Юрлицо получает в ссуду недвижимость от физлица

Правовые основы

Передачу недвижимости от физлица к юрлицу нужно должным образом оформить. При передаче недвижимости в ссуду заключается одноименный договор, по которому одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязывается передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока (ч. 1 ст. 827 ГКУ).

Такой договор между юрлицом и физлицом составляют в письменной форме (ч. 2 ст. 828 ГКУ). Если передают в ссуду здания, другие капсооружения или их части на 3 года и больше, то:

1) договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 3 ст. 828 ГКУ и ч. 2 ст. 793 ГКУ);

2) вещные права по такому договору нужно регистрировать в реестре вещных прав на недвижимость.

Заключая договор ссуды недвижимости, нужно четко указать в тексте договора, что недвижимость передается в пользование безвозмездно (ч. 2 ст. 827 ГКУ). Если этого не сделать, то налоговики могут попробовать признать такие отношения арендными*.

* Безвозмездность ссуды — одно из основных отличий ее от аренды, которая всегда предусматривает оплату.

Несколько слов скажем о случае, когда в ссуду недвижимость передает учредитель своему юрлицу. Прежде всего заметим, что запрета делать такую операцию законодательство не содержит. То есть

А вот если учредитель является одновременно и директором юрлица, то здесь стоит помнить, что договор ссуды не может быть подписан с обеих сторон (со стороны ссудодателя и пользователя) одним и тем же лицом. Поэтому, чтобы передать в этом случае имущество в безвозмездное пользование от предприятия, договор должно подписать лицо, уполномоченное на это уставом или соответствующей доверенностью.

Бухгалтерский учет

Получение/возврат имущества. Юрлицо, которое получило в ссуду имущество, должно учитывать его во забалансовом учете, потому что право собственности на имущество остается у ссудодателя.

Поскольку в Инструкции № 291* нет отдельного счета для получения в ссуду имущества, то считаем, что для этого подойдет счет для учета полученного в аренду имущества. Оно и не удивительно, ведь по общим правилам для урегулирования договоров ссуды применяются не только правила гл. 60 ГКУ (ст. 827 — 836 ГКУ), но и положения «арендной» гл. 58 ГКУ.

* Инструкция о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденная приказом Минфина от 30.11.99 № 291.

Чтобы было понятно, что речь идет не о полученном в аренду объекте, а об объекте, полученном по договору ссуды, к нему следует открыть отдельный субсчет. Получение имущества в ссуду показываете по Дт 01, а возврат — по Кт 01.

Факт передачи в ссуду недвижимости оформляется путем составления акта приема-передачи недвижимости в ссуду. Такой акт оформляется в произвольной форме.

Признание дохода. Когда юрлицо получает в безвозмездное пользование от физлица имущество, сразу возникает вопрос: будет ли в этом случае возникать у такого юрлица доход от безвозмездно полученной услуги по пользованию?

Поскольку юрлицо от использования чужого имущества будет получать рост собственного капитала, то как бы это не было грустно, к сожалению, в бухучете юрлицу-пользователю придется начислять доход от безвозмездного пользования объектом ссуды. Такой вывод следует из определения дохода, которое приведено в НП(С)БУ 15.

Сумму дохода определяем на уровне средней арендной платы, которая взимается при аренде подобного имущества. Причем поскольку имущество, полученное в ссуду, сразу переносит свою стоимость на ту деятельность, где оно используется, то в момент возникновения дохода предприятие должно признать и расходы.

Начисление дохода от безвозмездного пользования имуществом следует отражать записью Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 719 «Прочие доходы от операционной деятельности» (в зависимости от функционального назначения полученного имущества), то есть одновременно признают доходы и расходы.

Это может иметь большое значение:

1) при проверке. Если налоговики придут на проверку и не увидят начисления дохода, то они не будут обращать внимания на то, что вы не показали расходы (которые бы нивелировали доход), их будут интересовать только неотраженные доходы;

2) в случае, когда предприятие является плательщиком налога на прибыль и будет считать 40-миллионный предел для определения своего статуса: высокодоходник или нет. Из-за такой ошибки предприятие может необоснованно считать себя малодоходником и не считать обязательные налоговые разницы, за что получит от налоговиков на орехи.

Полученный доход фиксируют в самоакте.

Другая ситуация, когда в ссуду имущество дает учредитель юрлица. Тогда у предприятия доход от безвозмездного получения услуг по пользованию имуществом возникать не будет. Ведь согласно п. 5 НП(С)БУ 15 никакой рост капитала предприятия за счет взносов его участников не может быть доходом по своей сути. Поэтому в этом случае безвозмездно полученные услуги по пользованию имуществом следует отражать как дополнительные взносы в капитал юрлица (без изменения размера уставного фонда предприятия). Тогда в бухгалтерском учете делается проводка Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 422.

Налоговый учет

Налог на прибыль. Здесь все по правилам бухучета, ведь в НКУ не предусмотрено разниц для корректировки финрезультата до налогообложения по операциям по получению имущества согласно договору ссуды.

