Отримуючи дохід у вигляді орендної плати від здавання майна в оренду, ви повинні поділитися ним з державою. Так велить п.п. 164.2.5 ПКУ. Він попереджає про необхідність сплатити з такого доходу ПДФО. А за ПДФО, як ниточка за голочкою, слідом іде й ВЗ ( п. 161 підрозд. 10 розд. XX ПКУ).
Якщо майно у вас у 2015 році орендувала юрособа або фізособа-підприємець, то така особа-орендар була вашим податковим агентом. Отже, вона повинна була:
1) нарахувати, утримати та сплатити ПДФО і ВЗ до бюджету з виплачуваного вам доходу;
2) відобразити суму такого доходу в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ.
А отже, якщо у вас немає інших підстав для подання декларації про доходи за 2015 рік, то вам немає про що турбуватися — бігти до податкової інспекції з декларацією тільки з приводу одного орендного доходу не потрібно. Адже ваша місія в цьому випадку вважається виконаною ( п. 179.2 ПКУ).
А що як орендарем була інша фізособа (непідприємець)? Ось тут уже, будьте ласкаві, задекларуйте свій дохід.
Ваш орендар — фізособа (непідприємець)? Задекларуйте дохід
Якщо минулого року майно в оренду ви здавали іншій фізособі (непідприємцю), тоді обчислити та сплатити ПДФО і ВЗ до бюджету з отриманого орендного доходу — уже ваш прямий обов’язок. Та ще й суму отриманого доходу, а також суми нарахованих у зв’язку з цим ПДФО і ВЗ ви повинні самостійно розрахувати та відобразити в річній декларації про доходи.
До бази оподаткування дохід від надання в оренду рухомого майна потрапляє в сумі, зазначеній у договорі оренди (отриманій вами від фізособи-орендатора). А ось з орендним «нерухомим» доходом не все так просто.
Об’єкт обкладення ПДФО і ВЗ з нерухомого майна визначайте виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди ( абзац другий п.п. 170.1.2 ПКУ). Чому вона дорівнює, визначають органи місцевого самоврядування. Причому, якщо до 1 січня 2015 року вони цього не зробили, визначайте об’єкт оподаткування виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Зазначимо, що орендні доходи у 2015 році обкладалися ПДФО за ставками 15 і 20 %. Ставка ВЗ — 1,5 %.
Сплачувати ПДФО і ВЗ з доходу від оренди нерухомості вам належало протягом 40 календарних днів, що настають за останнім днем звітного кварталу ( п.п. «а» п.п. 170.1.5 ПКУ). Щоправда, така щоквартальна сума ПДФО не є узгодженою. Узгодженою вона стане тільки на підставі річної декларації про доходи. Тому якщо податки з такого доходу ви не сплачували в зазначені строки, відповідальність за це порушення вам не загрожує, — заспокоюють контролери (див. консультацію в підкатегорії 103.28 БЗ). З орендним «рухомим» доходом таких заморочок немає.
Для відображення суми отриманого орендного доходу, а також сум нарахованих у зв’язку з цим ПДФО і ВЗ у декларації передбачено спеціальний ряд. 10.3 «Дохід від надання майна в лізинг, оренду (суборенду), житловий найм (піднайм)». Заповнити його легко: у графі 3 цього рядка зафіксуйте загальну річну суму орендного доходу, а у графах 6 і 7 — суми ПДФО і ВЗ відповідно, що підлягають сплаті самостійно. Причому майте на увазі:
до ряд. 10.3 декларації потрапляє дохід від оренди не тільки об’єктів нерухомості, а й рухомого майна (наприклад, автомобіля)
При заповненні цього рядка обов’язково проставте відповідну позначку «Х» у графі 7 розділу VII та/або графі 5 розділу VIII декларації.
Але як розрахувати суму ПДФО (графа 6 ряд. 10.3)? Вважаємо, що при визначенні розміру ставки ПДФО потрібно орієнтуватися на місячний оподатковуваний дохід від надання майна в оренду. Його визначаєте згідно з Книгою обліку доходів і витрат. Це узгоджується з положеннями п. 167.1 ПКУ, де чітко прописано, що ставки 15 і 20 % застосовують до місячного (а не річного!) оподатковуваного доходу.
