Коммунальные платежи и ФЛП-общесистемщик

Недвижимость использует сам ФЛП

Обычно ФЛП-общесистемщик сам использует имущество, которое ему принадлежит, в своей предпринимательской деятельности. А именно он может в собственном помещении разместить магазин, склад, кафе и т. п. И понятно, что такая деятельность невозможна без коммунальных расходов (электроснабжение, водоснабжение и водоотвод, теплоснабжение и т. п.).

Конечно, ФЛП-общесистемщик желает отнести уплаченные коммунальные услуги в свои предпринимательские расходы. На наш взгляд, такое право у него есть благодаря п.п. 177.4.4 НКУ. Там среди расходов, связанных с получением дохода, есть прочие расходы, к которым, в свою очередь, относятся расходы на оплату аренды, ремонт и эксплуатацию имущества, которое используется в хозяйственной деятельности, прямо связанные с производством товаров, выполнением работ, предоставлением услуг.

Налоговики, в случае, когда сам ФЛП-общесистемщик использует свое имущество в своей деятельности (кроме сдачи в аренду такого имущества), тоже не видят проблем с тем, чтобы ФЛП относил сумму уплаченных коммунальных платежей в свои расходы. По этому поводу никаких фискальных разъяснений налоговики не дают. Поэтому и говорить противоположное оснований нет.

Другое дело, когда речь идет о сдаче недвижимости в аренду. Тогда обычно арендатор возмещает арендодателю стоимость коммуналки. Так вот, по поводу того, имеют ли право арендодатель и арендатор отнести в расходы суммы такой коммуналки, у налоговиков включается фантазия.

Аренда и коммунальные платежи

Что было раньше. Были времена, когда налоговики не видели ничего плохого в том, чтобы арендодатель относил в расходы сумму уплаченной коммуналки поставщику коммунальных услуг за услуги, которые потреблены арендатором в переданном в аренду помещении. Также они были не против, чтобы арендатор относил в свои расходы сумму возмещенной коммуналки арендодателю.

Такой вывод фискалы делали в БЗ 104.05. В то же время такая БЗ была переведена в недействительные еще 01.05.2019. И с того времени у ФЛП-общесистемщиков с этим были проблемы. Это касается ситуации с отнесением в расходы суммы уплаченной коммуналки как арендодателем, так и арендатором.

Проблемы арендодателя. На сегодня фискалы отмечают, что ФЛП-арендодатель, который является общесистемщиком, не имеет права (БЗ 104.05):

— отнести в состав расходов стоимость уплаченной коммуналки за помещение, которое ФЛП сдает в аренду в пределах предпринимательской деятельности;

— отнести в свой предпринимательский доход суммы возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг, которые получены от арендатора.

Аргументируют налоговики такой вывод, опираясь на нормы:

— ст. 325 ГКУ, согласно которым субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица. ФЛП не может быть субъектом права собственности;

— Закона № 2189*, из которых следует, что договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг заключается исполнителем этих услуг непосредственно с физлицом как владельцем имущества, то есть с физлицом-гражданином.

* Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 09.11.2017 № 2189-VIII.

Подытоживая эти две нормы, фискалы выстраивают, на их взгляд, логичную цепочку, считая, что все операции, связанные с коммуналкой помещения, которое сдается в аренду ФЛП, связаны исключительно с физлицом-гражданином — владельцем помещения. Поэтому они делают вывод, что суммам уплаченной коммуналки не место среди предпринимательских расходов ФЛП-арендодателя, а сумме полученного возмещения коммуналки от арендатора не место среди предпринимательских доходов.

А чтобы полученная компенсация коммуналки не обошла налогообложение, фискалы добавляют: сумма полученного возмещения коммуналки является гражданским доходом и должна облагаться налогом как доход физлица-гражданина.

С этим подходом нельзя соглашаться. Ведь:

1) владелец имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом (ч. 1 ст. 320 ГКУ). Поэтому если лицо сдало свою недвижимость в аренду в статусе ФЛП, то оно начало использовать свое имущество в предпринимательской деятельности и коммунальные платежи, которые уплачены за переданную в аренду недвижимость, связаны с предпринимательской деятельностью. А следовательно, им место среди предпринимательских расходов (п.п. 177.4.4 НКУ);

2) статус ФЛП двоякий. Так, физлицо со статусом «предприниматель» в разных договорах может выступать или как гражданин, или как субъект хозяйствования. В нашем же случае абсолютно понятно, что компенсация коммуналки связана с договором аренды, по которому арендодатель выступает как предприниматель, а не как гражданин. Поэтому и компенсацию он получает как предприниматель. Ведь

Проблемы арендатора. Также налоговики занимают на сегодня фискальную позицию и в отношении арендатора, который является ФЛП-общесистемщиком и осуществляет возмещение арендодателю коммуналки (см. БЗ 104.05).

