10.06.2024
Передусім пригадаємо загальний механізм відшкодування орендарем вартості спожитих комунальних послуг орендодавцю. Для цього звернемося до норм Закону № 157* та Методики № 630**.
* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
При цьому слід пам’ятати, що дія Методики № 630 поширюється на оренду саме державного майна.
Тоді як органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві методики розрахунку орендної плати щодо комунального майна.
ВАЖЛИВО!
За відсутності затвердженої на місцевому рівні методики розрахунку орендної плати в питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами Методики № 630
Це чітко передбачено у ч. 2 ст. 17 Закону № 157.
Також майте на увазі: до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання такого майна та плата за послуги, які надає балансоутримувач орендарю згідно з договором. Про це зазначено у п. 4 Методики № 630.
Відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна і надання комунальних послуг орендар має здійснювати відповідно до окремого договору.
Наразі слід застосовувати Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю, розроблений з урахуванням оновленого законодавства щодо оренди державного та комунального майна (далі — Примірний договір відшкодування) затверджений наказом № 1576*.
Балансоутримувач укладає або продовжує дію договорів про надання комунальних та інших послуг, здійснює оплату за спожиті послуги відповідно до їх умов. Орендар, зі свого боку, відшкодовує балансоутримувачу його витрати за договорами на надання комунальних та інших послуг. Це випливає з п. 1.1 Примірного договору відшкодування.
До таких послуг належать, зокрема:
— постачання електроенергії;
— водопостачання і водовідведення;
— теплопостачання;
— послуги з вивезення твердих побутових відходів;
— постачання природного газу;
— послуги з розподілу природного газу;
— послуги з дератизації та дезінсекції;
— прибирання та догляд за прибудинковою територією;
— обслуговування димових, вентиляційних каналів та ліфтів.
До речі, цей перелік є примірним і наведений у примітці до Примірного договору відшкодування.
Виходячи з п. 6.5 розд. ІІ Примірного договору № 820*, протягом п’яти робочих днів із дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунальних послуг.
Орендар, зі свого боку, протягом десяти робочих днів із моменту отримання цих примірників повинен:
— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору
або
— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню ним за договором.
Тож, як бачимо, насамперед необхідно укласти з орендарем договір на відшкодування комунальних послуг.
Найкращим способом визначити кількість спожитих орендарем послуг водо- та електропостачання, як і будь-яких інших комунальних послуг, звісно, є визначення за показниками окремих лічильників, установлених у орендованих приміщеннях.
Та як розрахувати вартість спожитих орендарем послуг з постачання води й електроенергії за відсутності приладів обліку? Нумо розбиратися разом.
Як ми вже зазначали, найкращим варіантом є наявність в орендованому приміщенні окремого електролічильника. В цьому разі за даними такого лічильника можна визначити фактичне споживання електроенергії саме орендарем.
Але у випадку, описаному у запитанні, такої можливості немає.
Тож під час вирішення організаційно-правових питань, пов’язаних з орендою приміщення, сторони повинні визначити порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги, у т. ч. і за послуги з електро-, водопостачання та водовідведення.
УВАГА!
Критерії розподілу та оплати спожитих комунальних послуг обираються за взаємною згодою сторін
Коли прилад обліку відсутній, то зазвичай орендар бере участь у витратах балансоутримувача пропорційно до займаної ним площі в будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за таким договором.
Проте, крім займаної площі, можуть бути передбачені й інші критерії розподілу та оплати за спожиті комунальні послуги, а саме: пропорційно кількості користувачів (послуги водопостачання та водовідведення), за кількістю, потужністю та часом роботи електроустаткування (послуги постачання електроенергії) тощо.
Таким чином, витрати на послуги з електропостачання доцільно розраховувати, виходячи з кількості, потужності та режиму роботи електроприладів, які перебувають в орендованому приміщенні. Водночас слід урахувати і середній час фактичної роботи електроприладів.
З огляду на вищезазначене, для проведення необхідних розрахунків орендодавцю слід уточнити та узгодити з орендарем інформацію про:
— кількість та потужність електроприладів, які використовуються в орендованому приміщенні;
— середній час роботи електроприладів на місяць;
— режим роботи орендаря.
Саме ці дані слугуватимуть підставою для проведення відповідних розрахунків.
