Орендодавець-підприємець, або Орендуємо нерухомість у ФОП

Ні, контролювати дотримання орендодавцем-єдинником обмежень, установлених ПКУ, орендар не повинен. Єдине, в чому необхідно впевнитися, — це те, що ваш орендодавець дійсно є підприємцем на єдиному податку (ЄП). А це можна зробити, просто перевіривши дані щодо контрагента в Реєстрі платників ЄП на дату правочину. Але давайте спочатку згадаємо, які саме орендні обмеження встановлює ПКУ для єдинників.

Орендні обмеження для єдинників. Надавати майно в оренду мають право тільки єдинники на другій або на третій групі ЄП. Для першогрупників орендні операції під забороною. Причому

Надавати майно в оренду загальносистемникам (як підприємствам, так і підприємцям) другогрупники не мають права. Посередницькі послуги з оренди нерухомого майна для єдинників на другій групі теж заборонені (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ).

У третьогрупників таких обмежень немає. Вони можуть надавати майно в оренду кому завгодно, а також бути посередниками в орендних операціях.

Але це ще не все. І другогрупники, і третьогрупники не мають права надавати в оренду (п.п. 291.5.3 ПКУ):

— земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;

— житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 кв. м;

— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею більше 300 кв. м.

Про всі тонкощі цих обмежень ви можете прочитати в «Податки & бухоблік», 2020, № 16, с. 2.

Ну і звичайно,

Другогрупник, що здав нерухомість в оренду загальносистемнику або надав посередницькі послуги з оренди, повинен сплатити з доходу від таких операцій ЄП за підвищеною ставкою (в розмірі 15 % суми доходу) (п.п. 5 п. 293.4 ПКУ) і перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому здійснена така операція (п.п. 9 п.п. 298.2.3 ПКУ).

У разі порушення обмежень щодо площі (з п.п. 291.5.3 ПКУ) або здійснення орендних операцій без наявності відповідного КВЕД у реєстрі платників ЄП підприємці зобов’язані залишити спрощенку з першого числа місяця, наступного за звітним (податковим) періодом, у якому було допущено відповідне порушення (пп. 5, 7 п.п. 298.2.3 ПКУ). Ставка податку з таких заборонених доходів — 15 % (щоправда, дохід від незареєстрованого виду діяльності за підвищеною ставкою оподатковується тільки в другогрупника) (пп. 2, 4 п. 293.4 ПКУ).

Чи потрібно контролювати ФОП? Як бачите, ПКУ щодо орендних операцій установлює для єдинників-орендодавців певні обмеження й передбачає відповідальність за їх порушення. А що орендар? Чи повинен він контролювати дотримання встановлених обмежень ФОП-орендодавцем?

Ні, контролювати дотримання орендодавцем-єдинником обмежень, установлених ПКУ, орендар не повинен. Але ви повинні бути впевнені, що співпрацюєте саме з підприємцем — платником ЄП.

Ну і договір, звісно, має бути укладений саме з підприємцем (а не просто фізособою). Це дасть орендареві підставу не утримувати з виплаченого такому ФОП доходу ПДФО і ВЗ (п.п. 165.1.36, п.п. 2 п. 297.1 ПКУ).

Виняток: ФОП з окупованої території. З доходу такого підприємця утримати ПДФО і ВЗ доведеться в будь-якому випадку (п.п. 38.9 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Як переконатися в єдиноподатково-підприємницькому статусі свого контрагента?

На наш погляд, достатньо просто перевірити дані щодо контрагента в Реєстрі платників ЄП на дату правочину (+ можна зробити скриншот екрана з відповідною інформацією). Адже в ПКУ немає прямої норми, яка б зобов’язувала суб’єктів господарювання при взаємодії з підприємцями-єдинниками запасатися будь-якими документами, що підтверджують їх ЄП-статус.

Щоправда, податківці говорять, що за необхідності юрособам і підприємцям, які мають господарські відносини з єдинником, може бути надана копія Витягу з Реєстру платників ЄП (див. БЗ 107.05). Тож за бажання цим документом, звичайно, можна запастися (вимагати його в підприємця або отримати відомості самостійно).

Але в будь-якому випадку орендареві важливо упевнитися винятково в підприємницько-єдиноподатковому статусі свого контрагента. Контролювати наявність у ФОП зареєстрованого орендного виду діяльності та/або дотримання ним інших єдиноподаткових обмежень орендар не зобов’язаний.

Відповідність зареєстрованих видів діяльності важлива тільки для ЄСВ-цілей. Але говорити про ЄСВ у межах орендних взаємовідносин не доводиться. На орендний дохід ЄСВ не нараховується. Оскільки оренда в розумінні ЦКУ не є ні роботою, ні послугою (див. БЗ 201.03).

Заповнюємо 1ДФ. Суворо кажучи, підприємство (або ФОП), що виплачує орендний (як і будь-який інший) дохід фізособі-підприємцеві, не є його податковим агентом. Адже згідно з п.п. 14.1.180 ПКУ податковий агент з ПДФО — це суб’єкт господарювання, який зобов’язаний нараховувати, утримувати і сплачувати до бюджету ПДФО від імені і за рахунок фізособи з доходів, що виплачуються такій фізособі, вести податковий облік, подавати податкову звітність і нести відповідальність за порушення норм ПКУ. У ситуації з ФОП у підприємства якраз немає ПДФО-обов’язків, перелічених вище.

Водночас для відображення виплат підприємцям у формі № 1ДФ передбачена окрема ознака доходу «157». Враховуючи це, податківці традиційно наполягають на необхідності включення до форми № 1ДФ підприємницьких доходів. При цьому невключення до форми № 1ДФ виплат підприємцям може бути розцінене податківцями як її надання не в повному обсязі, тобто без усіх необхідних відомостей. Таке порушення є однією з підстав для застосування штрафних санкцій за п. 119.1 ПКУ.

Не хочете сперечатися з податківцями? Тоді відображайте орендний дохід ФОП у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою «157». При цьому не потрібно вникати в подробиці того, за яку діяльність ви розрахувалися. Зареєстрований цей вид діяльності в підприємця чи ні, все одно ознака доходу одна і та ж — «157».

Ольга Ольховик, податковий експерт