1 Далі за текстом — податок на нерухомість.
Які «нерухомі» проблеми існують?
Податок на нерухомість дійсно має вагомі переваги над усіма іншими податками. У першу чергу, він забезпечує місцевий бюджет постійним джерелом надходжень та водночас створює для органів місцевого самоврядування2 родюче підґрунтя для формування додаткових стимулів щодо збільшення привабливості своїх територій не лише для проживання, але й для ведення бізнесу. Звичайно, це приводить до зростання ринкової вартості як самих об’єктів нерухомості, так і земельних ділянок, на яких вони розташовані.
2 Далі за текстом — ОМС.
На даний час в органах Державної фіскальної служби України й досі триває активна робота щодо звірки даних по об’єктах нерухомості, нарахування податку на нерухомість та надсилання податкових повідомлень-рішень про сплату податку громадянами. А от сплата податку юридичними особами через самостійний розрахунок ними суми цього податку та недосконалість бази по нерухомих об’єктах викликає значні проблеми в розрізі наповнення місцевого бюджету.
Найбільш повні відомості про об’єкти нерухомого майна містить Державний реєстр прав власності на нерухоме майно3. Наразі Реєстр є єдиною інформаційною системою, яка може бути використана для формування переліку об’єктів оподаткування «нерухомого» податку.
3 Далі за текстом — Реєстр.
Увага! Інформація про зареєстровані права та їх обтяження, що міститься у Реєстрі, є відкритою та загальнодоступною, в тому числі для посадових осіб ОМС у зв’язку із здійсненням ними відповідних повноважень. Однак спеціально запроваджений програмний продукт, який використовує в своїй роботі орган державної реєстрації прав на нерухоме майно, в повному обсязі не забезпечує потреби в інформації органи місцевої влади. Причиною цього є саме програмне забезпечення, яке не дозволяє сформувати повний перелік об’єктів нерухомості за адміністративно-територіальною одиницею.
Отже, через відсутність технічних можливостей формування бази об’єктів оподаткування відсутні як механізм протидії ухиленню від сплати податку на нерухомість на місцях, так і інструменти для ефективного управління та контролю над процесом його справляння. На прикладі м. Чугуєва Харківської області після проведеного аналізу виявилося, що бюджет міста саме через цю причину зазнає суттєвих втрат. Така ситуація є типовою й для інших ОМС та потребує скорішого вирішення.
На думку фахівців Чугуївської міської ради, з метою реального розширення прав ОМС по адмініструванню та контролю за сплатою місцевих податків і зборів в рамках децентралізації, необхідно порушити питання удосконалення програмного забезпечення, що використовується органами державної реєстрації прав на нерухоме майно. Зокрема, в частині доповнення його опцією для формування витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно за адміністративно-територіальною одиницею. Такий витяг містив би детальну інформацію про об’єкт нерухомості: його місцезнаходження, тип, площу та власника.
Окрім цього, сформований файл повинен надавати можливість зручно використовувати його в роботі — зберігатись у форматах програм Microsoft Office (Excel або Word) та редагуватись (за потреби).
В результаті доступ місцевих рад до такої інформації значно підвищить не лише надходження від податку на нерухомість, але й ефективність інших місцевих податків та зборів, а також дасть можливість збільшити власні ресурси місцевих бюджетів, підвищити фінансову самостійність громад та покращити бюджетне планування в цілому4.
4 Відповідний лист із пропозиціями щодо удосконалення адміністрування податку на нерухоме майно Чугуївська міська рада надіслала Виконавчому директору Асоціації міст України Слобожану О. В.
Іншою проблемою у сфері адміністрування податку на нерухомість є недосконалість норм Податкового кодексу України5. Зокрема, об’єктом оподаткування житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, є, зокрема, оригінали відповідних документів платника податків — документів на право власності. Проте у багатьох населених пунктах є досить велика кількість приватних житлових будинків, у яких давно проживають люди, але у їх власників немає відповідних документів (вони не оформлені). Відповідно значна частина житлової нерухомості (яка фактично використовується за призначенням) не може обкладатись податком згідно з вимогами ПК.
5 Далі за текстом — ПК.
На нашу думку, в таких ситуаціях підставою для оподаткування могли би бути технічний паспорт об’єкта та/або книга погосподарського обліку, які ведуть ОМС. Саме в цих документах міститься необхідна інформація для обчислення суми податку на нерухомість. ОМС мають бути зацікавлені у самостійному пошуку таких житлових будинків, що не підпадали під оподаткування, та активно співпрацювати з контролюючими органами.