Також зауважте: у разі зміни зазначених даних, необхідних для розрахунку, орендар має своєчасно інформувати про це орендодавця. Причому повідомити про це слід у письмовій формі, наприклад офіційним листом.
Отже, як бачимо, розрахунок спожитих послуг з електропостачання має бути письмово узгоджений між орендарем і орендодавцем.
Тепер перейдемо від слів до діла.
Припустимо, що в приміщенні орендаря використовуються такі електроприлади:
| Назва електроприладу | Кількість (шт) | Потужність (Вт/год) | Режим роботи (год/день) | ||
| на один прилад | всього | весна — літо | осінь — зима | ||
| Персональний комп’ютер | 3 | 400 | 1200 | 8 | 8 |
| Електрочайник | 1 | 650 | 650 | 1 | 1 |
| Електролампочки | 6 | 100 | 600 | 2 | 4 |
Режим роботи орендаря 8-годинний. У травні кількість робочих днів становить 23 дні. Тариф — 2,64 грн/кВт/год.
Розрахуємо кількість спожитої орендарем електроенергії у травні 2024 року.
1200 Вт/год х 8 год + 650 Вт/год х 1 год + 600 Вт/год х 2 = 11450 Вт/год, або 11,45 кВт/год. 11,45 кВт/год х 23 дні х 2,64 грн/кВт/год = 695,24 грн.
Таким чином, за травень орендар має сплатити орендодавцю 695,24 грн.
Розрахунок плати за водопостачання і водовідведення зазвичай здійснюють пропорційно до чисельності працівників орендаря відносно загальної чисельності працівників, які працюють у будівлі.
При цьому особливу увагу слід приділяти саме загальній чисельності працівників, які фактично працюють у відповідній будівлі. Адже кожного місяця вона буде різною, оскільки окремі працівники можуть перебувати на лікарняному, у відпустці, відрядженні тощо.
Отже, кількість спожитих орендарем послуг з водопостачання і водовідведення слід визначати розрахунковим шляхом, використовуючи наявні дані щодо фактичного споживання установою послуг з водопостачання і водовідведення, кількості працюючих та режиму роботи орендаря та орендодавця.
Припустимо, що всього в будівлі працює 130 працівників. З них 10 працівників у орендованому приміщенні. За травень загалом було спожито 65 м3 води. Тариф на водопостачання становить 17,30 грн/м3. Тариф на водовідведення — 8,59 грн/м3. Режим роботи орендаря: з 9:00 до 17:00. Режим роботи працівників орендодавця: з 9:00 до 18:00.
Насамперед розрахуємо, яка кількість спожитої води припадає на кожну особу, що перебувала у приміщеннях будівлі, в т. ч. на працівників орендаря, у травні 2024 року:
65 м3: 130 осіб = 0,5 м3.
Як бачимо, за 23 робочих дні травня 2024 року кожна з осіб, яка перебувала в приміщеннях установи, в середньому спожила 0,5 м3 води.
Втім, під час розрахунку необхідно також врахувати, що режим роботи орендаря не збігається з режимом роботи орендодавця.
Так, працівники орендодавця перебувають на робочому місці з 9:00 до 18:00, тобто 9 годин на день. Тоді як працівники орендаря працюють з 9:00 до 17:00, тобто 8 годин на день.
Із огляду на це, кількість спожитої води працівниками орендаря слід розрахувати пропорційно їх фактичному перебуванню на робочому місці протягом 8-годинного робочого дня.
Тож за 23 робочих дні травня при 8-годинному робочому дні працівники орендаря спожили 4,44 м3 води (0,5 м3 х 10 осіб х 8 год : 9 год). У грошовому виразі — це 76,81 грн (4,44 м3 х 17,30 грн/м3).
Відповідно кількість послуг з водовідведення, яку орендар має відшкодувати балансоутримувачу, також становить 4,44 м3, що у грошовому виразі дорівнює 38,14 грн (4,44 м3 х 8,59 грн/м3).
Отже, загалом за травень орендар повинен відшкодувати за водопостачання та водовідведення 114,95 грн (76,81 грн + 38,14 грн).
Також зауважте: універсальної формули для розрахунку суми відшкодування за спожиті комунпослуги немає. Тому в кожному із випадків розрахунки слід проводити, виходячи з конкретних обставин, які склалися.