Спочатку звернемо вашу увагу на те, що для цілей оподаткування до нерезидентів прирівняли і фізосіб з кримською пропискою (п. 5.3 Закону України від 12.08.2014 р. № 1636-VII). Тому пильнуйте, орендуючи нерухомість у кримчан, адже вони підпадають під загальне «нерезидентсько-орендну» вимогу. Поговоримо про неї детально.
Хто уповноважений здати?
Нерухомість, що належить фізособі-нерезиденту, надається нею в оренду тільки через уповноважених осіб ( п.п. 170.1.3 ПКУ). Уповноваженим може бути резидент України — юрособа або фізична особа — підприємець, яка виконуватиме представницькі функції на підставі письмового договору.
Орендувати нерухомість безпосередньо у фізособи-нерезидента підприємство не може.
Для такого «уповноваження» підійде договір доручення (див. гл. 68 ЦКУ). Це вписується в логіку роз’яснень податківців, в яких вони говорять про представницькі функції як про правовідносини, в яких одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчиняти правочини від імені іншої сторони, яку вона представляє.
Навіщо нерезиденту потрібні посередники? Підпунктом 170.1.3 ПКУ вони «призначені» податковими агентами з орендних доходів «фізика»-нерезидента.
Важливо! Уповноважена особа потрібна навіть у тому випадку, якщо нерезидент має постійне місце проживання в Україні (див. категорію 103.09 ЗІР).
Підприємство-орендар перераховуватиме орендну плату представнику нерезидента. У свою чергу, представник виконуватиме функції податкового агента стосовно доходів, що виплачуються (належать) нерезиденту.
Причому фіскали вказують: якщо уповноваженою особою є фізособа-підприємець, то орендар відображає суму орендної плати, що перераховується такій особі, у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «157» (див. роз’яснення в категорії 103.25 ЗІР).
Ще один нюанс. Фізособа-нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо юрособі (фізособі-підприємцю), яка є його уповноваженою особою (категорія 103.18 ЗІР). Річ у тім, що формально уповноважена особа є представником, а представник не може вчиняти правочини від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах.
Отже, з організаційними нюансами визначилися. Тепер поговоримо про оподаткування.
Нерухомість є нерезидентською, а податки — українськими
Дохід від надання нерухомості в оренду є оподатковуваним. Його оподатковують за ставками 15 і 20 % при нарахуванні (виплаті) ( п.п. 170.1.4 ПКУ).
Оренда через уповноважену особу має приємний «бонус» для орендодавця: йому не потрібно самому сплачувати податки, якщо орендарем буде фізична особа, і подавати звітність. Усі функції податкового агента виконуватиме саме представник.
При цьому уповноважена особа (представник), яка виплачує дохід нерезиденту, відображає нарахування та виплату доходу (а також нарахування та сплату ПДФО) у розділі I Податкового розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «106».
Увага! При заповненні форми № 1ДФ податковому агенту не обійтися без реєстраційного номера облікової картки платника податків нерезидента. Необхідність отримання іноземними громадянами такого номера в разі виплати їм доходів з джерелом їх походження в Україні встановлена ст. 70 ПКУ і Положенням № 779*.
Фізособа-нерезидент не може відмовитися від отримання ІПН через релігійні переконання. Така можливість передбачена тільки для громадян України.
Також майте на увазі, що орендна плата, яка виплачується фізособі-нерезиденту, обкладається і ВЗ. Розмір ставки — 1,5 %. Відповідає за нарахування, справляння та сплату збору, а також відображення його в розділі II Податкового розрахунку за формою № 1ДФ уповноважена особа такого нерезидента.
А ось ЄСВ з орендної плати не справляють. Підстава — орендні відносини не є за своєю природою ані роботою, ані послугою (роз’яснення в категорії 301.03 ЗІР).
Чи потрібно сплачувати ПДВ?
Операція, що розглядається, є об’єктом обкладення ПДВ. Особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету, є одержувач послуг ( п. 180.2 ПКУ).
Порядок оподаткування послуг нерезидентів регулюється ст. 208 ПКУ.
Згідно з п. 208.1 ПКУ в цій статті встановлюються правила оподаткування в разі постачання особою-нерезидентом, яка не зареєстрована як платник податку, послуг, місце постачання яких знаходиться на митній території України, особі, яка зареєстрована як платник податку, або будь-якій іншій юридичній особі — резиденту.
Виникає запитання: чи вважатиметься звичайний іноземець «особою-нерезидентом», згаданою в п. 208.1 ПКУ?
Звернемося до визначення терміна «особа», наведеного у п.п. 14.1.139 цього Кодексу. Є усі підстави вважати, що такий іноземець не підпадає під визначення цього підпункту, оскільки не є суб’єктом підприємницької діяльності.
Виходить, дія ст. 208 ПКУ не поширюється на послуги, надані нерезидентом — простою фізичною особою?
Велика ймовірність, що податківці таку позицію не підтримають. А відповідальним за нарахування та сплату ПДВ спробують «призначити» представника нерезидента.