Так, они считают, что арендаторы, которые возмещают арендодателям коммунальные платежи, не имеют права относить в состав расходов суммы уплаченных потребленных ими коммунальных услуг за помещение.

Дело в том, что

А именно этот пункт определяет перечень сумм, которые ФЛП-общесистемщик может отнести в свои расходы.

С этим подходом также следует спорить. Ведь, как мы говорили выше, такие расходы упомянуты в п.п. 177.4.4 НКУ в составе расходов на эксплуатацию имущества, которое используется в хозяйственной деятельности.

Как бороться с произволом

Решение для арендатора. Тем, кто из числа арендаторов не желает идти в суд и отстаивать свою позицию, можем посоветовать только один вариант: не платить арендодателю возмещение коммуналки напрямую, а замаскировать ее в арендной плате.

Дело в том, что на сегодня есть два способа компенсации таких платежей, а именно сумма компенсации расходов на уплату коммунальных платежей:

1) включается в размер арендной платы, которая ежемесячно уплачивается арендатором. То есть ежемесячно, исходя из показателей счетчиков и счетов, которые выставляет поставщик коммунальных услуг, арендодатель определяет размер арендной платы, которая состоит из самого размера платы за пользование имуществом и компенсации коммуналки. В акте о предоставлении услуг арендодатель в этом случае не выводит отдельной строкой сумму компенсации коммуналки, а указывает только общую сумму арендной платы;

2) возмещается отдельно от суммы арендной платы. Причем либо условие о возмещении стоимости коммунальных услуг прямо прописывается в договоре аренды, либо возмещение осуществляется на основе отдельного договора. В этом случае арендодатель или отдельно определяет в акте о предоставлении услуг сумму возмещения коммунальных платежей, или на возмещение таких платежей выставляет отдельный акт.

Так вот, если арендатор будет проводить компенсацию коммуналки в составе арендной платы, то тогда у арендатора точно не будет проблем с отнесением таких сумм в расходы. Ведь в соответствии с п.п. 177.4.4 НКУ среди прочих расходов ФЛП-общесистемщика прямо упомянута оплата аренды имущества, которое используется в хозяйственной деятельности.

Главное — документально подтвердить такие расходы и иметь доказательства использования помещения в предпринимательской деятельности (п.п. 177.4.5 НКУ).

Решение для арендодателя. Что касается арендодателя, то если возмещение коммуналки замаскировать в арендную плату, то с доходами проблем не будет. Арендная плата и все, что в нее будет включено, будет предпринимательским доходом ФЛП. А вот за расходы нужно будет бороться. И наверняка делать это придется в суде.

На сегодня есть позитивные решения судов в отношении компенсации коммунальных платежей (см. решение Днепропетровского окружного админсуда от 09.01.2020 по делу № 160/8893/19). В нем суд прямо заявляет, что:

1) арендодатель, который согласно договору аренды получает от арендатора возмещение расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопления, электрической энергии, водоснабжения, водоотвода) на содержание помещения, при исчислении объекта налогообложения учитывает суммы такой полученной компенсации в составе дохода на основании п. 177.2 НКУ, а сумму средств, уплаченных поставщику коммунальных услуг, — в составе прочих расходов, связанных с хозяйственной деятельностью на основании п.п. 177.4.4 НКУ;

2) арендатор имеет право в соответствии с п.п. 177.4.4 НКУ относить в расходы хозяйственной деятельности расходы на аренду имущества, которое используется в хозяйственной деятельности согласно договору аренды, и суммы оплаченных коммунальных услуг.

Существует еще один вариант выхода из вышеупомянутой ситуации — все договоры с коммунальными службами переоформить на арендатора. Пусть он сам и рассчитывается за «коммуналку», и включает эти суммы в расходы. Это удобно только при долгосрочной аренде. Если же аренда краткосрочная, то здесь или терять расходы, или идти в суд и доказывать свою позицию.