомості та через суд повертають право власності неповнолітнім. Проте з урахуванням «швидкості роботи» наших органів державної влади, як показує практика, страждають переважно безневинні покупці, оскільки такий розгляд може відбутися через кілька років.
Якщо нерухомість належить власнику на підставі договору купівлі-продажу, варто обов'язково простежити:
— як часто об'єкт нерухомості переходив з рук у руки;
— куди при кожній подальшій угоді купівлі-продажу виписувалися власники нерухомості;
— чи дотримувалися всі правила продажу і чи враховувалися при цьому інтереси неповнолітніх дітей та людей, віднесених до групи ризику (недієздатні, засуджені та ін.);
— чи купувалася нерухомість на одного з членів подружжя, які перебувають у шлюбі. Тоді це вважається спільною власністю подружжя і для продажу обов'язкова присутність у нотаріуса саме чоловіка і дружини.
Якщо власник об'єкта нерухомості, що продається, перебуває або перебував у шлюбі, необхідно перевірити строк узяття і розірвання шлюбу, дату придбання квартири власником та підстави її придбання
. Якщо квартира придбавалася під час шлюбу та обидва члени подружжя мають на неї права незалежно від того, на кого її оформлено, то необхідно затребувати згоду другого члена подружжя на продаж квартири, що купується. Інакше потрібно буде ділити квартиру з «другою половиною» продавця. І можна, як мінімум, втратити половину купленої квартири, а в найгіршому разі — і зовсім залишитися без нерухомості.Важливим моментом є таке: якщо шлюб розірвано, але не минуло трьох років з моменту його розірвання. Один із членів подружжя має право звернутися до суду і пред'явити свої права на частину купленої вами квартири.
Список документів на продаж квартири, що продавалася раніше
:— договір купівлі-продажу;
— технічний паспорт;
— виписка з реєстру прав власності на нерухоме майно (видає БТІ);
— виписка з Єдиного державного реєстру обмежень та обтяжень (видає нотаріус, як правило, при укладенні правочину);
— рішення опікунської ради райвиконкому (якщо в договорі купівлі-продажу вписано неповнолітніх дітей, тобто власниками є неповнолітні діти);
— заява від дружини (чоловіка) про згоду продати квартиру (якщо квартиру куплено у шлюбі);
— паспорти та ідентифікаційні номери всіх власників.
Якщо квартира переходила з рук у руки за спадщиною, слід уточнити коло спадкоємців, які цілком можуть з'явитися і після укладення правочину та пред'явити свої права на житло
.Не варто забувати і про ймовірність того, що з тих чи інших причин
законного власника житла може бути позбавлено права розпоряджатися своїм майном. У цьому випадку правочин купівлі-продажу буде визнано недійсним. Такі обмеження виникають із різних причин. На квартиру може бути накладено арешт з метою забезпечення судового позову. Житло може перебувати в іпотеці (заставі), якщо його було придбано з розстроченям платежу і всі виплати ще не здійснено. Власник міг укласти договір сервітуту (право обмеженого користування чужою нерухомістю). Квартиру могло бути передано за договором довічного утримання, у довірче управління тощо. Тому до здійснення правочину бажано звернутися за відомостями до БТІ та перевірити всі спірні моменти за електронними базами Міністерства юстиції.Якщо квартира свого часу придбавалася у спільну власність, а потім особливою угодою було встановлено частки кожного з покупців, то тепер у кожного з пайових власників має бути своє Свідоцтво про право власності із зазначенням його частки на житлове приміщення.
Припустимо, ви вирішили укласти правочин тільки з одним пайовим власником (наприклад, власником кімнати в комунальній квартирі або власником частини домоволодіння). У цьому випадку продавець має повідомити про свій намір продати кімнату інших пайових власників, оскільки закон надає їм переважне право купівлі. І тільки якщо ніхто з них не виявить бажання купити кімнату за запропонованою ціною, можна діяти далі. При цьому згоду на продаж, а точніше, заяву про відмову від права переважної купівлі сусідів по комуналці обов'язково має бути посвідчено нотаріально.
Право інших учасників спільної власності на переважну купівлю виникає тільки при відплатному відчуженні частки, тобто при продажу. Якщо кімната передається в дарунок чи успадковується після смерті власника, жодна згода сусідів не потрібна. Якщо частка продається іншому учаснику пайової власності (сусідові по комуналці), то згода інших не вимагається.
Список документів на продаж кімнати в комунальній квартирі
:— правовстановлюючий документ, що визначає право власності на житло;
— технічний паспорт;
— виписка з реєстру БТІ;
— виписка з Єдиного державного реєстру обмежень та обтяжень (видає нотаріус, як правило, при укладенні правочину);
— рішення опікунської ради райвиконкому (якщо до свідоцтва про право власності вписано неповнолітніх дітей, тобто власниками є неповнолітні діти);
— заява від дружини (чоловіка) про згоду продати квартиру (якщо квартиру куплено у шлюбі);
— заява про відмову від права переважної купівлі;
— заява від міської територіальної громади (міськвиконком), якщо кімнати сусідів не приватизовано;
— паспорти та ідентифікаційні номери всіх власників.
Не варто ризикувати і погоджуватися на те, що замість договору купівлі-продажу господар кімнати в комунальній квартирі, припустимо, запропонує оформити договір дарування або договір міни. Ні для кого не є таємницею, що такі правочини часто є прихованим продажем кімнати, тобто удаваним правочином.
Список документів на продаж кооперативної квартири
:— реєстраційне свідоцтво, видане БТІ та скріплене печаткою з довідкою кооперативу, або свідоцтво про право власності на житло, видане райвиконкомом;
— технічний паспорт;
— виписка з реєстру прав власності на житло з БТІ;
— виписка з Єдиного державного реєстру обмежень та обтяжень (видає нотаріус, як правило, при укладенні правочину);
— заява від дружини (чоловіка) про згоду продати квартиру (якщо грошові внески до кооперативу виплачувалися у шлюбі);
— паспорт та ідентифікаційний номер власника.