17.07.2025

Налоги при аренде недвижимости: советы для физлиц и ФЛП

Эта статья для вас, если вы — физлицо — арендодатель недвижимости. Что может пойти не так? Разбираем на реальных кейсах: доначисление налогов из-за «дешевой» аренды, НДФЛ и ВС с компенсации коммуналки, гарантийные платежи, которые нельзя «отминусовать», арендные ограничения на упрощенке. Даем конкретные советы — прислушайтесь.

Сдаете недвижимость в аренду без ФЛП-регистрации?

Всем известна история о том, как интернет-торговцы стали массово получать «письма счастья» от налоговиков с требованием объяснить происхождение систематических оплат в их пользу. Так что и граждане — арендодатели недвижимости переполошились: а не «прилетит» ли и им? Может, уже пора регистрировать ФЛП?

Во-первых, налоговая и сегодня не располагает информацией о платежах, которые арендаторы-физлица осуществляют наличными «из рук в руки» или наличными/безналичными через банки. Напомним, что проблемы интернет-торговцев связаны с новациями в чеке ф. ФКЧ-3, который актуален именно для ситуации с приемом наличных небанковскими предоставителями платежных услуг (НППУ) и коммерческими агентами банков для дальнейшего ее перевода. Когда, например, покупатель товара вносит наличные деньги НППУ (через терминал самообслуживания, кассу НППУ и т. п.) для ее дальнейшего перевода в пользу продавца товара (больше деталей найдете в статье «Как ГНСУ воюет с теневой интернет-торговлей» // «Налоги & бухучет», 2025, № 29).

Во-вторых,

сами налоговики придерживаются позиции, что сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физическими лицами и без ФЛП-регистрации

Например, в категории 103.09 БЗ они говорят, что «сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физическими лицами как в рамках предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм п. 170.1 ст. 170 разд. IV Налогового кодекса Украины без регистрации арендодателя физическим лицом — предпринимателем». Хотя на практике бывает по-разному. Более глубокий анализ этого вопроса найдете в статье «Предпринимательская деятельность без регистрации ФЛП: что «светит»?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 17.

То есть рисков у «теневых» арендодателей, по сравнению с «теневыми» интернет-торговцами, вроде бы меньше. Впрочем, ситуация стремительно меняется — может, не за горами то время, когда и арендодателям станут «закручивать гайки». Например, через «наступление» на цифровые платформы (интернет-сайты), на которых размещаются объявления об аренде недвижимости и т. п. (см., в частности, проект Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины относительно внедрения международного автоматического обмена информацией о доходах, полученных через цифровые платформы от 30.04.2025 № 13232).