На этом акцентируют внимание и налоговики (см. письма ГНСУ от 17.07.2023 № 1889/ІПК/99-00-21-02-02-06, от 25.12.2023 № 4878/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК, от 29.07.2019 № 3529/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

НДС. Передача имущества в ссуду (и, соответственно, его возврат) не подпадает под определение поставки товаров из п.п. 14.1.191 НКУ, а следовательно, нет и оснований для начисления НДС. Поэтому операция по получению имущества в ссуду пройдет мимо НДС-учета пользователя. С этим соглашаются и фискалы в письме ГНСУ от 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06.

Единый налог. Точно можем заверить, что никаких ограничений по получению имущества в ссуду плательщиком ЕН — юрлицом нет. То есть если какое-то физлицо намеревается дать единоналожнику в безвозмездное пользование (в ссуду) любую площадь недвижимости или другое имущество, то можете смело брать и им пользоваться.

Другой вопрос,

Однозначно понятно, что доход от получения самой недвижимости в ссуду у плательщика ЕН не возникает. Ведь при получении помещения по договору ссуды от физлица-заимодателя к юрлицу-пользователю право собственности не переходит на предмет ссуды. Это отмечают и налоговики (см. письмо ГНСУ от 17.05.2023 № 1190/ІПК/99-00-04-03-03-06).

Другое дело, что имущество, которое получает юрлицо в ссуду, оно безвозмездно использует в своей деятельности. А следовательно, в этом случае заходит речь о безвозмездно полученной юрлицом — плательщиком ЕН услуге по использованию имущества, полученного в ссуду.

По общему правилу в соответствии с п. 292.3 НКУ в доход плательщика ЕН включается стоимость безвозмездно полученных в течение отчетного периода товаров (работ, услуг). А под безвозмездно полученными товарами/работами/услугами этот пункт понимает товары/работы/услуги, предоставленные плательщику ЕН по письменным договорам дарения или другим письменным договорам, заключенным в соответствии с законодательством, по которым не предусмотрено денежной или другой компенсации. Договоры ссуды полностью вписываются в понятия «другие письменные договоры», по которым не предусмотрены компенсации.

А потому не удивительно, что налоговики (см. письмо ГНСУ от 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06) считают, что при получении юрлицом — плательщиком ЕН имущества (недвижимости) в безвозмездное пользование по договору ссуды такое юрлицо — плательщик ЕН должно признать ЕН-доход с полученных в течение отчетного периода услуг, исходя из обычных цен.

По сути, обычными ценами следует считать стоимость передачи в аренду подобной недвижимости в том регионе, где находится недвижимость. То есть налогооблагаемым доходом плательщик ЕН должен считать сумму, на которую плательщик ЕН признал доход в бухучете.

Другое дело, когда юрлицо — плательщик ЕН получает в ссуду недвижимость от учредителя. Такая ссуда по правилам бухучета не должна вызывать возникновение дохода, а будет отражена как дополнительные взносы в уставной капитал. Учитывая это, у юрлица — плательщика ЕН, получившего в ссуду недвижимость от учредителя, не будет возникать и ЕН-доход. С этим соглашаются и налоговики (см. письма ГНСУ от 11.01.2024 № 179/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК, от 30.07.2021 № 2930/ІПК/99-00-18-04-03-06, письмо ГУ ГНС в Одесской обл. от 25.11.2021 № 4491/ІПК/15-32-18-04-05 и др.).

Форма № 20-ОПП

Если юрлицо получило от физлица в безвозмездное пользование недвижимость, то оно должно сообщить об этом факте налоговикам путем подачи ф. № 20-ОПП. Ведь как предусмотрено п. 8.4 Порядка № 1588*, эту форму подают обо всех объектах налогообложения, в том числе как полученных в пользование (аренду, ссуду), так и переданных в пользование.

* Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588.

Подать ф. № 20-ОПП следует в течение 10 рабочих дней после регистрации, создания или открытия объекта налогообложения (п. 8.4 Порядка № 1588). Причем, как объясняют налоговики, подать уведомление по ф. № 20-ОПП следует в 10-дневный срок с даты приобретения плательщиком права в отношении объекта налогообложения в соответствии с правоустанавливающими документами или документами, которые подтверждают право пользования или распоряжения объектом налогообложения (БЗ 116.11).

Поскольку при получении в ссуду правоустанавливающим документом является договор ссуды, то

Заполняется ф. № 20-ОПП в обычном порядке. Поскольку она заполняется впервые, то в этой форме следует указать:

— в графе 2 — код 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування»;

— в графе 3 «Тип об’єкта оподаткування» — указывается тип объекта налогообложения, который передается в ссуду. Так, если передается жилая недвижимость, указывается «682 — квартира», «685 — житловий будинок», «293 — котедж» и т. п., если нежилая — «38» (агентство), «42» (администрация), «240» (кабинет), «378» (офис), «468» (склад) и т. п., в соответствии с рекомендованным справочником типов объектов налогообложения;

— в графе 9 «Стан об’єкта оподаткування» указывается — «8 — орендується». Дело в том, что для полученного в ссуду имущества отдельного кода для состояния объекта ф. № 20-ОПП не предусматривает. Поэтому выбираем наиболее соответствующий по содержанию;

— в графе 10 «Вид права на об’єкт» указывается — «7 — право довгострокового користування або оренди», или «8 — право короткострокового користування, оренди або найму», принимая во внимание то, на какой срок получена недвижимость в пользование.

Получение в ссуду от физлица нежилого помещения