Расходы на коммуналку: если арендодатель — физлицо или ФЛП

Варианты по коммуналке

Обычно на практике применяют следующие три варианта в отношении коммуналки.

1. Арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг. Все расчеты идут непосредственно от арендатора к поставщику. Арендодатель — «за бортом».

2. В составе арендной платы. То есть стороны договариваются о какой-то условной сумме, которая теоретически должна отвечать расходам на коммуналку, и на нее увеличивают сумму арендной платы. А чтобы реальность не сильно отрывалась от теории, в договоре аренды можно зафиксировать порядок и периодичность (хоть каждый месяц) пересмотра суммы арендной платы.

В таком случае своевременная и полная уплата коммунальных платежей — это обязанность арендодателя. А арендатор имеет дело только с одним видом дохода, который начисляет/выплачивает арендодателю, — с арендной платой.

3. Отдельный платеж. При таком развитии событий арендатор, кроме арендной платы, отдельным платежом будет возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг по арендованному помещению.

Какой вариант лучше выбрать? Здесь все очень индивидуально и зависит от того, как стороны договорятся. Мы же предлагаем посмотреть на проблему выбора с точки зрения налогообложения выплат физлицам. Говорим о вариантах, когда коммуналка в составе арендной платы и когда идет отдельным платежом.

Арендуем у обычного физлица

В составе арендной платы. Арендная плата (с «зашитой» в нее коммуналкой) является налогооблагаемым доходом физлица (п.п. 164.2.5 НКУ). Ставки — стандартные: НДФЛ — 18 %, ВС — 1,5 %.

В 4ДФ такой доход указываем по факту начисления/выплаты с признаком дохода «196». Например, предприятие на основании акта начислило 30.04.2024 арендный доход физлицу-арендодателю за апрель 2024 года, а выплатило его в мае. В 4ДФ за апрель оно отразит в графах 3а, 4а, 5а начисленную сумму арендной платы за апрель, НДФЛ и ВС соответственно, а в 4ДФ за май покажет выплату дохода (графа 3) и уплату НДФЛ и ВС (графы 4 и 5).

ЕСВ не будет. И налоговики с этим согласны (см. разъяснение в категории 201.01 БЗ // zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=28136).

Отдельный платеж. Сумма коммунальной компенсации является для ее получателя налогооблагаемым доходом в виде дополнительного блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ). Поэтому с этой суммы удерживаем НДФЛ по ставке 18 % и ВС — 1,5 %, а остаток выплачиваем физлицу-арендодателю.

В 4ДФ такой доход указываем по факту начисления/выплаты с признаком дохода «126».

Хорошо, а как быть, если арендатор хочет получить всю сумму, которая была им израсходована на уплату коммунальных услуг, не уменьшенную на НДФЛ и ВС? Здесь есть два варианта.

Первый — объяснить ему, что если физлицу начисляется налогооблагаемый доход, то НДФЛ и ВС удерживается/уплачиваются за счет такого дохода. Уплатить налог/взнос из собственного кармана арендатор не может, поскольку в таком случае сумма средств в размере неудержанного налога/взноса станет… доходом арендодателя в виде дополнительного блага и будет подлежать обложению НДФЛ/ВС на общих основаниях (см. письмо ГФСУ от 28.12.2016 № 28351/6/99-99-13-02-03-15).

Второй — рассмотреть возможность увеличить сумму налогооблагаемого дохода так, чтобы сумма увеличения перекрыла общую сумму НДФЛ и ВС, которые будут удержаны с коммунальной компенсации. Например, можно предусмотреть в договоре аренды или в отдельном документе (это может быть договор о возмещении коммунальных и других расходов), что доход в виде компенсации стоимости потребленных коммунальных услуг начисляется арендодателю с коэффициентом 1,242236.

Что касается ЕСВ, то его не будет. Такие выплаты осуществляются не в пределах трудовых отношений и они не являются вознаграждением за выполненные физлицом работы (услуги) по гражданско-правовому договору (арендодатель не предоставляет арендатору коммунальные услуги).

Арендуем у ФЛП

В составе арендной платы. При наличии извлечения из ЕГР, которое подтверждает предпринимательский статус физлица, сумму арендного дохода, перечисленного ФЛП, не облагаем НДФЛ и ВС.

Традиционно ГНСУ настаивает на том, что доход, выплаченный в пользу ФЛП, следует отражать в 4ДФ с признаком «157».

ЕСВ нет.

Отдельный платеж. Налоговики теперь утверждают: если условиями договора аренды уплата коммунальных платежей осуществляется арендатором отдельно от арендной платы в виде возмещения расходов арендодателя на уплату коммунальных услуг, то сумма этих платежей облагается налогом по правилам, установленным для обычных физлиц (см., например, для общесистемщиков разъяснения в категории 104.05 БЗ // zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38116, для единоналожников — письма ГНСУ от 27.03.2024 № 1653/ІПК/99-00-24-03-03 и от 01.03.2024 № 1076/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК). Подробнее об изменении подхода см. «Упрощенец сдает в аренду помещение с компенсацией коммуналки» // «Налоги & бухучет», 2024, № 39 (ср. ).

Поэтому арендатор как налоговый агент обязан с такого дохода удержать НДФЛ и ВС и отразить его в 4ДФ как обычный «гражданский» доход физлица с признаком дохода «126».

ЕСВ не будет.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице.

Коммунальные платежи. Порядок уплаты и налогообложения арендатором