Але, мабуть, у фіскалів свій варіант ПКУ ☹. З роз’яснення, наведеного в журналі ДФСУ «Вісник», 2016, № 1-2, с. 51, можна зробити такі невтішні висновки. Якщо ви отримували орендну плату від фізособи готівкою і у вас немає документально підтверджених відомостей про дату та суму отриманого доходу (причому Книгу обліку доходів і витрат вони до уваги не беруть!!!), то ставки 15 і 20 % ви повинні застосувати до загального річного орендного доходу. Вважаємо такі висновки фіскалів помилковими. Вони не відповідають п. 167.1 ПКУ, і при їх застосуванні необґрунтовано завищується сума ПДФО до сплати до бюджету. Проте все ж таки будьте дуже уважними.
Приклад. Громадянин Величко Р. С. протягом 2015 року здавав в оренду:
— квартиру іншій фізичній особі. Місячна сума доходу від цієї операції — 4000 грн.;
— будівлю складу юридичній особі. Місячна сума доходу від цієї операції — 10000 грн.
Загальний місячний орендний дохід — 14000 грн. (4000 грн. + 10000 грн.). Загальний річний орендний дохід — 168000 грн. (14000 грн. х 12 міс.).
Орендна плата перераховувалася орендарями на розрахунковий рахунок, відкритий Величко Р. С. у банку.
Юрособа-орендар як податковий агент у 2015 році з суми орендної плати утримала та перерахувала до бюджету:
— ПДФО в розмірі 18000 грн. (10000 грн. х 15 % : : 100 % х 12 міс.);
— ВЗ у розмірі 1800 грн. (10000 грн. х 1,5 % : : 100 % х 12 міс.).
Припустимо, що інших доходів у 2015 році у громадянина не було.
Розрахуємо податкові зобов’язання з ПДФО і ВЗ, які він повинен відобразити в річній декларації про доходи.
ПДФО. Сума місячного оподатковуваного доходу, отриманого громадянином, перевищувала 10-кратний розмір МЗП, установлений на початок року (12180 грн.). Причому ми пам’ятаємо, що в нього є документи, які підтверджують факт щомісячного отримання орендної плати (протягом року її розмір не змінювався). Це дозволяє нам застосувати ставки ПДФО 15 і 20 % до місячного оподатковуваного доходу фізособи.
Тож застосовуємо:
— ставку ПДФО 15 % — до частини бази оподаткування, що дорівнює 12180 грн.;
— ставку ПДФО 20 % — до суми перевищення над зазначеною величиною (1820 грн. (14000 грн. - 12180 грн.)).
Розрахуємо суму ПДФО за місяць:
— за ставкою 15 % — 1827 грн. (12180 грн. х 15 % : 100 %);
— за ставкою 20 % — 364 грн. (1820 грн. х 20 % : 100 %).
Розрахункова сума ПДФО за 2015 рік дорівнює:
(1827 грн. + 364 грн.) х 12 міс. = 26292 грн.
Суму ПДФО в розмірі 18000 грн., сплачену до бюджету орендарем — податковим агентом, записуємо до графи 4 ряд. 10.3 декларації.
А залишок суми ПДФО (тобто різницю) в розмірі 8292 грн. (26292 грн. - 18000 грн.), яку фізособа повинна сплатити самостійно, записуємо до графи 6 ряд. 10.3 декларації.
ВЗ. Суму ВЗ у розмірі 1800 грн., сплачену до бюджету орендарем — податковим агентом, записуємо до графи 5 ряд. 10.3 декларації.
Сума ВЗ, що підлягає сплаті до бюджету з орендної плати, яку перераховував орендатор-фізособа, дорівнює:
4000 грн. х 1,5 % : 100 % х 12 міс. = 720 грн.
Її Величко Р. С. повинен сплатити самостійно. Тому записуємо цю суму до графи 7 ряд. 10.3 декларації про доходи.
Заповнимо декларацію (див. рисунок на с. 31).
висновки
Базу обкладення ПДФО і ВЗ за нерухомим майном визначайте виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди.
Для відображення суми отриманого орендного доходу, а також сум нарахованих у зв’язку з цим ПДФО і ВЗ у декларації передбачено спеціальний ряд. 10.3.