Звичайно, для цього необхідно доповнити ПК відповідною нормою, яка б визначала базу оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які не зареєстровані в Реєстрі або на які немає документів на право власності у фізичних осіб, на підставі технічного паспорта та/або книг погосподарського обліку. З огляду на це фіскали отримали б право нараховувати податок, а місцевий бюджет отримав відповідні надходження. Безперечно, найкращим варіантом є адміністрування податку за власником об’єктів нерухомості, а не за їх площею. Але на сьогодні це найбільш дієвий інструмент збільшення дохідної частини місцевого бюджету.
Податок на нерухомість існує приблизно в 130 країнах світу. Наприклад, ставки цього податку у Франції, Німеччині та інших європейських країнах у середньому становлять1-2 % від вартості нерухомого майна. Крім того, податком обкладається майже 95 % усього нерухомого майна завдяки достатньо широкій базі, яка включає практично всі об’єкти нерухомості. В результаті надходження від цього податку формують майже 70-90 % дохідної частини місцевих бюджетів. Зокрема, у деяких штатах Австралії податок на нерухомість складає понад 90 % місцевого бюджету, а у США – досягає 75 %.
Як нерухомість «рухається» на прикладі м. Чугуєва
Але доти, поки на законодавчому рівні не буде створена та не запрацює повноцінна база нерухомих об’єктів, а законодавча база щодо «нерухомого» податку не стане досконалою, ОМС вже зараз можуть власними силами сприяти наповненню свого місцевого бюджету через надходження з податку на нерухомість.
На прикладі м. Чугуєва надаємо примірний план дій адміністрування «нерухомого» податку місцевими радами. Звичайно, кожна рада повинна підходити до цього питання з урахуванням своїх особливостей та бачення шляхів розв’язання проблеми. І перш за все необхідно розуміти, що в ОМС немає законодавчих повноважень щодо нарахування, уточнення та/або консультування платників податків, і, головне, вони не наділені повноваженнями щодо адміністрування будь-яких податків, у тому числі й податку на нерухоме майно. Та, з огляду не лише на важливість цих надходжень для місцевих бюджетів, але й на саму «перспективу» цих надходжень, ОМС украй зацікавлені саме в якісному адмініструванні «нерухомого» податку на своїй території. Тож що можна зробити?
По-перше: налагодити активну співпрацю з територіальним органом Державної фіскальної служби6. Щодо чого? Відносно активізації співпраці в напрямку відпрацювання резервів наповнення свого місцевого бюджету, у тому числі й «нерухомого» податку. Так, у м. Чугуєві:
6 Далі за текстом — ДФС.
| З травня 2017 року |
| Міською радою проведена активна інформаційна кампанія у вигляді звернень до платників податків — як фізичних, так і юридичних осіб, з метою нагадування їм про необхідність своєчасної сплати податку на нерухоме майно. Платникам неодноразово детально пояснювалось, які ставки цього податку прийняті міською радою та щодо яких категорій нерухомого майна, а також надавались роз’яснення з приводу застосування пільг зі сплати цього податку. У разі якщо жителі міста ідентифікували себе як платників, але не отримували раніше повідомлень про сплату «нерухомого» податку, в інформаційних повідомленнях надавались чіткі інструкції — з якими документами та куди їм треба звернутись для того, аби стати на облік та/або отримати консультацію. Інформаційна кампанія проводилась за допомогою місцевої газети, офіційного сайту Чугуївської міської ради та в соціальних мережах. Важливим елементом інформування стала демонстрація громаді прикладів, куди саме надходять кошти від сплати ними податку на нерухоме майно (за допомогою малюнків, схем, презентацій, графіків) |
| З червня 2017 року |
| Міською радою спільно з територіальними органами ДФС проведено кампанію з розповсюдження повідомлень про сплату податку на нерухоме майно. До процесу підключено органи самоорганізації населення — вуличні комітети та ОСББ, а також комунальні підприємства. Частину роботи взяли на себе співробітники міської ради, які активно працювали з приватними підприємцями на території міста (надавали консультації, розносили повідомлення по території міста). В результаті такої роботи значно розширилось коло платників «нерухомого» податку. Всю організаційну роботу — координацію, інформаційну кампанію, консультування платників та «агентів з розповсюдження інформації та повідомлень», розробку концепції баз даних, листування з державними установами взяло на себе фінансове управління міської ради |
По-друге: зібрати власну «нерухому» базу. Це можна зробити за допомогою інформаційних повідомлень, які можуть розповсюджуватись будь-яким чином у громаді (листівками, повідомленнями на електронні адреси тощо). Надаємо форму інформаційного повідомлення, яке складено Чугуївською міською радою на с. 36.
Завдяки такому інформаційному повідомленню близько ста жителів м. Чугуїв звернулись до міської ради за роз’ясненнями стосовно податку на нерухоме майно.
