ОСББ здає дах для сонячних батарей: чи законно?

Здати в оренду дах можна. Тільки потрібно врахувати ряд нюансів.

Спершу про те, які норми дозволяють ОСББ у принципі здавати в оренду спільне майно (у тому числі й дах).

Одним з прав ОСББ згідно зі ст. 16 Закону про ОСББ є встановлення сервітутів, здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до законодавства і статуту об’єднання.

Що таке «спільне майно» багатоповерхівки?

Відповідь знаходимо в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417. Так, спільним майном багатоквартирного будинку вважаються:

1) приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);

2) несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;

3) механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;

4) будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;

5) права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Як бачимо,

«А де ж тут дах?» — запитаєте ви. Він «ховається» під п. 2 нашого списку.

Річ у тім, що відповідно до п. 3.1 ДБН В.2.6-220:2017 «Покриття будівель і споруд» покриття — це верхня огороджувальна конструкція будинку і споруди для захисту приміщень від зовнішніх кліматичних факторів і впливів.

Тепер що стосується порядку передачі чого-небудь у багатоповерхівці (у тому числі й даху). Дивимося в ст. 26 Закону про ОСББ. Так, положення цієї норми закріплюють загальні правила надання об’єднанням в оренду майна в багатоквартирному будинку.

Зокрема, об’єкти, що є спільним майном багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об’єднання передаватися в користування (у тому числі на умовах оренди) фізичним та юридичним особам. Найголовніше обмеження: таке використання спільного майна не повинно погіршувати умови експлуатації багатоквартирного будинку.

І тут орендареві необхідно врахувати, що хтось зі співвласників багатоквартирного будинку на цілком законних підставах може обуритися і навіть домогтися демонтажу сонячних батарей.

Щоправда, для того, щоб це зробити в примусовому порядку, йому доведеться звернутися до суду. Адже тут, фактично, йтиметься про розірвання договору. А відповідно до частини дев’ятої ст. 26 Закону про ОСББ спори щодо укладення, виконання або припинення договору оренди приміщення для «противної» співвласникам діяльності вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.

Крім того, орендар має бути ознайомлений зі статутом ОСББ, правами й обов’язками співвласників.

Увага! ОСББ — неприбуткова організація. А це означає, що об’єднанню необхідно дотримуватися «неприбуткових» вимог, у тому числі і з ПКУ*.

* Див. детальніше на с. 9 цього номера.

Отже, якщо всі обмеження враховано, то в результаті ОСББ необхідно мати щонайменше два документи:

1) позитивне рішення загальних зборів об’єднання**;

** При цьому достатньо, щоб за таке рішення проголосували не менше 2/3 загальної кількості всіх співвласників, а у разі, якщо в статуті не передбачено прийняття таких рішень, — більшістю голосів (частина чотирнадцята ст. 10 Закону про ОСББ).

2) договір оренди.