Виходячи із запитання, у гуртожитку планується поселити сім’ї на довгий період. Тобто таке проживання не пов’язане з навчанням або роботою.
У цьому випадку слід звернутися до Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 04.09.2008 р. № 500-VI (далі — Закон № 500).
Адже саме цей Закон регулює правові, майнові, економічні, соціальні, організаційні питання щодо забезпечення реалізації конституційного права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей.
Як визначено у ст. 12 Закону № 500, утримання гуртожитку як цілісного майнового комплексу та прибудинкових територій здійснюється відповідно до Правил користування приміщеннями житлових будинків, що затверджуються Кабміном.
Тож давайте звернемося до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМУ від 08.10.92 р. № 572 (далі — Правила).
Пунктом 2 цих Правил визначено, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно із свідоцтвом на право власності, договором найму (оренди) або іншим документом, що підтверджує право власності чи користування.
Власник квартири, житлового приміщення у гуртожитку має право здавати внайм (в оренду) квартиру, житлове приміщення у гуртожитку або кімнату квартири та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартири, житлового приміщення у гуртожитку (кімнати) здійснюється згідно з договором найму (оренди) (п. 5 Правил).
Загальне визначення договору найму (оренди) житла міститься в ч. 1 ст. 810 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ).
Так, за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату.
Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦКУ підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.
Тож у разі укладення договору щодо житла, яке перебуває в комунальній чи державній власності, йдеться саме про договір найму такого житла. При цьому виникає логічне запитання — в чому ж полягає різниця найму та оренди?
Давайте розберемося.
Орендою є взаємодія між суб’єктами, коли один з них, володіючи певним майном, передає його в тимчасове користування іншому за певну плату.
При цьому орендованими можуть бути об’єкти як рухомого, так і нерухомого майна, наприклад, будівлі, автомобілі, устаткування, земельні ділянки, житлові та нежитлові приміщення.
До того ж суб’єктами орендних відносин можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Що ж стосується найму, то він є різновидом орендних відносин з тією особливістю, що наймачем може бути тільки фізична особа.
Отже, якщо наймачем буде юридична особа, то в такій ситуації необхідно складати договір не найму, а оренди.
Також зазначимо, що наймання пов’язано саме з таким об’єктом, як житлове приміщення, тобто наймач має право отримати у тимчасове користування житлову площу, за яку він буде платити грошові кошти.
Можна зробити висновок: наймання є однією з форм орендних відносин, при яких наймачем може виступати тільки фізична особа.
Якщо ж наймачем є юридична особа, то такі відносини вже є орендними.
При цьому оренда передбачає досить великий перелік рухомого і нерухомого майна, яке за законодавством може бути передано в тимчасове розпорядження, тоді як наймання припускає використання як об’єкта тільки житлового приміщення.
Також зазначимо, що щодо житла, яке перебуває в державній чи комунальній власності, передбачено укладення договору найму також ст. 61 Житлового кодексу України від 30.06.83 р. № 5464-Х (далі — ЖКУ).
Цей Кодекс серед відмінних ознак договору найму житла й договору оренди житла визначає також приналежність предмета договору до форми власності.
Наскільки зрозуміло із запитання, у нашому випадку йдеться про комунальне майно, власником якого є сільська рада, а молоді сім’ї будуть наймачами житла.
Відповідно до ст. 61 ЖКУ договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем — житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР.
На сьогодні діє Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 529.
Також зазначимо, що згідно з п. 7 Правил власник та наймач (орендар) квартири, житлового приміщення у гуртожитку зобов’язаний:
— укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору;
— оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;
— дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;
— проводити за власні кошти ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку (наймач (орендар) — згідно з договором найму (оренди);
— використовувати приміщення житлового будинку і гуртожитку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання;
— не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, гуртожитку, порушують умови проживання громадян;
— дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, житловому приміщення у гуртожитку, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними;
— не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, гуртожитку, підтримувати чистоту і порядок у ньому.
Зауважимо, що за умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:
— за електроенергію при загальному лічильнику — пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);
— за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень — за чисельністю зареєстрованих осіб, що проживають у квартирі, житловому приміщенні у гуртожитку;
— за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій — за встановленими тарифами відповідно до опалюваної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).
Також зазначимо, що для утримання гуртожитку сільській раді доцільно передати його житлово-експлуатаційній організацій, якщо така існує на вашій території.
Зауважимо, що експлуатація гуртожитку має здійснюватися відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76.