Окрім цього, багато мешканців (фізичні особи — платники податку) звернулись безпосередньо до органу ДФС з документами на право власності нерухомого майна. На підставі цього контролюючий орган видав їм повідомлення про сплату «нерухомого» податку. Таким чином мешканці міста мали можливість уникнути нарахування штрафів та пені з несплати «нерухомого» податку у подальшому.
Адже принцип «незнання законів» не звільняє від відповідальності та діє при визначенні податкових зобов’язань для кожного платника податків в Україні, у тому числі й податкових зобов’язань з податку на нерухоме майно.
По-третє. Сформувати реєстри. Зібрані дані, у тому числі й на основі інформаційних повідомлень, стали підставою для формування Реєстру об’єктів житлової нерухомості та Реєстру об’єктів нежитлової нерухомості, розташованих на території Чугуївської міської ради. Такі реєстри можуть мати наступні форми, які можна удосконалювати й іншою інформацією:
Зауважимо, що дані заносяться до таких реєстрів простими способами та, як правило, вручну і не вимагають величезних витрат на їх збір, зокрема: за допомогою аналізу та адаптації існуючої бази органів ДФС, яку за домовленістю з ОМС, в рамках спільної діяльності щодо збільшення надходжень до місцевих бюджетів, може надати контролюючий орган. Звичайно, на сьогодні вона є неповною, але дуже цінною; запитами до органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а також фізичним переміщенням територією населеного пункту та фіксацією даних в реєстрах з одночасним спілкуванням із власниками нерухомого майна. Наголосимо, що цей механізм є найбільш ефективним, тому що дозволяє виявити об’єкти, які не внесені з різних причин в Реєстр, але одночасно є найбільш витратним за часом.
У м. Чугуїв дані до реєстрів вносить відділ державного архітектурно-будівельного контролю — новий підрозділ, який створюється в містах та об’єднаних територіальних громадах, створених за перспективним планом, в ході реформи з децентралізації в Україні. У разі якщо такого підрозділу немає, створення і підтримання реєстрів можна доручити службам по управлінню ресурсами громади (землею, майном) або головному архітектору населеного пункту (громади). У будь-якому випадку для поставленої мети та якісного місцевого самоврядування реєстр нерухомого майна усіх форм власності, яке знаходиться (будується) на території громади, повинен бути створений. Тож в якій формі оптимально створювати такі реєстри? Раціонально створювати ці реєстри у табличному вигляді за допомогою Exel. Це дуже просто не лише для того, хто буде створювати реєстри, але й для того, хто буде їх наповнювати та вести. Крім того, це безкоштовно та дозволяє виконувати аналіз реєстрів за допомогою найпростіших інструментів.
По-п’яте: здійснювати постійний контроль за веденням реєстрів. Обов’язково необхідно здійснювати постійний контроль (моніторинг) за веденням та постійним наповненням створених реєстрів. Розповімо, що створені реєстри м. Чугуєва на даний час ще знаходяться на етапі наповнення. На сьогодні, наприклад, створено розділи по гаражним кооперативам і садівничим товариствам, триває робота по житловій нерухомості в багатоквартирних житлових будинках — за активною участю ОСББ і житлово-експлуатаційного підприємства. Одночасно створюється розділ по комерційній нерухомості.
На усіх етапах дані реєстрів будуть передаватись в територіальний орган ДФС для проведення роботи з платниками податку на нерухоме майно (аби надходження від податку на нерухоме майно вчасно потрапляли до місцевого бюджету). Так само передбачається інформаційна розсилка від імені міської ради «старим» та «новим» платникам «нерухомого» податку. Результат від застосування нових управлінських рішень щодо ефективного управління процесом сплати податку на нерухоме майно до бюджету м. Чугуєва буде проаналізовано вже до кінця жовтня поточного року. Наразі є лише проаналізовані лише попередні результати. Так, станом на 01.09.17 р. надходження від фізичних осіб – власників житлової нерухомості збільшились майже в 4 рази, власників нежитлової нерухомості – у 8 раз у порівнянні з аналогічним періодом 2016 року. Надходження від юридичних осіб також значно збільшились майже на 130,9 тис. грн. у порівнянні з минулим роком. На думку фінансового управління Чугуївської міської ради, оскільки оподаткування проводилось за ставками минулого року, у тому числі без урахування збільшеної мінімальної зарплати в Україні, такий результат можна вважати дійсно «чистим». Але остаточні підсумки запровадження активних управлінських механізмів з «нерухомого» податку по м. Чугуєву будуть підбиті до кінця 2017 року.
Впевнені, стаття стане у нагоді тим, хто дійсно зацікавлений в розвитку своєї громади.
Редакція газети висловлює вдячність за участь у підготовці статті начальнику фінансового управління Чугуївської міської ради Харківської області Олені Бутовій.